Решение по делу № 2-730/2016 от 28.09.2016

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с.Барда 23 ноября 2016 года

Бардымский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Махмудовой А.Р.,

с участием представителя истцов Пычковой О.Н.,

ответчика Тимиркина А.И.,

представителя ответчика Нурмехаметова И.Г.

при секретаре Тляшевой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муталлапова З.Г., Муталлаповой Т.Н. к Тимиркину А.И., о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, взыскании убытков

У С Т А Н О В И Л:

Муталлапов З.Г. и Муталлапова Т.Н. обратились в суд с иском к Тимиркину А.И. о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома, взыскании убытков.

Исковые требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Тимиркиным А.И. (продавец) и Муталлаповым З.Г., Муталлаповой Т.Н. (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1208 кв.м., кадастровый № и двухэтажного жилого дома, общей площадью 133,1 кв.м., которые расположены по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи Тимиркин А.И. передал земельный участок с жилым домом, а Муталлапов З.Г. и Муталлапова Т.Н. приняли и оплатили данный товар, стоимостью 4800 000 рублей. При этом стоимость жилого дома составляет 3100 000 рублей, а стоимость земельного участка 1 700 000 рублей.

Сделка и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Согласно п. 4.1.3. Договора купли-продажи указанный жилой дом передан продавцом покупателю в исправном состоянии, санитарно-техническое состояние указанного объекта недвижимости пригодно для проживания.

Однако, при эксплуатации указанного жилого дома в течение одного месяца с момента государственной регистрации права Муталлаповым З.Г. и Муталлаповой Т.Н. были обнаружены скрытые недостатки жилого дома.

При осмотре фундамента были выявлены дефекты, а именно промерзание кирпичной кладки цоколя - скопление конденсата по кирпичной кладке, местами иней, промерзание углов цоколя. При осмотре потолочных перекрытий между первым и вторым этажом выявлено видимое промерзание облицовочного кирпича, снаружи дома - белый соленой налет на кирпичной кладке, скопление конденсата по периметру дома второго этажа, местами нет утеплителя и пароизоляции. Осмотр тепловизором выявил отсутствие утеплителя по периметру между первым и вторым этажом. У окон также, видимое промерзание по периметру оконных систем, сырость, плесень. В дверных проемах при осмотре тепловизором выявлено отсутствие утеплителя по периметру дверей, скопление конденсата. Жилой дом имеет серьезные дефекты, без устранения которых в нем невозможно проживать, так как дом является непригодным для проживания.

Причиной выявленных недостатков жилого дома является несоблюдение строительных норм по утеплению и гидроизоляции фундамента, несоблюдение строительных норм по утеплению стен строений малоэтажного строительства, несоблюдение строительных норм по утеплению и пароизоляции межэтажных перекрытий и несоблюдении строительных норм по установке оконных и входных систем.

Данные недостатки жилого дома не могли быть выявлены Муталлаповым З.Г. и Муталлаповой Т.Н. при заключении договора купли-продажи, на основании того, что они являются скрытыми, а Тимиркин А.И. данную информацию покупателям не сообщил.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был передан покупателям продавцом в день подписания договора купли продажи, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Недостатки жилого дома были обнаружены в течение одного месяца со дня передачи жилого дома, в установленный законом гарантийный срок.

Специалистами установлена причина возникновения названных дефектов, предложены способы их устранения и стоимость необходимых строительно-ремонтных работ. Согласно подготовленному локальному сметному расчету размер расходов для устранения недостатков жилого дома составляет 687 216, 66 рублей.

По смыслу положения ч. 1 ст. 475 ГК РФ, уменьшение покупной цены товара должно быть соразмерным его ненадлежащему качеству. Ненадлежащее качество жилого дома следует определить исходя из денежной суммы, необходимой для устранения его недостатков в размере 687 216, 66 рублей. Такой подход не противоречит положениями ст. 475 ГК РФ, поскольку законодатель не определил правила определения объема соразмерного уменьшения покупной цены.

По климатическим условиям проживание в доме в зимний период 2014-2015 г.г. было невозможно без утепления дома и устранения выявленных дефектов, в связи с этим Муталлаповым З.Г., и Муталлаповой Т.Н. пришлось нести дополнительные расходы на материалы в размере 18 913, 90 рублей для утепления дома. Данные расходы Муталлапова З.Г., Муталлаповой Т.Н. являются убытками, которые они понесли, на основании продажи им жилого дома со скрытыми недостатками.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке Муталлаповым З.Г. и Муталлаповой Т.Н. в адрес Тимиркина А.И. было направлено письмо (досудебная претензия) с требованием выплатить сумму необходимую для устранения скрытых недостатков жилого дома. В адрес истцов конструктивных предложений по урегулированию сложившейся ситуации не поступило.

В связи с этим Муталлапов З.Г. и Муталлапова Т.Н. просят взыскать с Тимиркина А.И. сумму в размере 687 216,66 рублей, в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, убытки в размере 18 913,90 рублей, а также судебные расходы.

Истцы Муталлапов З.Г. и Муталлапова Т.Н. в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело без их участия.

Представитель истцов Пычкова О.Н. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, дополнила, что согласно заключению строительно-технической экспертизы в доме истцов обнаружены дефекты, причиной которых являются нарушения при производстве строительных работ, стоимость их устранения составляет 1194356 рублей. Ссылку ответчика на отчет об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка от 2014 года, считает неправильной, т.к. этим отчетом определялась только рыночная стоимость объекта, скрытые дефекты отчет не отображает. В связи с тем, что в доме в зимнее время было некомфортно проживать, истцы самостоятельно утеплили дом, затратив на это 18913,90 рублей, при этом пол, стены, несущие конструкции не затрагивали. В настоящее время дом можно использовать по назначению, но только для комфортного проживания необходимо его утеплить и провести работы, указанные в смете. До заключения договора купли-продажи истцы осматривали дом, но скрытые дефекты обнаружить не могли, специалистов для осмотра дома не привлекали.

Ответчик Тимиркин А.И. исковые требования не признал по основаниям, указанным в письменном возражении, ссылался на то, что истцы должным образом дом не эксплуатировали, допустили грубые нарушения при производстве работ по ремонту дома, измени системы отопления.

Представитель ответчика Нурмехаметов И.Г. исковые требования не признал по основаниям, указанным в письменном возражении, ссылался на некомпетентность эксперта, проводившего строительно-техническую экспертизу, на нарушения, имевшие место при проведении экспертом осмотра дома, а также ссылался на то, что истец сам после приобретения дома произвел ряд работ, ухудшив состояние дома, нарушив правила его эксплуатации.

Согласно письменных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Тимиркиным А.И. (Продавец) и Муталлаповым З.Г., Муталлаповой Т.Г. (Покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец передал в общую долевую собственность покупателей, за счет частичного использования кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», земельный участок площадью 1208 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером № и 2-х этажный жилой дом общей площадью 133,1 кв.м, находящиеся по адресу : <адрес> (п.1.1) Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере 4800000 рублей, при этом стоимость жилого <адрес> рублей, земельного участка 1700000 рублей (п.1.3). До подписания договора продавец передал, а покупатель принял продаваемый объект недвижимости. Указанное имущество передано продавцом покупателю в исправном состоянии, санитарно-техническое состояние объекта пригодно для проживания (п.4.1.3). Обязанность покупателя принять объект недвижимости у продавца считается исполненной с момента подписания настоящего договора без составления отдельного документа о передаче объекта недвижимости. (п.4.2.2) Продавец сумму 3800000 рублей получил. Покупатели имущество приняли, что подтверждено подписями сторон договора. (л.д.№).

Право собственности истцов на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.№)

В соответствии с кадастровым паспортом 2-этажный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу : <адрес> введен в эксплуатацию в 2014 году. (т.1 л.д.№)

Как следует из Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу : <адрес>, выполненного ООО «...» рыночная стоимость объекта оценки составляет 4673000 рублей, в том числе жилого дома 3588216 рублей, земельного участка 1084784 рублей. (т.2 л.д.№)

ДД.ММ.ГГГГ Муталлапов З.Г. и Муталлапова Т.Н. обратились к Тимиркину А.И с претензией о том, что при эксплуатации жилого дома в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности были обнаружены скрытые недостатки, которые не были оговорены между ними при продаже домовладения и скрыты от них, расходы на устранение которых составляют687216,66 рублей. В связи с чем, просят выплатить указанную сумму в течение 7 дней после получения претензии (т.1 л.д.№), Тимиркину А.И. претензия вручена ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.№)

Согласно локально-сметного расчета, составленного ООО «...», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ, сметная стоимость строительных работ по утеплению жилого дома, расположенного по адресу : <адрес> составляет 687216,66 рублей. (т.1 л.д.№)

Истцами предоставлены товарные и кассовые чеки на приобретение различных строительных материалов на общую сумму 18917,90 рублей. (т.1 л.д.№)

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ Тимиркин А.И. указал, что он не находит оснований для ее удовлетворения. (т.1 л.д.№)

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы отДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «...» П. на основании определения Бардымского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в целях определения наличия дефектов в жилом доме, расположенном по адресу : <адрес>, причин их образования и стоимости устранения, проанализировав и сопоставив с нормативными требованиями данные, полученные в день натурного осмотра, эксперт определил:

3.1 Здание бескаркасное, с несущими стенами. Жесткость и устойчивость здания
обеспечивается продольными и поперечными стенами, а также дисками перекрытий.

3.2 На момент совершения сделки по купле-продаже одноквартирного жилого дома
по адресу: <адрес> крыша
дома была обустроена как мансардная. Согласно СП 17.13330.2011 «Кровли.
Актуализированная редакция СНиП 11-26-76» мансарда может использоваться для жилья,
что предполагает поддержание оптимальных параметров микроклимата в помещении, в
том числе температуры и влажности воздуха.

При средней температуре воздуха холодного периода года в <адрес> -20°С (СП 131.13330.2012 «Строительная климатология») необходимо утепление крыши, кровли.

Конструктивное решение покрытия крыши обследуемого жилого дома по <адрес> в соответствии с Приложением Р СП 17.13330.2011 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76» соответствует типу утепленная крыша.

Нарушение требований СП 17.13330.2011 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76» конструкции крыши, кровли ведет к образованию мостиков холода и, как следствие, к понижению температуры ограждающих конструкций, внутреннего воздуха и к конденсации влаги на поверхностях конструкций.

При разностях температур на этажах дома насыщенный парами воздух мигрирует в помещение с более низкой температурой через ограждающие конструкции (в данном случае - через перекрытия).

При обследовании перекрытий между первым этажом и мансардой экспертом выявлена конструкция перекрытия (снизу-вверх):

-         деревянный подшив;

-         утеплитель - плиты минераловатные;

-         деревянная балка перекрытия;

-         пароизоляция по площади деревянной балки перекрытия (в толще пола пароизоляция отсутствует);

-         накат.

Ввиду отсутствия пароизоляции по всей площади пола насыщенный парами воздух попадает через подшив и утеплитель в пространство с более низкой температурой, где часть влаги конденсируется в порах утеплителя, на поверхностях наката и балках перекрытия, что не допускается требованиями СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» и СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП П-25-80».

Задержка влаги в толще перекрытия ведет к намоканию конструкций, в том числе примыкающей наружной стены, снижению теплоизоляционных свойств утеплителя и дальнейшему промерзанию увлажненных конструкций жилого дома.

О намокании перекрытия и стен свидетельствуют высолы на поверхности наружной стены в уровне устройства перекрытия.

Таким образом, причиной намокания конструкций перекрытий и стен является нарушения при производстве строительных работ.

3.3 При обследовании технического подполья обнаружены высолы на поверхности фундамента, плесень на поверхности деревянных балок и деревянного пола первого этажа, отсутствует утеплитель в перекрытии между техническим подпольем и первым этажом. Разрушение поверхностного слоя фундамента происходит при небольшом механическом воздействии без приложения больших усилий. Поверхность фундамента поражена биологической коррозией (растут грибы).

Выявленные дефекты и повреждения свидетельствуют о намокании и промерзании конструкций фундамента и перекрытий.

В помещении технического подполья не устроены вентиляционные продухи. Вследствие отсутствия вентиляции в техническом подполье скапливается мигрирующий из жилых помещений насыщенный парами воздух, что ведет к значительному местному увлажнению материалов, а как следствие, к образованию высолов на поверхности конструкций.

Причиной намокания и промерзания конструкций фундамента и перекрытий является нарушения при производстве строительных работ.

3.4 В ходе натурного осмотра эксперт обследовал оконные проемы и узлы их примыкания к стенам одноквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

По всему периметру жилого дома оконные блоки установлены в плоскости кладки из полистиролбетонных блоков. Выявлена конструкция наружных ограждающих конструкций стены со средним слоем утеплителя (предполагает устройство утеплителя между внутренним и внешним слоем стены).

С наружной стороны ограждающих конструкций по периметру всех оконных проемов усматривается воздушный зазор шириной 4 см и глубиной до 70 см. Местами щель заполнена пенополиуретановым герметиком (монтажная пена).

Из этого следует, что в конструкции стен со средним слоем утеплителя по периметру окон отсутствует теплоизоляционный слой. Отсутствие утеплителя согласно СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-22-81*» и ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» не допускается и ведет к охлаждению ограждающих конструкций.

При устройстве стен со средним слоем утеплителя работы выполнены не в полном объеме. Нарушена технология производства строительных работ.

В результате вскрытия откоса оконного блока второго этажа жилого дома по <адрес> обнаружено: при устройстве монтажного шва не предусмотрена теплоизоляция, пароизоляция, герметизация оконного блока.

В стыках между оконными блоками и откосами повсеместно усматриваются трещины, щели, следы плесени. На стеклопакете обнаружен конденсат влаги. Согласно тепловизионному обследованию (выполнено ООО «Геометрия окон») узлов примыкания оконных блоков к стенам температура в стыках между оконными блоками и откосами достигает 2,9°С.

Значительная разница температур помещения и ограждающих конструкций способствует конденсации влаги на поверхности стен и оконных блоков, является причиной намокания, а в дальнейшем, промерзания конструкций.

При устройстве монтажного швов оконных блоков нарушена технология производства строительных работ.

Признаков того, что здание эксплуатируется не надлежащим способом не выявлено. Все дефекты связаны с ошибками при проведении строительно-монтажных работ.

3.5 Стоимость _Устранения выявленных дефектов составляет 1 194 356 рублей.

В итоге, эксперт пришел к следующему выводу :

1.                  В ходе обследования конструкций фундаментов, стен, перекрытий в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> выявлены дефекты, свидетельствующие о намокании и промерзании обследуемых конструкции.

2.                  Причиной образования дефектов намокания и промерзания конструкций являются нарушения при производстве строительных работ.

3. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 1 194 356 рублей. (т.2 л.д.№)

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также пояснений сторон следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцам недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу жилого дома и земельного участка, продавец передал, а покупатели приняли всю информацию о доме, нашли дом в приемлемом состоянии, не имели претензий к качеству и техническому состоянию дома и земельного участка, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.

Приобретая жилой дом, истцы имели возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки имущества, истцами не представлено. Поэтому доводы истцов о передаче им имущества ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке ст. 475 Гражданского кодекса РФ, судом отклоняются. Заключение строительно-технической экспертизы также не может являться достоверным, достаточным и бесспорным доказательством о ненадлежащем качестве жилого дома, переданного ответчиком, так как данное заключение выполнено в 2016 году, спустя два года после приобретения истцами дома, без оценки факта владения и пользования им. При этом судом учитывается, что истцами после приобретения жилого дома проведены ряд ремонтных работ, устройство санузла на втором этаже, возможно переделана система отопления и проведены другие работы, что не отрицается представителем истцов, то есть на момент проведения экспертизы дом не находился в том неизменном состоянии, в котором он был при приобретении его у ответчика Тимиркина А.И.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что дом непригоден для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, судом, равно как и экспертом, не установлено и из материалов дела не усматривается.

В данном случае истцы, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявили требования об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка.

Как следует из анализа нормы п. 1 ст. 475 ГК РФ, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, покупателю должна быть выплачена денежная сумма, на которую снизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не учтено снижение его качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Между тем, истцами не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой, при заключении договора купли-продажи договорная цена была определена соглашением сторон, т.е. по их воле и в их интересе, с учетом состояния приобретаемого жилого дома, доказательств, подтверждающих факт снижения стоимости приобретенного жилого дома на указанную истцами сумму не представлено.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение скрытых недостатков по экспертному заключению или локальному сметному расчету, фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

На основании изложенного исковые требования Муталлапова З.Г. и Муталлаповой Т.Н. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Также не подлежат удовлетворению требования Муталлапова З.Г. и Муталлаповой Т.Н. о взыскании убытков в размере 18913,90 рублей, так как истцами не доказано, что данные убытки ими были понесены по вине ответчика и для восстановления нарушенного ответчиком права.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Муталлапова З.Г., Муталлаповой Т.Н. к Тимиркину А.И., отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Бардымский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, то есть с 28 ноября 2016 года.

Судья А.Р. Махмудова