Решение по делу № 33-3407/2024 от 16.05.2024

Председательствующий: Потеревич А.Ю. Дело № 33-3407/2024

(2-479/2024)

55RS0032-01-2023-000262-40 А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Пшиготского А.И.

судей областного суда Оганесян Л.С., Ретуевой О.Н.

при секретаре Жапаровой А.Б.

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 05 июня 2024 года

дело по апелляционной жалобе ответчика Функ Л. Н. на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 марта 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Семенихина А. В., Кипервара Р. Г. удовлетворить.

Признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами № <...>:6325, № <...>:6326.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной между обществом с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН5504232779) и Функ Л. Н. 19.07.2021 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № <...>:6325, прекратив право собственности Функ Л. Н., <...> года рождения, № <...>, на земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325.

Снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами № <...>:6325, № <...>:6326, восстановив на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <...> в прежних границах.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН5504232779) на земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Признать земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м., расположенного по адресу: <...>, общим имуществом многоквартирного дома № <...> по ул. <...>.

Решение подлежит исполнению путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости на основании заявлений Семенихина А. В. <...> года рождения, паспорт № <...> и Кипервар Р. Г. <...> года рождения, паспорт № <...> без волеизъявления иных лиц».

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Семенихин А.В. и Кипервар Р.Г. (далее – истцы) обратились в суд с исковыми требованиями к Функ Л.Н., ООО «СК Новая слобода» (далее – ответчики) об оспаривании раздела земельного участка, применении последствий недействительности сделки по отчуждению земельного участка, прекращении права собственности, признании права собственности, указав, что истцам принадлежит на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, <...>. Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось поэтапно, путем возведения двух зданий: жилого дома 1-я, 2-ей очереди и жилого дома 3-ей очереди. По завершению строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>:207, № <...>:208, № <...>:299, № <...>:3062, № <...>:5815, общая площадь которых согласно данным, содержащимся в Единого государственного реестра недвижимости составляла 2 650 кв. м.

В мае 2023 года при проведении кадастровых работ в отношении общего имущества многоквартирного дома истцам стало известно, что земельный участок с кадастровым номером № <...>:207, являвшийся исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом многоквартирного дома, а соответственно, принадлежавший на праве обшей долевой собственности собственникам помещений такого многоквартирного дома, 07.07.2021 снят с государственного кадастрового учета в связи с прекращением его существования вследствие произведенного раздела данного земельного участка.

В результате раздела указанного земельного участка образованы два земельных участка с кадастровым номером № <...>:6325 площадью 294 кв. м и с кадастровым номером № <...>:6326 площадью 83 кв. м, государственный кадастровый учет которых осуществлен 07.07.2021.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325, образованный в результате раздела общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, продан ООО «СК Новая слобода» по договору купли-продажи от 19.07.2021 Функ Л.Н., которая в настоящее время по сведениям Единого государственного реестра недвижимости является собственником указанного земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером № <...>:6326, на котором после осуществленного раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>:207 стал располагаться многоквартирный дом, принадлежит по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на праве собственности ООО «СК Новая слобода».

Согласия на раздел земельного участка с кадастровым номером № <...>:207 и образованию новых земельных участков собственники помещений многоквартирного дома № <...> по улице <...> также не давали.

Ссылаясь на нормы права, просят признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами № <...>:6325, № <...>:6326; применить последствия недействительности ничтожной сделки, заключенной между обществом с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» (ИНН) и Функ Л. Н. 19.07.2021 по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № <...>:6325, прекратив право собственности Функ Л. Н. на земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325; снять с государственного кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами № <...>:6325, № <...>:6326, восстановив на государственном кадастровом учете земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: Омская <...> в прежних границах; прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «СК Новая слобода» на земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: <...>; признать земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 площадью 377 кв.м, расположенного по адресу: <...>, общим имуществом многоквартирного дома № <...> по <...>.

Истцы Семенихин А.В. и Кипервар Р.Г. в судебном заседании участия не принимали, о дате, месте и времени слушания уведомлены надлежащим образом.

Действующая на основании доверенности представитель истца Семенова С.В., в судебном заседании заявленные требования поддержала.

В судебном заседании ответчик Функ Л.Н. участия не принимала, о дате, месте и времени слушания уведомлена надлежащим образом.

Действующие на основании доверенности представители ответчиков ООО «СК Новая слобода» Тимофеев И.В. и Функ С.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указав, что в силу прямого указания закона, у собственников помещений многоквартирного дома возникает право собственности на земельный участок не в существующих границах, а в границах, в которых расположен сам дом; должны иметься по проекту элементы озеленения и благоустройства; иные, предусмотренные проектом, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты. Истцом не представлены в материалы дела доказательства наличия на спорном земельном участке самого многоквартирного дома, элементов благоустройства и озеленения, иных необходимых объектов, которые были предусмотрены проектом или схемой планировочной организации земельного участка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ТСЖ «Новая слобода», ООО СК «ОмГрадострой», ООО «Центр-Омск», Гончаренко Е.О. в судебном заседании участия не принимали, о дате, месте и времени слушания уведомлены надлежащим образом.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Функ Л.Н. полагает постановленное решение незаконным и необоснованным. Считает, что у истца отсутствует законная потребность в спорном земельном участке, принадлежащем ей, поскольку в соответствии с положениями подп. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, у собственником помещения МКД возникает право собственности на земельный участок не в существующих границах, а в границах, в которых расположен сам дом; должны иметься по проекту элементы озеленения и благоустройства; иные, предусмотренные проектом, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, учитывая, что на спорном земельном участке отсутствует сам МКД и иные объекты, у истца отсутствуют законные основания для признания права собственности на спорный земельный участок. Указывает, что судом первой инстанции не была дана оценка проектной документации на предмет того, каким образом при проектировании застройки комплекса была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку. Судом также не дана оценка доказательствам, представленным ответчиком. Отмечает, что спорный земельный участок не попадает в защитную зону объекта культурного наследия (ОКН), в связи с чем, строительство объекта на спорном земельном участке не может повлиять на сохранность ОКН и композиционно-видовых связей.

Лица, участвующие в деле о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, выслушав представителя ответчика Функ Л.Н. по доверенности Евстафьева А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истцов Семенихина А.В., Кипервар Р.Г. по доверенности Семенову С.В., представителя третьего лица ТСЖ «Новая Слобода» Степанову Н.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Федерального закона).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Аналогичная норма была предусмотрена в пункте 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности Пахомова Е.Н.

Согласно пункту 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 N 765 (в аналогичной редакции), при внесении в Единый государственный реестр первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

При этом согласно пункту 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 N 765 (в редакции на дату регистрации права собственности Пахомова Е.Н.), при внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение), запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме, и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (в письме от 10 октября 2017 г. N 36323-НС/07), Министерства экономического развития Российской Федерации (в письме от 5 октября 2017 г. N Д23и-5777), разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости. В этом случае, поскольку государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлен, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, образование земельных участков на основании решения суда, образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны.

По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Семенихину А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира № <...> с кадастровым номером № <...>:6035, расположенная в доме № <...> по улице <...>. Кипервару Р.Г. на праве собственности принадлежит квартира № <...> с кадастровым номером № <...>:6028, расположенная в доме № <...> по улице <...>.

Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось поэтапно, путем возведения двух зданий: жилого дома 1-я, 2-я очереди с кадастровым номером № <...>:4567 и жилого дома 3-ей очереди с кадастровым номером № <...>:5995. Строительство жилого дома 3-ей очереди на основании договора генерального подряда от 17.04.2013, заключенного между жилищно-строительным кооперативом «Омская слобода» и ООО «СК Новая Слобода», осуществлялось жилищно-строительным кооперативом «Омская слобода» на основании разрешения на строительство № RU55301000-2067, выданного 29.04.2014 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, из которого следует, что строительство жилого дома 3-ей очереди предусматривалось на земельных участках площадью 2650 кв. м.

По завершению строительства на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 55-ru55301000-2072-2017, выданного 18.04.2017 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, указанный объект капитального строительства был введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>:207, № <...>:208, № <...>:299, № <...>:3062, № <...>:5815, имеющим строительный адрес: <...> – <...>, ЦАО, г. Омск, Омская область. Согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, общая площадь указанных земельных участков составляла 2650 кв. м.

01.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о введенном в эксплуатацию жилом доме 3-ей очереди, которому присвоен кадастровый номер № <...>:5995. При постановке на государственный кадастровый учет объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:090108:5995 располагался на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>:207, № <...>:208, № <...>:299, № <...>:3062, № <...>:5815.

Исходя из материалов регистрационных дел, на основании договора купли-продажи земельного участка №1759/2043-2010 от 02.04.2010 ООО Строительная Компания «Планета-Югра» приобретен у Главного управления по земельным ресурсам Омской области в собственность земельный участок с кадастровым номером № <...>:207, который на основании Акта передачи имущества в уставный капитал ООО «СК Новая Слобода» от 05.07.2012, ООО Строительная Компания «Планета-Югра» передало, а ООО «СК Новая Слобода» приняло в качестве вклада в уставной капитал ООО «СК Новая Слобода». Переход права собственности на данный земельный участок осуществлен 09.08.2012.

07.07.2021 земельный участок № <...>:207 снят с государственного кадастрового учета, в связи с прекращением его существования вследствие произведенного его раздела, результатом которого стало образование двух земельных участка с кадастровым номером № <...>:6325 площадью 294 кв. м и с кадастровым номером № <...>:6326 площадью 83 кв. м, государственный кадастровый учет которых осуществлен 07.07.2021.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «СК Новая Слобода» значится собственником земельного участка с кадастровым номером № <...>:6326.

В соответствии с градостроительным планом № РФ-55-2-36-0-00-2023-1750-0, выданным 20.11.2023 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325 расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, установленной в связи с принятием на государственную охрану «Жилого дома Омских архиереев» 1905 г., 1964-2016 гг., расположенного по адресу: <...>, и запрещающей строительство объектов недвижимости.

Исходя из проектной документацией размещение 3-ей и 4-ой очереди строительства многоквартирного дома предполагалось на земельном участке с кадастровым номером № <...>:207, раздел указанного земельного участка не предусмотрен.

Земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325, как на момент подготовки проектной документации, в соответствии с которой осуществлялось строительство многоквартирного дома № <...> по ул. <...>, так и на момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного дома № <...> по ул. <...>, как объект недвижимости не существовал.

На момент ввода в эксплуатацию здания 3-ей очереди многоквартирного дома и постановки его на государственный кадастровый учет границы и размер земельного участка с кадастровым номером № <...>:207, на котором располагался многоквартирный дом, были определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, сведения о площади и местоположении границ содержались в Едином государственном реестре недвижимости.

Ко всему прочему, граница земельного участка с кадастровым номером № <...>:6326, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>:207 и на котором в настоящее время расположен многоквартирный жилой дом, проходит практически по границе контура здания с кадастровым номером № <...>:5995, что исключает возможность технического обслуживания наружной стены здания (конструктивных ограждающих конструкций многоквартирного дома), приводит к невозможности организации проезда (в том числе пожарного), прохода к многоквартирному дому и общедомовой территории.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что с лета 2017 года, то есть с момента регистрации Семенихиным А.В. и Киперваром Р.Г. права собственности на квартиры в Едином государственном реестре недвижимости, у ООО «СК Новая Слобода» в силу закона прекратилось право собственности на земельный участок площадью 377 кв. м с кадастровым номером № <...>:207, расположенный по адресу: <...>, а также возникло право общей долевой собственности на земельный участок у всех сособственников помещений в многоквартирных домах. ООО «СК Новая Слобода» незаконно произвело раздел земельного участка площадью 377 кв. м с кадастровым номером № <...>:207, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме жилого комплекса, что свидетельствует о недействительности такого раздела и последующей сделки купли-продажи земельного участка.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что в силу прямого указания закона, у собственников помещений многоквартирного дома возникает право собственности на земельный участок только в границах, в которых расположен сам дом, должны иметься по проекту элементы озеленения и благоустройства, иные, предусмотренные проектом, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм права, также противоречит толкованию закона, изложенному в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 N 16-КГ22-28-К4.

Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем МЖД (части 1 и 2 статьи 36), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МЖД, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из подпункта 2 пункта 5 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.03.2019 N 3153/пр, размер образуемого земельного участка рекомендуется определять, в том числе, исходя из территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МЖД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МЖД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МЖД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам; плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом; наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды", с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

При образовании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, рекомендуется учитывать будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены многоквартирные дома, определенное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории, а также результаты инвентаризации дворовых территорий, проведенной в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды".

Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом того, что многоквартирный жилой дом 3-й очереди, собственниками квартир в котором являются истцы, составляет единый жилой комплекс с многоквартирными домами 1-й и 2-й очереди, поскольку объединен инженерными коммуникациями, что установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривалось, проект строительства жилых домов предусматривает строительство нескольких очередей, вывод подателя жалобы о том, что право собственников помещений многоквартирного жилого дома на земельный участок ограничивается только границами самого дома, элементов озеленения и благоустройства, иных, предусмотренных проектом, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов, является ошибочным.

Земельный участок с кадастровым номером № <...>:6325 на основании ничтожного в силу закона договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.07.2021 продан руководителем ООО «СК Новая Слобода» Функом С. В. ответчику Функ Л. Н. за 100000 рублей.

Ссылки Функ Л.Н. на изложенные в ином судебном акте указания относительно необходимости оценки судом первой инстанции проектной документации, схемы планировочной организации земельного участка, установление наличия на земельном участке многоквартирного дома, элементов озеленения и благоустройства, иных объектов, отклоняются, как не имеющими отношения к настоящему спору, поскольку при рассмотрении спора суды учитывают конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт. В настоящем деле, спорный земельный участок на момент начала строительства находился в собственности застройщика. По завершению строительства на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного 18.04.2017, объект капитального строительства – жилой дом 3-й очереди, с кадастровым номером № <...>:5995 был введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>:207, № <...>:208, № <...>:299, № <...>:3062, № <...>:5815. При этом, к моменту ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № <...>:207, впоследствии разделенный, был учтен в Едином государственном реестре недвижимости с определенными границами и размером, кадастровый номер присвоен 17.11.2015 (л. д. 24-26 том 1). Соответственно, указанный земельный участок был сформирован, вовлечен к гражданский правовой оборот и обладал индивидуально-определенными характеристиками, позволяющими идентифицировать его в качестве индивидуально-определенной вещи (определить местоположение его границ и точную площадь) и в силу положений пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не мог быть разделен, поскольку у ООО «СК Новая Слобода» право собственности на указанный земельный участок прекратилось с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

Поскольку, регистрация права собственности на помещения в спорном многоквартирном доме была произведена истцами летом 2017 года, земельный участок с кадастровым номером № <...>:207 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, ООО «СК Новая Слобода» с указанного времени утратило право распоряжаться данным земельным участком и зданием, на нем расположенным, в том числе, производить раздел участка и последующее его отчуждение.

При этом, несогласие Функ Л.Н. с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не является основанием для отмены или изменения решения суда, в связи с чем, доводы подателя жалобы относительно того, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка представленным стороной ответчика в материалы дела доказательствам, в частности: положительного заключения государственной экспертизы проекта 02-06 строительства жилого дома по <...> – <...>, схеме планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку 3-й очереди, копии топографического плана для сдачи 3-й очереди многоквартирного дома в эксплуатацию удовлетворению не подлежат.

В силу положений ст. ст. 56, 59, 67 ГПК Российской Федерации суд самостоятельно определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Кроме того, ссылки в жалобе о том, что по представленной в материалы дела стороной ответчика документации не предусмотрено расположение самого многоквартирного дома 3-й очереди с элементами благоустройства, озеленения и иных объектов необходимых для эксплуатации дома на спорном земельном участке, что являлось существенным обстоятельством при рассмотрении настоящего спора и не учтено судом, являются ошибочными, противоречат обстоятельствам и материалам дела, поскольку строительство многоквартирного дома 3-й очереди было предусмотрено договором генерального подряда от 17.04.2013, заключенного между ЖСК «Омская слобода» и ООО «СК Новая Слобода», осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного 29.04.2014 департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска; по завершению строительства указанный объект недвижимости на основании разрешения, выданного 18.04.2017 был введен в эксплуатацию на земельных участках с кадастровыми номерами № <...>:207, № <...>:208, № <...>:299, № <...>:3062, № <...>:5815.

Доводы жалобы Функ Л.Н. в части расположения, полученного ею по договору-купли продажи земельного участка с кадастровым номером № <...>:6325, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № <...>:207, вне границ защитной зоны ОКН, что не препятствуют дальнейшему строительству жилых домов, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку не влияют на правильность вывода суда первой инстанции, не подтверждают наличие у ООО «СК Новая Слобода» права на раздел земельного участка после осуществления регистрации права собственности истцов на помещения в многоквартирном доме, что является существенным обстоятельством, требующим установления, для рассмотрения настоящего спора.

Вместе с тем, подлежат отклонению и доводы жалобы о сумме затраченных денежных средств на строительство многоквартирных домов 3-й и 4-й очереди, после окончания которого все земельные участки должны были перейти в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, как не имеющие значения для существа настоящего спора и противоречащие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения и не предусматривающими условий относительно перехода земельных участков в общую долевую собственность окончания строительства всех предусмотренных проектом очередей строительства многоквартирных жилых домов.

Несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами, оценкой судом доказательств и его выводами, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 19 марта 2024 года оставить без изменения; апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 07 июня 2024 года.