Председательствующий: Казанцева Н.А. Дело № 33-1997/2024 (2-1212/2023)
УИД 55RS0007-01-2023-000439-58
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Омск 11 апреля 2024 года.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Будылка А.В., Григорец Т.К.
при секретарях Ляхове Д.И., Нецикалюк А.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-1212/2023 по иску Молокова Н. В. к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании заключить договор аренды нежилого помещения,
по апелляционной жалобе истца на решение Центрального районного суда г. Омска от 27 июня 2023 года, которым исковые требования Молокова Н. В. удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Григорец Т.К., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Молоков Н.В. обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, в обоснование требований указав, что передал ответчику заявление о заключении вне аукциона на новый срок сроком на три года договора аренды нежилого помещения 9П с кадастровым номером 55:36:040116:2212, общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13. В ответе указал о возможности заключения договора аренды после получения отчета об определении размера арендной платы. Помещение используется истцом для осуществления нотариальной деятельности непрерывно, начиная с 04.10.2013, согласно договору аренды нежилого помещения № 41864/3А, 08.04.2019 на три года был заключен договор аренды № 16/3 на новый срок. После окончания срока действия договора аренды № 16/3/46258/3 07.04.2022 и по 29.01.2023 истцом не получены какие-либо предложения о заключении договора на новый срок. Представители ответчика в марте и в сентябре 2022 года делали фото помещения для проведения оценки. Просит понудить ответчика заключить договор аренды указанного нежилого помещения с учетом ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и в соответствии со ст. 11.1 Основ законодательства РФ о нотариате на условиях истца, указанных в уточненном исковом заявлении, с приложением проекта договора аренды нежилого помещения.
Истец Молоков Н.В. участия в судебном заседании не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.
Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по доверенности Шабуров А.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска, пояснил, что после получения отчета о рыночной стоимости спорного помещения подготовлен и 03.02.2023 вручен истцу проект нового договора аренды, 10.02.2023 истцом подготовлен протокол разногласий, по результатам которого 17.03.2023 департаментом подготовлен и направлен протокол согласования разногласий. Считает, что иск заявлен преждевременно.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом иск удовлетворен частично, постановлено решение: «Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003) заключить с Молоковым Н. В. (ИНН 550207069413) договор аренды нежилого помещения площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П, кадастровый № <...> на следующих условиях:
«1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение 9П с кадастровым номером 55:36:040116:2212, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П (далее - помещение), целевое назначение: административно - хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации.
Общая площадь сдаваемого помещения: 11,7 кв. м.
Рыночная стоимость сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 731 347,00 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.09.2022 № 535/01-06.
1.2. Срок действия настоящего договора 3 года. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами.
1.2.1. Стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на правоотношения, возникшие с 08.04.2022, в связи с непрерывным использованием Арендатором помещения. Помещение передано Арендатору по акту приёма-передачи от 08.04.2019 по договору аренды нежилого помещения от 08.04.2019 № 16/3.
1.3. Сдача помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него.
1.4. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.
1.5. Если помещение выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине Арендатора, то Арендатор возмещает недовнесенную им плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
1.6. Если состояние возвращаемого помещения по окончании договора хуже предусмотренного актом приема-передачи, то Арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
1.7. Арендатор в праве с письменного согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду в соответствии с действующим законодательством.
1.8. Место исполнения договора: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1 Сдать в аренду соответствующее помещение Арендатору.
2.1.2 В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать помещение в соответствии с условиями договора, указанными в п. 1.1. настоящего договора, не допускать их использования другими лицами.
2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим налоговым законодательством.
2.2.3. При входе в помещение установить вывеску с указанием своего наименования и другой необходимой информацией. Обеспечить освещение вывески в вечернее время.
2.2.4. Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, но не реже одного раза в три года, а также фасада, пропорционально занимаемым площадям по согласованию с Арендодателем без возмещения произведенных на эти цели затрат.
2.2.5. Содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на закрепленную за Арендатором территорию.
2.2.6. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.
2.2.7. Производить, в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом Арендатор производит капитальный ремонт помещения за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.
2.2.8. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора по своей инициативе и сдать помещение Арендодателю либо третьему лицу, письменно им указанному, по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
2.2.9. Освободить в 5-дневный срок арендуемое помещение в случае досрочного расторжения договора или прекращения договорных отношений.
2.2.10. В случае освобождения Арендатором помещения до окончания срока аренды или в связи с его окончанием, он обязан уплатить сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещения.
2.2.11. Заключить в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» соглашение для содержания и уборки закрепленной территории с территориальным структурным подразделением Администрации города Омска.
2.2.12. Обеспечить художественно-рекламное оформление и освещение в вечернее время витрин, фасадов. Выполнить указанные работы за счет собственных средств в течение двух месяцев с момента подписания договора.
2.2.13.Осуществлять действия, направленные на предупреждение актов терроризма, путем обеспечения мер безопасности на арендуемом объекте.
2.2.14. Обеспечивать праздничное оформление фасада здания, входной группы и прилегающей к арендованному объекту территории (День Победы, День города, Новый год и Рождество), в соответствии с индивидуальной или утвержденной Администрацией города Омска концепцией праздничного оформления (посадка цветов, размещение флагов и баннеров, новогоднее световое оформление).
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН/КПП получателя 5508001003/550301001, счет 03100643000000015200 в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, единый казначейский счет 40102810245370000044, ОКТМО 52701000, КБК 90911105074040403120. Реквизиты для перечисления пени:Получатель: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН /КПП 5508001003/550301001, счет 03100643000000015200 в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ //УФК по Омской области г. Омска, БИК 015209001, единый казначейский счет 401028102453700000044, ОКТМО 52701000, КБК 90911607090040470140.
3.2. Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от 26.09.2022 № 535/01-06, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 14 722,50 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.
3.3. Налоги на платежи, предусмотренные настоящим договором, уплачиваются Арендатором дополнительно в срок, установленный для внесения арендной платы и налоговым законодательством. В случае изменения размера налогов уплата их осуществляется в соответствии с налоговым законодательством.
3.4. Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год в связи с изменением уровня инфляции – путем умножения размера арендной платы на уровень инфляции, установленный на начало очередного финансового года в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.
Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения и считается заблаговременным согласием Арендатора на изменение размере арендной платы в установленном порядке.
3.5. В случае изменения порядка расчета арендной платы, Арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Ответственность Арендатора:
4.1.1. В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
4.1.2. За невыполнение обязанностей, предусмотренных разделом 2.2 настоящего договора, Арендатор уплачивает штраф в размере 10% годовой арендной платы. Ответственность за самовольное проведение перепланировок, капитального ремонта, реконструкции и других действий, повлекших за собой нарушение конструктивных элементов помещений (здания), а также за их восстановление в нормальное состояние лежит на Арендаторе.
4.2. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
5. РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон или прекращен в порядке, установленном действующим законодательством.
5.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора отказаться от договора аренды в следующих случаях:
5.2.1. Если задолженность Арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц, предусмотренную настоящим договором.
5.2.2. При фактическом длительном (более 1-го месяца) не использовании Арендатором арендуемого помещения.
5.2.3. Если Арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушал п. 1.7. настоящего договора, о чем Арендодателем были составлены акты.
5.2.4. Если Арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.
5.2.5. Если Арендатор не заключил в течение тридцати дней с момента подписания настоящего договора, договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, с соответствующими организациями.
5.2.6. Если Арендатор не внес платежей за коммунальные услуги и техническое обслуживание, в том числе за обслуживание мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, в течение трех месяцев со дня истечения сроков указанных платежей.
5.2.7. В случаях собственной Арендодателя необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
5.2.8. Если арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушает п. 2.2.11. настоящего договора, о чем Арендодателем (иными уполномоченными лицами) были составлены акты.
5.3. В случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного п. 5.2. настоящего договора, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня направления Арендодателем Арендатору уведомления.
5.4. Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:
5.4.1. Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений Арендодателя продолжает пользоваться помещением не в соответствии с условиями договора.
5.4.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.
5.4.3. Если Арендатор не произвел ремонта, определенного договором аренды, в установленные сроки.
5.4.4. В случае нарушения иных условий настоящего договора.
5.5. По истечении срока действия настоящего договора, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Переход права собственности на сданное в аренду по настоящему договору нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.
6.2. Арендатор обязан в течение 30-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора заключить договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, с соответствующими организациями.
7. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
7.1. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии
с действующим законодательством РФ. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней до окончания срока действия настоящего договора.
8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. Арендатор согласен на отнесение излишне уплаченных денежных средств по договору аренды нежилого помещения от 08.04.2019 № 16/3 в счет арендных платежей по настоящему договору.
8.2. Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности и техники безопасности согласно требованию Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", выполнять предписания органов, осуществляющих государственно-пожарный надзор.
8.3. Арендатор несет ответственность за безопасную эксплуатацию энергоустановки арендуемого помещения.
8.4. Арендодатель обеспечивает государственную регистрацию настоящего договора, а также изменений, дополнений к нему и соглашения о его досрочном расторжении в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
9. ПРИЛОЖЕНИЕ К ДОГОВОРУ
9.1. Неотъемлемой частью договора является следующее приложения:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, с кадастровым номером 55:36:040116:2212.
10. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.
10.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
10.3. Арендатор заведомо согласен на обработку департаментом имущественных отношений Администрации города Омска следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы».
Взыскать с департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003) в пользу Молокова Николая Владимировича (ИНН 550207069413) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
В апелляционной жалобе Молоков Н.В. просит решение суда отменить или изменить в части и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что судом приняты во внимание возражения ответчика относительно проекта договора, подготовленного истцом, доводам истца не дана оценка. Суд без доказательств принял возражения ответчика, не исследовал, чем нарушаются права собственника, при включении в договор условий благоустройства территории. Благоустройство производится собственником либо управляющей компанией. Считает, что договор не может предусматривать обязанность заключить договор. Помещение в отношении которого заключается договор аренды находится в МКД, муниципальное образование самостоятельно осуществляет свои функции и не может переложить выполнение своих обязанностей на иных лиц. Нотариус оформляет фасад, входную группу в соответствии с требованиями и положение
Проектом договора предусмотрено, что размер арендной платы увеличивается один раз в год путем умножения размера арендной платы на уровень инфляции, что противоречит закону, поскольку полагает, что односторонний отказ или изменения условий договора со стороны ответчика, в то время как нотариус не является ИП не допускается.
Выражает несогласие с п.п. 3.2, 3.3 проекта относительно указания арендного платежа без учета НДС и обязанности нотариусом самостоятельно уплачивать НДС, поскольку последний не может являться налоговым агентом.
Считает, что раздел 5 договора: расторжение, прекращение и изменение является незаконным, поскольку его положения противоречат действующему законодательству, т.к. предоставление договором права на отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение его условий для лица осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только специально установленным законом (абз. 1 п.1 ст. 310 ГК РФ).
Таким образом, суд в решении не опровергнул доводы истца о том, что условия договора об одностороннем изменении его положений обременительны для слабой стороны договора, не учел род деятельности истца, его публично-правовую функцию, нотариус должен рассматриваться как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, распределение уплаты налога по условиям утвержденного проекта договора является недействительным. При этом истцом в качестве оснований для изменения или прекращения договора, с учетом специфики деятельности истца предложены общие основания для расторжения договора в судебном порядке, что не было учтено судом.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции определением от 8 февраля 2024 отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 1 ноября 2023 г. в части оставления без изменения решения Центрального районного суда г. Омска от 27 июня 2023 г. об определении содержания условий договора в его пунктах 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4 – 5.2.8, 5.4.1.
Дело в отмененной части направил на новое рассмотрение в Омский областной суд.
В остальной части решение Центрального районного суда г. Омска от 27 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 1 ноября 2023 г. оставил без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Таким образом судебная коллегия рассматривает доводы апелляционной жалобы в части определения содержания условий договора в его пунктах 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4 – 5.2.8, 5.4.1.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего причин неявки и не просившего об отложении дела.
Проверив материалы дела, заслушав истца Молокова Н.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Гайсинского В.Г., Калашниковй С.С., возражавших против ее удовлетворения, обсудив ее доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не были учтены в полной мере, что привело к вынесению решения, не соответствующего нормам процессуального права.
Такие нарушения допущены судом первой инстанции.
Из материалов дела следует, что 08.04.2019 между БУ г. Омска «Центр аренды и мониторинга имущества» (арендодатель) и Молоковым Н.В. (Арендатор), действующим на основании лицензии на право нотариальной деятельности, на основании ст. 11.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, пп. 1 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключен договор № 16/3 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:040116:2212, площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П.
Согласно пп. 1.1-1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду указанное нежилое помещение (строение), имеющее целевое назначение - административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ, рыночная стоимость которого составляет 1 010 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 25.03.2019 № 929/4-2019, срок действия договора 3 года, срок аренды с 08.04.2019 по 07.04.2022.
В соответствии с разделом 3 договора величина арендной платы в месяц составляет 17702,10 руб., в том числе НДС 20 % - 2950,35 руб., налоги на платежи, не предусмотренные договором, уплачиваются арендатором самостоятельно в установленные порядке и сроки, размер арендной платы изменяется раз в год в связи с изменением уровня инфляции путем умножения размера арендной платы на уровень прогнозируемой инфляции при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения размера платы прошло не менее одного года, также размер арендной платы может меняться арендодателем в одностороннем порядке.
По истечении срока действия настоящего договора, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит (п. 5.6. договора).
Пункт 8.1 договора предусматривает, что с момента подписания настоящего договора считать расторгнутым договор аренды нежилого помещения № 41864/3А от 04.10.2013.
Актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 08.04.2019 произведен прием и передача объекта договора в аренду Молокову Н.В.
12.08.2019 произведена государственная регистрация указанного договора аренды нежилого помещения № 16/3, по сведениям ЕГРН зарегистрировано ограничение прав на данное помещение в виде заключенного с Молоковым Н.В. договора аренды № 16/3 от 08.04.2019, срок действия которого с 12.08.2019 по 07.04.2022.
13.09.2019 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение к нему, которым стороны договорились п. 3.1. изложить в следующей редакции: «Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области. В пункте 3.2 фразу «17702,10 руб., в т.ч. НДС 20% - 2950,35 руб.» заменить фразой «14751,75 руб. без НДС». В пункте 10.4 реквизиты «Арендодателя» читать в иной редакции.
05.03.2022 Молоков Н.В. направил в адрес арендодателя заявление о заключении договор аренды на данное нежилое помещение вне аукциона на новый срок на тех же У. сроком на три года в целях осуществления нотариальной деятельности в соответствии со ст. 11.1 Основ законодательства РФ о нотариате.
Согласно ответу департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 05.04.2022 для подготовки проекта договора аренды на указанное нежилое помещение будут проведены мероприятия по оценке рыночной стоимости арендной платы.
На основании отчета № <...> об оценке установлена рыночная стоимость нежилого помещения площадью 11,7 кв.м. по адресу: г. Омск, <...>, пом. 9П, литера А, кадастровый № <...> с учетом НДС в размере 877 617 руб., без учета НДС – 731 347,50.
10.02.2023 Молоковым Н.В. при получении проекта договора аренды нежилого помещения от 02.02.2023 в адрес департамента направлен протокол разногласий к договору аренды, в котором истец выразил несогласие в том числе с пп. 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14, 3.2, 3.3, 3.4, 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.8, 5.3, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 5.4.3, 5.4.4 договора.
Не получив протокол согласования разногласий к договору аренды нежилого помещения, Молоков Н.В. обратился с настоящим иском в суд с требованиями к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на предложенных им условиях, а именно:
1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение 9П с кадастровым номером 55:36:040116:2212, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, помещение 9П, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством РФ. Общая площадь сдаваемого помещения: 11,7 кв. м. Рыночная стоимость сдаваемого в аренду помещения составляет 731347 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.09.2022 № 535/01-06.
1.2. Срок действия настоящего договора 3 года. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами.
1.2.1. Стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на правоотношения, возникшие с 08.04.2022, в связи с непрерывным использованием Арендатором помещения. Помещение передано Арендатору по акту приёма-передачи от 08.04.2019 по договору аренды нежилого помещения от 08.04.2019 № 16/3.
1.3. Сдача помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него.
1.4. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.
1.5. Если помещение выбывает из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине Арендатора, то Арендатор возмещает недовнесенную им плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
1.6. Если состояние возвращаемого помещения по окончании договора хуже предусмотренного актом приема-передачи, то Арендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
1.7. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя сдавать арендованное помещение в субаренду в соответствии с действующим законодательством.
1.8. Место исполнения договора: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П.
2. Обязанности сторон.
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Сдать в аренду соответствующее помещение Арендатору.
2.1.2. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать помещение в соответствии с условиями договора, указанными в п. 1.1. настоящего договора, не допускать его использование другими лицами.
2.2.2. Своевременно и полностью оплачивать арендную плату, установленную договором, дополнительными соглашения к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим налоговым законодательством.
2.2.3. При входе в помещение установить вывеску с указанием своего наименования и другой необходимой информацией. Обеспечить освещение вывески в вечернее время.
2.2.4. Своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, но не реже одного раза в период действия договора, а также фасада, пропорционально занимаемым площадям по согласованию с Арендодателем без возмещения произведенных на эти цели затрат.
2.2.5. Содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на закрепленную за Арендатором территорию.
2.2.6. Не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.
2.2.7. Производить, в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого помещения на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом Арендатор производит капитальный ремонт помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.
2.2.8. Письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за две недели, о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора по своей инициативе и сдать помещение Арендодателю либо третьему лицу по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа
2.2.9. Освободить в 5-дневный срок арендуемое помещение в случае досрочного расторжения договора или прекращения договорных отношений.
2.2.10. В случае освобождения Арендатором помещения до окончания срока аренды, он обязан уплатить сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещений.
2.2.11. Осуществлять действия, направленные на предупреждение актов терроризма, путем обеспечения мер безопасности на арендуемом объекте.
3. Платежи и расчеты по договору.
3.1. Все расчеты по настоящему договору производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет Получателя. Получателем денежных средств является УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска), ИНН/КПП получателя 55080010015/550301001, счет 03100643000000015200 в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск, БИК 015209001, единый казначейский счет 40102810245370000044, ОКТМО 52701000, КБК 90911105074040403120. Реквизиты для перечисления пени: Получатель: УФК по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска) ИНН /КПП 550S001003/550301001, счет 03100643000000015200 в ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ //УФК по Омской области г. Омска, БИК 015209001, единый казначейский счет 401028102453700000044, ОКТМО 52701000, КБК 90911607090040470140.
3.2. Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от 26.09.2022 № 535/01-06, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 17667,00 руб., в том числе НДС в сумме 2944 руб. 50 коп. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату договора, а также за какой период осуществляется платеж.
3.3. Арендная плата подлежит изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы изменяется один раз в год на основании отчета о рыночной стоимости и рыночной арендной плате за пользование муниципальным имуществом при условии, что с даты заключения договора или последнего изменения арендной платы прошло не менее одного года.
3.4. В случае изменения порядка платежей и расчетов по договору аренды, Арендодатель вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор аренды.
4. Ответственность сторон.
4.1. Ответственность Арендатора:
4.1.1. В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,3 % в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
4.1.2. За невыполнение обязанностей, предусмотренных разделом 2.2. настоящего договора, Арендатор уплачивает штраф в размере 10% годовой арендной платы. Ответственность за самовольное проведение перепланировок, капитального ремонта, реконструкции и других действий, повлекших за собой нарушение конструктивных элементов помещения, а также за их восстановление в нормальное состояние лежит на Арендаторе.
4.2. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушении.
5. Расторжение, прекращение и изменение договора.
5.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон или прекращен в порядке, установленном действующим законодательством.
5.2. Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:
5.2.1. Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
5.2.2. Если Арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушал п. 1.7, настоящего договора, о чем Арендодателем были составлены акты.
5.2.3. Если Арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.
5.2.4. Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений Арендодателя продолжает пользоваться помещением не в соответствии с условиями договора либо неоднократными нарушениями, о чем Арендодателем были составлены акты.
5.2.5. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.
5.3. По истечении срока действия настоящего договора, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит.
6. Особые условия.
6.1. Переход права собственности на сданное в аренду по настоящему договору нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.
6.2. Арендатор обязан в течение 30-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора заключить договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги, в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, с соответствующими организациями.
7. Преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды.
7.1. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок за 30 календарных дней до окончания срока действия договора.
8. Дополнительные условия.
8.1. Арендатор согласен на отнесение излишне уплаченных денежных средств по договору аренды нежилого помещения от 08.04.2019 № 16/3 в счет арендных платежей по настоящему договору.
8.2. Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности и техники безопасности согласно требованию Федерального закона от 22.07.2008 №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», выполнять предписания органов осуществляющих государственно-пожарный надзор.
8.3. Арендатор несет ответственность за безопасную эксплуатацию энергоустановки арендуемого помещения.
8.4. Арендодатель обеспечивает государственную регистрацию настоящего договора, а так же изменений, дополнений к нему и соглашения о его досрочном расторжении в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
9.1. Неотъемлемой частью договора является следующие приложения:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером: 55:36:040116:2212.
Возражая против иска, представитель департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Шабуров А.В. согласился с требованием о понуждении к заключению договора, пояснил, что 17.03.2023 департаментом подготовлен и направлен протокол согласования разногласий.
Вместе с тем, в протоколе согласования разногласий департаментом в качестве согласованной редакции указана редакция арендодателя.
В отзыве на иск стороной ответчика относительно рассматриваемых указано, что:
1) указанный истцом в редакции п. 2.1.2, а также п. 2.1.1 лишен самостоятельного значения, поскольку сдача и прием помещения входят в предмет договора, п. 1.1 договора предусматривает взаимную обязанность сдачи-приема помещения, что не нарушает прав истца, а отсутствие обязанности арендатору принять данное помещение, нарушает баланс прав и обязанностей сторон;
2) п. 2.2.2. в редакции истца предлагает заменить слова «и последующими изменениями, и дополнениями» на «дополнительными соглашениями» не имеет значения, не изменяет содержание обязанности;
3) п. 2.2.4 в редакции истца дополнить слова «но не реже одного раза в год» словами «в период действия договора» является излишним в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, и относится именно к арендатору как стороне договора аренды, по окончанию договора аренды, на арендатора не распространяется обязанность осуществлять текущий ремонт помещения;
4) п. 2.2.8 в редакции истца убрать слова «письменно им указанному» указывает на то, что арендатор может передать помещение любому третьему лицу, что нарушит права собственника ввиду того, что арендодатель может и не узнать, кому было передано помещение;
5) п. 2.2.10 в редакции истца убрать слова «или в связи с его окончанием» может привести к неосновательному сбережению денежных средств на стороне арендатора, поскольку при передаче помещения, в отношении него текущий ремонт не проводился, что приведет к нарушению прав собственника указанного помещения;
6) исключение в редакции истца п. 2.2.11 договора приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц, поскольку содержание закрепленной территории осуществляется в рамках благоустройства г. Омска, обеспечивает повышение комфортности условий проживания граждан, поддержание и улучшение санитарного и эстетического состояния территории, способствует повышению безопасности;
7) исключение в редакции истца п. 2.2.12 договора невозможна, поскольку направлена на улучшение архитектурно-эстетического облика города;
8) исключение в редакции истца п. 2.2.14 договора также не может быть применима, поскольку праздничное оформление является элементом благоустройства;
9) п. 3.2. в редакции истца изменить слова «14 722,50 руб. без учета НДС» словами «17 667,00 руб., в том числе НДС в сумме 2 944 руб. 50 коп.», однако замена слов не нарушает права истца, как арендатора;
10) исключить в редакции истца п. 3.3. договора, вместе с тем Молоков Н.В. не указывает основания, указанный пункт договора (налоги на платежи, предусмотренные настоящим договором, уплачиваются Арендатором дополнительно в срок, установленный налоговым законодательством) не противоречит закону и не нарушает права истца, как арендатора;
11) п. 3.4. в редакции истца изменяет порядок изменения величины арендной платы, установленный департаментом, однако департамент не вправе произвольно устанавливать размер арендной платы, а также порядок его изменения;
12) в редакции истца в п. 3.5. заменить слова «порядок расчета арендной платы» на «порядок платежей и расчетов по договору аренды» изменяет содержание субъективного права арендодателя и не отвечает его интересам;
13) в редакции истца в п. 4.1.2 исключить слова «(здание)», что не изменяет существа обязанности, так как объектом аренды является индивидуализированное помещение;
14) в редакции истца формулировка п. 5.2. «Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях:» отменяет возможность одностороннего отказа от договора;
15) формулировка пункта 5.2.1 в редакции истца «Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату» не отвечает принципам разумности и справедливости, поскольку основание расторжения договора в данном случае изменяется;
16) в редакции истца отсутствует п. 5.2.2. – при фактическом длительном (более 1-го месяца) не использовании Арендатором арендуемого помещения, также отсутствуют п.п. 5.2.5-5.2.8;
17) в редакции истца п. 5.3 договора, что в случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного п. 5.2, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня направления Арендодателем Арендатору уведомления, отсутствует соответствующая обязанность, что противоречит нормам права;
18) в редакции истца договора отсутствуют пункты 5.4.3 и 5.4.4.
В свою очередь, 12.04.2023 истец направил ответчику протокол разногласий к протоколу согласования разногласий к договору аренды, в котором согласился принять свою редакцию договора по указанным пунктам.
В ответе представитель департамента не согласился с предложенной арендатором позицией, указал, что все возможные способы досудебного урегулирования разногласий исчерпаны, ввиду обязательного заключения договора условия могут быть установлены решением суда.
Руководствуясь ст. 421, 422, 432, 445, 614, 616 ГК РФ, разъяснениями постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд усмотрел необходимость понуждения ответчика заключить договор аренды нежилого помещения 9П с кадастровым номером 55:36:040116:2212.
Удовлетворяя требования истца в части, суд первой инстанции проанализировал представленный ответчиком договор аренды нежилого помещения, протокол разногласий истца, протокол согласования разногласий ответчика, а также протокол согласования разногласий истца, и в отношении пунктов 2.1.1 и 2.2.2 принял редакцию арендодателя ввиду несущественности разногласий с истцом, равно как и в отношении п. 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14 ввиду того, что их изменение или дополнение иными словами нарушит права департамента как субъекта, осуществляющего правомочия собственника, а пп. 2.2.11, 2.2.12 и 2.2.14 договора позволят улучшить архитектурно-эстетический облик города, и их исключение приведет к нарушению прав истца. Судом признана правомерной редакция истца п. 2.2.4 об обязанности арендатора производить за свой счет текущий ремонт раз в три года, так как доказательств необходимости осуществления текущего ремонта раз в год ответчиком не представлено, равно как и обоснованным требование в части абз. 2 п. 3.4 проекта договора о возможности изменения арендной платы не чаще 1 раза в год в одностороннем порядке.
Одновременно, судом отказано в удовлетворении части требований относительно изложения следующих условий договора: ввиду возможного изменения НДС редакция пункт 3.2. договора о стоимости арендной платы в месяц не может быть применима к указанным правоотношениям; доказательств нарушения прав истца п. 3.3. договора для его исключении, не имеется; п. 4.1.2 договора в части исключения после слов «нарушение конструктивных элементов помещений» слова «(здания)», поскольку помещение находится в здании; пп. 5.1 - 5.3 об условиях и основаниях для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды в отсутствие злоупотребления правом со стороны ответчика; пп. 5.4-5.4.4 о досрочном расторжении в судебном порядке по требованию арендодателя; условие об изменении арендной платы с учетом изменения уровня инфляции (в редакции ответчика) правомерно при заключении договора после вступления в силу Решения Омского городского Совета от 28.10.2015 № 38.
Судебная коллегия с выводами суда в части содержания п.п. 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4 – 5.2.8, 5.4.1 договора признает доводы апелляционной жалобы истца заслуживающими внимания, усматривает неправильное применение норм материального права.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В договоре аренды от 08.04.2019 отсутствуют условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, судебная коллегия усматривает, что договор аренды являлся действующим несмотря на истечение срока, на который он заключен, а все условия ранее заключенного договора, добровольно принятые на себя его сторонами и не противоречащие законодательству, действующему на момент изменения договора, распространяются на дальнейшие правоотношения сторон и включаются в текст договора на новый срок, в частности, положения п. 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14, 5.1, 5.2, 5.2.3, 5.3, 5.4, 5.4.2, 5.4.3, 5.4.4, 5.5 договора.
На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Предусмотренный ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» запрет арендодателю отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды относится к описанию существенного нарушения договора, в силу которой арендатор вправе потребовать его изменения (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в части продления срока, на который он заключен.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Оценивая основания отказа арендодателя от договора аренды в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора, а именно:
- если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила величину арендной платы в месяц, предусмотренную договором (п. 5.2.1);
- при фактическом длительном (более 1 месяца) не использовании арендатором арендуемого помещении (п. 5.2.2);
- если арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения арендодателя (п. 5.2.4);
- если арендатор не заключил в течение 30 дней с момента подписания договора договоры на техническое обслуживание и коммунальные услуги в том числе по обслуживанию мест общего пользования пропорционально занимаемой площади, с соответствующими организациями (п. 5.2.5);
- если арендатор не внес платежей за коммунальные услуги и техническое обслуживание, течение 3 месяцев со дня истечения сроков указанных платежей (п. 5.2.6);
- в случаях собственной арендодателя необходимости в арендуемой помещении, либо отвода в установленном порядке участка, на котором расположено арендуемое помещение, для государственный или муниципальных нужд (п. 5.2.7);
- если арендатор неоднократно (не менее 2-х раз) нарушает п. 2.2.11 договора, о чем арендодателем (иными уполномоченными лицами) были составлены акты (п. 5.2.8), судебная коллегия исходит из следующего.
Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Поскольку нотариус индивидуальным предпринимателем не является, что следует из ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденного Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 №4462-1, постольку ответчику право в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора во внесудебном порядке в силу абз. 2 п. 2 ст. 310 ГК РФ не предусмотрено, как и не предусмотрено положениями ст. 619 ГК РФ, в связи с
чем истец вправе требовать изменение договора в части противоречащей закону, действующему как на момент его заключения так и на момент изменения договора в силу требований п.п.2 п.2 ст. 450 ГК РФ.
Таким образом пункты 5.2.1. 5.2.2, 5.2.4-5.2.8 договора следует исключить, решение в данной части подлежит изменению.
Ч. 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Как указал в апелляционной жалобе истец, им в качестве оснований для изменения или прекращения договора, с учетом специфики деятельности истца предложены общие основания для расторжения договора в судебном порядке, что необоснованно не было принято судом.
Пункт 5.4.1 договора гласит: Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях: «Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений Арендодателя продолжает пользоваться помещением не в соответствии с условиями договора».
Вместе с тем п. 5.4.1, с учетом норм ст. 619 ГК РФ, интересов обеих сторон, соответственно подлежит изложению в следующей редакции предложенной истцом:
«Если арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, о чем арендодателем были составлены акты».
Кроме того, представляется возможным дополнить договор пунктом 5.4.5 в редакции истца:
«Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату», что соответствует п.1 ст. 619 ГК РФ.
Пунктом 5.4.6 в редакции истца:
«Если арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов», что соответствует п. 2 ст. 619 ГК РФ.
Относительно несогласия с пунктами 3.2, 3.3 договора, судебная коллегия считает следующее.
И договора следует, что изменение размера арендной платы обусловлено результатами оценки рыночной стоимости объекта аренды, что соответствует положениям п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции.
Пункт 3.2, 3.3 договора принят судом в следующей редакции: «3.2. Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от 26.09.2022 № 535/01-06, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 14 722,50 руб. без учета НДС. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж».
«3.3. Налоги на платежи, предусмотренные настоящим договором, уплачиваются Арендатором дополнительно в срок, установленный для внесения арендной платы и налоговым законодательством. В случае изменения размера налогов уплата их осуществляется в соответствии с налоговым законодательством».
Ответчик полагал, что в соответствии со ст. 226 НК РФ, нотариус самостоятельно определяет величину налога и оплачивает его.
Вместе с тем п.1 ст. 226 НК РФ, предусматривает, что нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Налогоплательщик в указанной статье определяется в ст. 207 НК РФ, как физическое лицо, а налог которой обязан уплатить нотариус как агент это налог на доходы физических лиц (Глава 27 Налогового кодекса Российской Федерации), что к данным правоотношениям не применимо.
В свою очередь п.3 ст. 161 НК РФ предусмотрено, что при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории "Сириус" в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, имущества, находящегося в собственности федеральной территории "Сириус", налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Как вышеуказывалось нотариус индивидуальным предпринимателем не является, а потому у него нет обязанности исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму налога.
В связи с чем пункт 3.2. договора нежилого помещения площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П, кадастровый номер 55:36:040116:2212, следует заключить в следующей редакции:
«Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от 26.09.2022 № 535/01-06, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 17667 руб. 00 коп., в том числе НДС в сумме 2944 руб. 50 коп. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж», а пункт 3.3 исключить из договора, виду отсутствия обязанности арендатора оплачивать налоги за арендодателя.
При таком положении, решение суда в части определения содержания вышеперечисленных условий договора подлежит изменению на основании ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Центрального районного суда г. Омска от 27 июня 2023 года изменить в части определения содержаний условий договора в его пунктах 3.2, 3.3, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.4-5.2.8, 5.4.1.
Пункт 3.2. договора нежилого помещения площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 13, пом. 9П, кадастровый номер 55:36:040116:2212, заключить в следующей редакции:
Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату Получателю до 15-го числа текущего месяца. Исходя из рыночной стоимости арендной платы в месяц в соответствии с отчетом от 26.09.2022 № 535/01-06, на момент заключения договора величина арендной платы в месяц составляет 17667 руб. 00 коп., в том числе НДС в сумме 2944 руб. 50 коп. В платежном поручении (квитанции) Арендатор указывает номер и дату регистрации договора, а также за какой период осуществляется платеж.
Пункт 3.3, 5.2.1. 5.2.2, 5.2.4-5.2.8 договора исключить.
Пункт 5.4.1 договора заключить в следующей редакции:
Если Арендатор после неоднократных (не менее 2-х) письменных предупреждений пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями о чем Арендодателем были составлены акты.
Дополнить договор пунктом 5.4.5
Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Дополнить договор пунктом 5.4.6
Если арендатор произвел любые перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения Арендодателя и разрешений уполномоченных органов.
В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Председательствующий/подпись/.
Судьи/подписи/.
«КОПИЯ ВЕРНА» подпись судьи_______Т.К. Григорец. секретарь судебного заседания _______________(_______________). (подпись) «_____» ________ 2024 года |
Мотивированное апелляционное определение составлено 27.04.2024