Решение по делу № 3а-55/2020 от 06.03.2020

Дело №а-55/2020

(37OS0№-19)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Солдатенковой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комарова Александра Владимировича к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Комаров А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес> и смежно <адрес>, относящихся к категории земель населенных пунктов, с видами разрешенного использования: для территории административного здания и для расширения территории ЗУ №38 по ул. Б. Хмельницкого, с размещенным на нем полуразрушенным нежилым зданием бывшего малоэтажного жилого дома, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 1406 000 рублей и 426000 рублей соответственно.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на нормы Налогового кодекса Российской Федерации, а также статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускающие возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при установлении в отношении них рыночной стоимости.

Административный истец указывает, что установленная Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № 105 от 25 ноября 2014 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №, составляющая по состоянию на 01 января 2014 года 3247609,62 рублей и 1081953,79 рублей соответственно, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке земельных участков, подготовленном оценщиком ООО «БизнесОценка» Коноваловым О.А., что приводит к нарушению его прав как собственника земельных участков, оплачивающего земельный налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, в административном иске содержится просьба о восстановлении пропущенного срока на обращения в суд.

В судебное заседание не явились административный истец Комаров А.В., его представитель Ананичева Н.О., представители административных ответчиков – Департамента управления имуществом Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области), заинтересованных лиц - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области» (далее – далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области), Администрации городского округа Вичуга, которые были извещены заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом.

В письменном отзыве Департамента управления имуществом Ивановской области от 24 марта 2020 года, Управления Росреестра по Ивановской области от 19 марта 2020 года, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ивановской области от 23 марта 2020 года, Администрации городского округа Вичуга от 12 марта 2020 года указано на отсутствие возражений по существу требований Комарова А.В., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждений.

Исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Установлено, что Комаров А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для территории административного здания, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для расширения территории ЗУ №38 по ул. Б. Хмельницкого, с размещенным на нем полуразрушенным нежилым зданием бывшего малоэтажного жилого дома, в подтверждение чему представлены свидетельства о государственной регистрации права от 25 ноября 2003 года №, от 12 октября 2005 года серия №, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, составленные по состоянию на 09 января 2020 года и 22 января 2020 года (л.д. 11-12, 15-19).

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области от 25ноября 2014 года № 105 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области» (далее – Приказ № 105) кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 3247609,62 рублей и 1081953,79 рублей соответственно, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в размере 1599,03 рублей за 1 кв.м. и 1226,7 рублей за 1 кв.м. соответственно.

Аналогичные сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков содержатся в кадастровых справках, составленных по состоянию на 27 декабря 2019 года и 13 января 2020 года (л.д. 13-14).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 1 статьи 95 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) лицам, пропустившим установленный настоящим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Перечень конкретных обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодателем не определены. Процессуальным законодательством также не установлены критерии, по которым причины пропуска срока признаются уважительными или неуважительными.

Признание тех или иных причин пропуска срока уважительными, относится к исключительной компетенции суда, рассматривающего данный вопрос, и ставится законом в зависимость от его усмотрения.

Судом установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № были внесены в ЕГРН 04 декабря 2014 года и 13 августа 2015 года. Следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок на обращение с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 37:23:010110:10 истекал 04 декабря 2019 года. Административный истец обратился в суд с настоящим иском 06 марта 2020 года, т.е. с пропуском установленного законом процессуального срока.

Очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного земельного участка, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, в Государственный кадастр недвижимости на момент подачи административного иска в суд уполномоченным органом не вносились. Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным Комаровым А.В. не заявляли.

Принимая во внимание незначительный период пропуска установленного законом срока, суд считает возможным признать причины пропуска Комаровым А.В. процессуального срока на обращение в суд с настоящим иском уважительными, а срок – подлежащим восстановлению.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. Суд также руководствуется разъяснениями пунктов 23, 24 Постановления Пленума ВС РФ № 28, согласно которым с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости земельных участков № 004/2020 от 20 февраля 2020 года, подготовленному оценщиком ООО «БизнесОценка» Коноваловым О.А., итоговая величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01 января 2014 года округленно составляет 1406000 рублей и 426000 рублей соответственно (л.д. 20-147).

Комаров А.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области не обращался.

Проверяя представленный суду Отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик Коновалов О.А., составивший Отчет об оценке, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», застраховавший свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СПАО «Ингосстрах» с лимитом ответственности в размере 5000 000 рублей.

Ответственность ООО «БизнесОценка» как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в СПАО «Ингосстрах» на сумму 5000000 рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию Отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объектов оценки в части их количественных и качественных характеристик. В процессе оценки оценщик описал местоположение исследуемых земельных участков, проанализировал положительные и отрицательные факторы их локального местоположения.

В отчете об оценке также приведена информация о текущем использовании земельных участков и произведен анализ их наиболее эффективного использования, как соответствующего текущему использованию, то есть использование для территории административного здания и для расширения территории ЗУ 38 по ул. Б. Хмельницкого с размещенным на нем нежилым зданием бывшего малоэтажного жилого дома, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки специалист в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8
ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 определил сегменты рынка, к которому относятся объекты оценки с кадастровыми номерами 37:23:010110:10 и 37:23:010110:11 – земли под торгово-офисную застройку и малоэтажное жилое строительство соответственно, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками в Ивановской области, из сегментов рынка, к которым отнесены оцениваемые объекты, за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра земельных участков под торгово-офисную застройку в Ивановской области, указав, что сведения о сделках и предложениях в отношении земельных участков под МЖС на рынке отсутствуют.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков под торгово-офисную застройку специалист определил удобство и качество подъездных путей, расположение относительно культурного и исторического центра города, возможность подключения к инженерным коммуникациям, площадь участка и время продажи/предложения.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного и затратного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объектам оценки по основным ценообразующим факторам, определяющим их стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения в отношении оцениваемых земельных участков выбраны 4 объекта – аналога, которые относятся к сегменту рынка под торгово-офисную застройку, расположены в районах города, имеющих сходную инфраструктуру, имеющие сопоставимые физические характеристики и предлагаются к продаже до даты оценки. При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером № оценщик обосновал свой вывод о возможности использования для него в качестве объектов сравнения земельные участи под торгово-офисную застройку тем, что этот оцениваемый участок предназначен для расширения соседнего участка, относящегося к указанному сегменту рынка.

В ходе оценки специалистом осуществлен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7; последовательно с изложением обоснования применены необходимые корректировки на время предложения, на торг, на район расположения, на площадь объекта, а также корректировка по текущему использованию (сегмент рынка) для земельного участка с кадастровым номером №

После этого специалист произвел согласование полученных значений и распределение весовых коэффициентов по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок, исходя из которых была рассчитана цена за 1 кв. метр, которая находится в пределах установленного экспертом среднего значения стоимости на рынке земель из данного сегмента, а затем и рыночная стоимость исследуемых земельных участков.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным; специалист в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; специалистом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 1406000 рублей и 426000 рублей соответственно.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что административным истцом исполнена возложенная на него законом обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, представленных административным истцом.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка, в размере, установленном Отчетом об оценке специалиста, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков путем удовлетворения административного искового заявления Комарова А.В.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Комарова Александра Вячеславовича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2031 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для территории административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 1406 000 (один миллион четыреста шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 882 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для расширения территории ЗУ №38 по ул. Б. Хмельницкого с размещенным на нем полуразрушенным нежилым зданием бывшего малоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 426 000 (четыреста двадцать шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления Комарова Александра Вячеславовича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости считать дату обращения в суд – 06 марта 2020 года.

Данное решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Запятова Н.А.