Решение по делу № 2-3887/2018 от 16.04.2018

        №2-3887/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Тюмень                                                                                13 июня 2018 года

    Ленинский районный суд г. Тюмени в составе председательствующего судьи Калашниковой С.В., при секретаре Василенко А.В., с участием представителя истца по доверенности от 12.05.2018 Редькина С.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сенниковой Евгении Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Торг» о признании недействительным п. 12.5 договора участ ия в долевом строительстве, взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства, взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены, неустойки за отказ в добровольном порядке исполнения требований потребителя, компенсации морального вреда, взыскании почтовых расходов, штрафа,

                                                      УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя требования тем, что 31.08.2015 между истцом и ООО «Бэст Торг» заключен договор участия в долевом строительстве №15/35. В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная в жилом доме №15 по адресу: <адрес> <адрес>, имеющие индивидуальные характеристики: квартал «Зима», секция 1, этаж 3, условный номер квартиры 35, общей площадью ориентировочно 33,7 кв.м., жилой 24,2 кв.м. Истец свои обязательства исполнил, произведя оплату в размере 1 300 820 рублей, однако ответчиком обязательства исполнены только 28.08.2017. Просрочка исполнения обязательств составляет 150 дней, а потому подлежит взысканию законная неустойка в сумме 117 073,80 рублей. Более того, в нарушение п.1.2 договора ответчик передал истцу квартиру меньшей площадью, что подтверждается техническим паспортом. Согласно п.6.2 истец имеет право требования соразмерного уменьшения цены. 02.09.2017 в адрес ответчика направлена претензия с указанием на выявленные недостатки, которая вручена ответчику 18.09.2017, однако требования не удовлетворены. Срок исполнения требования истек 28.09.2017, неустойка по ст.23 Закона РФ « О защите прав потребителей» составляет 2 536 599 рублей. Кроме того, истец полагает, что п.12.5 договора о рассмотрении споров в г.Анапа Краснодарского края противоречит законодательству о защите прав потребителей. Истец просит признать недействительным п.12.5 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика законную неустойку в размере 117 073,80 рубля; неустойку за отказ в добровольном порядке уменьшить покупную цену в размере 200 000 рублей, взыскать сумму требований об уменьшении покупной цены в размере 19 300 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя.

В судебное заседание истец не явилась, уведомлена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суде присутствует представитель по доверенности. При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца по доверенности Редькин С.О. исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика по доверенности №1С-2017 от 01.12.2017 Васильева А.И. представила суду отзыв на иск, где исковые требования не признала по доводам, указанным в нем. При этом просила суд о применении ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к размеру неустойки, штрафа, а также уменьшении размера морального вреда.

    Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.

        В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от их исполнения, одностороннее изменение его условий не допустимо.

Судом установлено, что 31.08.2015 между истцом и ООО «Бэст Торг» заключен договор участия в долевом строительстве №15/35. В соответствии с условиями договора объектом долевого строительства является квартира, расположенная в жилом доме №15 по адресу: <адрес>, имеющие индивидуальные характеристики: квартал «Зима», секция 1, этаж 3, условный номер квартиры 35, общей площадью ориентировочно 33,7 кв.м., жилой 24,2 кв.м..

Данный договор заключен сторонами в письменной форме, содержит все существенные условия для данного вида договора, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец свои обязательства по оплате стоимости доли в размере 1 300 280 рублей (п.5.1, 5.3 договора) выполнила в полном объеме, однако, ответчик в сроки, предусмотренные договором, обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства не позднее 31.03.2017 не выполнил.

Фактически по акту приема-передачи объект передан истцу 28.08.2017.

Указанные обстоятельства подтверждаются исследованными материалами дела, не оспорены ответчиком.

Из п.12.5 указанного договора следует, что все споры, вытекающие из договора разрешаются в суде города Анапа Краснодарского края.

Согласно ст.17 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца по месту его жительства или пребывания.

Исходя из анализа указанной правовой нормы и п.п.3,26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 « О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» суд находит требования истца о признании п.12.5 договора недействительным законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

          В силу ст. 4,6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Поскольку квартира истцу передана ответчиком в нарушение срока, установленного договором долевого участия (п.2.3 договора), суд приходит к выводу, что ответчик допустил просрочку исполнения принятого на себя обязательства, в связи, с чем обязан выплатить истцу неустойку.

    Суд находит, что срок просрочки исполнения обязательства рассчитан истцом верно, поскольку согласно договора предусмотрена передача объекта долевого строительства в течение первого квартала 2017 года, не позднее 31.03.2017, а потому срок надлежит исчислять с 01.04.2017.

Размер неустойки за 150 дней просрочки с 01.04.2017 по 28.08.2017 составляет 117 073,80 рубля, признается судом верным, не оспорен ответчиком.

При этом суд находит верным утверждение истца о передаче объекта долевого строительства только 28.08.2017, о чем свидетельствует ее подпись в двухстороннем акте приема-передачи, поскольку факт передачи квартиры 25.08.2017 иными доказательствами не подтвержден.

При оценке значительности допущенных нарушений ответчиком, суд принимает во внимание и положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Ни в суде, ни в исковом заявлении истцом не представлено доказательств наступления для неё тяжких либо других неблагоприятных последствий, наступивших из-за просрочки исполнения обязательство ответчиком. Однако, со стороны ответчика представлены доказательства желания урегулирования спора в досудебном порядке, изложенные в дополнительном соглашении №1 к договору, который истцом подписан не был.

При этом суд принимает во внимание, что ответчик во исполнение условий договора при наступлении обстоятельств, объективно препятствующих передаче объекта в установленный срок, направил в адрес истца уведомление о переносе срока передачи объекта 31.01.2017, которое ею получено 10.03.2017.

Материалами дела подтверждено наличие препятствий для завершения строительства в установленные законом сроки по причине временного приостановления строительно-монтажных работ и работ по разрытию территорий общего пользования в период курортного сезона 2016 года.

Кроме того, 29.06.2017 в адрес истца направлено сообщение о завершении строительства и готовности к передаче квартиры истцу, которое ею получено 13.07.2017. А потому согласно договора приступить к принятию квартиры истец должна была не позднее 24.07.2017.

Учитывая изложенное, в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым уменьшить подлежащую взысканию неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства до 25 000 рублей, поскольку заявленный истцом размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая возможность получения фактически квартиры после 13.07.2017, а также возражения представителя ответчика и его доводы, которые судом принимаются.

Из пункта 1.2 договора следует, что общая площадь квартиры определена в соответствии с ч.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации и ориентировочно составляет 33,7 кв.м., жилая ориентировочно 24, 2 кв.м..

Пунктом 5.1 цена договора на момент его заключения определена сторонами в размере 1 300 820 рублей, исходя из общей площади передаваемого объекта.

Согласно пункту 5.4.2 договора в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам государственной технической инвентаризации по окончании строительства будет меньше площади, указанной в п.1.2 застройщик производит возврат дольщику разницу между внесенными денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта.

При этом из п. 5.4.3 следует, что расчетная стоимость одного квадратного метра исчисляется путем деления цены договора (п.5.1) на количество квадратных метров объекта, указанное в приложении №1 договора.

На основании акта о передаче объекта долевого строительства от 25.08.2017 квартира, являющаяся предметом договора долевого строительства, передана ответчиком истцу.

Из кадастрового паспорта жилого помещения следует, что его площадь составляет 33,2 кв.м., что подтверждается двухсторонним актом приема-передачи.

02.09.2017 истец обратилась к ответчику с требованием о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, которое получено 18.09.2017, однако оставлено без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами, сторонами не оспаривались.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона являются ничтожными.

По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 33,7 кв. м, предусмотренной проектом строительства.

Из сведений передаточного акта, технической инвентаризации, которые не оспаривались ответчиком, общая площадь квартиры 33.2 кв.м..

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона № 214-ФЗ, так и пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.

Доводы стороны ответчика о том, что оплата за объект, площадь которого является ориентировочной, предусмотрена без указания стоимости одного квадратного метра не могут быть приняты во внимание поскольку опровергаются исследованными материалами дела и основаны на неверном толковании норм права.

             А потому требования истца о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены в размере 19 300 рублей подлежат удовлетворению.

        Согласно положений ст.23 Закона РФ « О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию неустойка, связанная с не возвращением истцу вышеуказанных денежных средств, поскольку требование истца полученное ответчиком 18.09.2017 не было в добровольном порядке до 28.09.2017 удовлетворено. Расчет неустойки за 195 дней с 29.09.2017 по 11.04.2018 произведен арифметически верно, принимается судом. Между тем, суд находит определенный истцом размер в сумме 200 000 рублей несоразмерным нарушенному обязательству и полагает возможным снизить его до 10 000 рублей. При этом учитывается отсутствие неблагоприятных последствий для истца, соразмерность нарушенному обязательству.

    Из системного толкования статей 1099,1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

    Судом установлена вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта, чем истцу причинены определенные нравственные страдания.

С учетом степени вины ответчика, тяжести наступивших последствий, фактической готовности квартиры 29.06.2017, разумности и справедливости, суд считает компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей достаточной.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 28 150 (25000+2000+19300+10000=56300:2) рублей.

Вместе с тем, учитывая поведение ответчика и желание урегулировать спор в досудебном порядке, соразмерность нарушенному обязательству, требования разумности и справедливости, длительность неисполнения обязательства ( 3,5 месяца) суд полагает возможным снизить размер штрафа до 15 000 рублей, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положений ст.ст. 88,94,98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы по отправлению претензии в размере 24 рубля, оплата которых подтверждена документально.

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования городской округ Тюмень подлежит взысканию госпошлина в сумме 2 089 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 12.5 договора участия в долевом строительстве №15/35, заключенного 31.08.2015 между Сенниковой Евгенией Владимировной и обществом с ограниченной ответственностью «Бэст Торг».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бэст Торг» в пользу Сенниковой Евгении Владимировны неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 25 000 рублей, денежные средства в счет уменьшения покупной цены в размере 19 300 рублей, неустойку за отказ в добровольном порядке исполнения требований потребителя в размере 10 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, почтовые расходы в сумме 24 рубля, штраф в размере 15 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бэст Торг» в доход муниципального образования городской округ Тюмень государственную пошлину в размере 2 089 рублей.

         Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г.Тюмени в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

    Председательствующий судья                             Калашникова С.В.

    В окончательной форме решение изготовлено 20.06.2018.