Решение по делу № 33-2294/2023 от 03.04.2023

Судья Стефанская Н.В.                                          УИД 39RS0002-01-2021-003875-83

                                                                                                            дело №2-60/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-2294/2023

27 июня 2023 года                                                                       г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи                           Ольховского В.Н.

судей                                                              Алферовой Г.П., Филатовой Н.В.

при секретаре                                                     Быстровой Н.С.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Бутовой Оксаны Александровны, Лебедева Дмитрия Александровича – Исаевой Евгении Константиновны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 января 2022 года по иску Лебедевой Татьяны Владимировны к Колпаковой Наталье Владимировне о признании доли в жилой квартире малозначительной и ее принудительном выкупе, прекращении права собственности на долю в спорной квартире, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения Бутовой О.А., ее представителя Исаевой Е.К., также представлявшей интересы Лебедева Д.А., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Колпаковой Н.В. – Реминец Н.В., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Лебедева Т.В. обратилась в суд с иском к Колпаковой Н.В. о признании доли в жилой квартире малозначительной и ее принудительном выкупе, указав, что проживает в однокомнатной квартире общей площадью 39, 2 кв.м по адресу: <адрес>, долевыми собственниками которой являются она (3/4 доли) и ответчица (1/4 доля). Право собственности у ответчицы на ? долю возникло в порядке наследования после смерти ее отца. В данной квартире ответчица никогда не проживала, имеет на праве собственности квартиру по адресу: <адрес> в которой постоянно проживает.

19 февраля 2021 г. истица получила от ответчицы уведомление о намерении продать ? долю в квартире за сумму в размере 900 000 рублей, на которое она (истица) дала ответ, сообщив, что готова выкупить долю за 700000 руб. В результате переговоров стороны согласия по стоимости доли квартиры не достигли.

По обращению истицы ООО «Стандарт Оценка» подготовлен отчет № 020-04/2021 от 2 апреля 2021 г. о рыночной стоимости квартиры в размере 3470000 руб. и рыночной стоимости ? доли в размере 664160 руб.

Ссылаясь на то, что доля ответчицы не может быть выделена в натуре, на ее долю приходится всего 9, 8 кв.м площади, при этом ответчица не имеет существенного интереса в ее использовании, в квартире не проживает и не участвует в ее обслуживании, истица просила в соответствии со ст. 252 ГК РФ

произвести ответчице выдел ? доли в натуре в квартире, расположенной по адресу <адрес>; в случае невозможности выдела, признать за ней (истицей) право собственности на ? долю в указанной квартире и прекратить право собственности ответчицы на данную долю; взыскать с нее (истицы) в пользу ответчицы денежную компенсацию за ? долю в общей собственности спорной квартиры в размере 664 160 руб.

    В дальнейшем после проведения судом судебной оценочной экспертизы по делу 25 января 2022 г. истица уточнила исковые требования в части размера денежной компенсации и просила взыскать с нее в пользу ответчицы компенсацию за ? долю квартиры в размере 790000 руб.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 27 января 2022 года в удовлетворении исковых требований Лебедевой Татьяне Владимировне к Колпаковой Наталье Владимировне о признании доли в жилой квартире малозначительной и ее принудительном выкупе, прекращении права собственности на долю в спорной квартире, признании права собственности, взыскании судебных расходов отказано.

16 февраля 2022 г. Лебедева Т.В. умерла.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 19 декабря 2022 года произведена замена истца Лебедевой Т.В. ее правопреемниками Бутовой О.А. и Лебедевым Д.А.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 2 марта 2023 года восстановлен Бутовой А.А., Лебедеву Д.А. срок для подачи апелляционной жалобы на решение суда от 27 января 2022 года.

В апелляционной жалобе представитель Бутовой О.А., Лебедева Д.А.– Исаева Е.К. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении иска, не соглашаясь с выводом суда о рыночной стоимости спорной доли квартиры в размере 1086000 руб., в обоснование которого суд сослался на заключение судебной экспертизы ООО «СФ «Оценка» № ЭЗ-016-21 от 23 ноября 2021 г. Обращает внимание, что экспертом не указана методика определения цены доли, а также не учтено, что на нее не может быть выделена изолированная комната площадью 9, 8 кв.м, в связи с чем настаивает на том, что определенная судебной экспертизой рыночная стоимость доли является завышенной. Указывает, что судом необоснованно были отклонены отчеты ООО «Стандарт Оценка», согласно которым стоимость спорной доли в апреле 2021 г. составляла 664 тыс. руб., а в декабре 2021 г. с учетом роста цен, - 790 тыс. руб. Поскольку истица желала выкупить долю за 790 тыс. руб., то данную сумму она внесла на счет Судебного департамента ВС РФ в Калининградской области. Также судом не было принято во внимание, что еще до начала судебного разбирательства ответчица готова была продать свою долю истице за 800 тыс. руб., а после проведения экспертизы – уже за 1 млн. руб. Продолжает настаивать на доводах о том, что поскольку ответчица в спорной квартире никогда не проживала, в нее не вселялась, бремя расходов на ее содержания не несла, то эти обстоятельства свидетельствуют о ее незаинтересованности в сохранении права собственности на спорную долю, в связи с чем иск подлежал удовлетворению с взысканием с истицы в пользу ответчицы денежной компенсации в размере 790000 руб.

Определением судебной коллегии от 16 мая 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости квартиры и спорной ? доли в праве на нее в настоящее время. Производство по делу приостановлено.

Определением судебной коллегии от 8 июня 2023 г. производство по делу возобновлено.

В судебное заседание истец Лебедев Д.А., ответчица Колпакова Н.В. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращалась, в связи с чем суд апелляционной инстанции, с учетом мнения их представителей, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании апелляционной инстанции истица Бутова О.А. и представитель Исаева Е.К. указали, что согласны с выводами заключения судебной экспертизы ООО НЦ «Балтэкспертиза» № ЗЭ-0500-2023 от 29 мая 2023 г. о рыночной стоимости спорной ? доли квартиры в размере 1058750 руб. Выразили желание выкупить у ответчицы указанную долю в собственность Бутовой О.А. и Лебедева Д.А. в равных долях, то есть по 1/8 каждому, при этом ими на счет УСД в Калининградской области дополнительно к размещенной ранее их матерью Лебедевой Т.В. сумме (790 тыс. руб.) внесены денежные средства в размере 268750 руб., что составляет 1058750 руб. По указанным основаниям просят решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении требований о принудительном выкупе у ответчицы ? доли квартиры по цене 1058750 руб. и признании за Бутовой О.А. и Лебедевым Д.А. права собственности на указанную долю по 1/8 за каждым.

Представитель ответчицы Колпаковой Н.В. – Реминец Н.В. пояснил, что ответчица также не возражает против продажи принадлежащей ей ? доли в праве собственности на квартиру истцам по цене 1058750 руб., определенной заключением экспертизы, при условии, что ей будут возмещены все понесенные судебные расходы по настоящему делу.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с указанной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. (ред. от 25 декабря 2018 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из материалов дела следует, что квартира № 15 в доме 8 по ул. Лукашова в г. Калининграде общей площадью 39,2 кв.м, жилой площадью 17,3 кв.м, расположенная на 1 этаже многоквартирного жилого дома, состоит из одной жилой комнаты площадью 17,3 м?, кухни 9 кв.м, балкона.

Истица Лебедева Т.В. является собственником ? доли в праве на указанную квартиру ( ? доля принадлежит ей на основании договора долевого участия в строительстве от 17.07.2017 г; ? доля – на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 21.01.2019 г. после смерти супруга Кумейко В.И.); ответчица Колпакова Н.В. является собственником ? доли в праве на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 15.01.2019 г., выданного после смерти отца Кумейко В.И.

Сторонами не оспаривалось, что фактически с момента приобретения вышеуказанной квартиры в собственность супругов Кумейко В.И. и Лебедевой Т.В., последняя постоянно проживает в квартире и пользуется ей.

Ответчица Колпакова Н.В. имеет на праве собственности квартиру по адресу: г. <адрес>, где постоянно проживает. В спорную квартиру никогда не вселялась и не проживала в ней.

19 февраля 2021 года истица получила уведомление о продаже Колпаковой Н.В. доли в праве долевой собственности на квартиру, в котором она поставила её, как собственника доли в праве общей долевой собственности указанной квартиры, имеющей преимущественное право покупки доли, в известность о цене продаваемой доли в сумме 900000 руб.

Истица с указанной суммой не согласилась, в адрес ответчицы направила письменное уведомление о намерении выкупить долю за 700 000 рублей.

В ответе от 19.03.2021 г. Колпакова Н.В. указала, что согласна продать долю в праве собственности на квартиру по цене 800 000 рублей.

В обоснование своих исковых требований об обязании Колпаковой Н.В. принять от нее 790 000 рублей в счет стоимости принадлежащей ей ? доли в праве собственности на спорную квартиру, истица ссылалась на отчет № 020-04/2021 от 02.04.2021 года ООО Группа компаний «Стандарт Оценка», согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет 3470000 руб., ? доли, с учетом невозможности ее выделения в натуре - 664160 рублей.

В ходе судебного разбирательства Колпакова Н.В. выражала согласие на продажу доли по цене 1000000 руб., однако истица настаивала, что с учетом изменения цен на рынке недвижимости, стоимость спорной доли не может превышать 790000 руб.

Судом по ходатайству ответчицы Колпаковой Н.В. была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «СФ «Оценка».

Согласно заключению судебной экспертизы № ЭЗ-016-2021 от 23 ноября 2021 г. ООО «Специализированная фирма «Оценка» рыночная стоимость квартиры по адресу: г. Калининград, ул. Лукашева, д. 8 кв. 15, составляет 4344000 руб., стоимость ? доли в праве на данную квартиру - 1086000 руб.

Разрешая спор, суд, руководствуясь приведенными выше нормами, исходил из того, что поскольку выдел ? доли в натуре в квартире не возможен, при этом ответчица Колпакова Н.В. не имеет интереса в ее использовании и выразила намерение продать принадлежащую ей долю, то пришел к верному выводу о наличии у истицы права на выкуп данной доли.

Вместе с тем, установив, что фактически между сторонами возник спор о выкупной цене ? доли квартиры, при этом истица Лебедева Т.В. отказалась от покупки спорной доли по определенной заключением эксперта цене 1086000 руб., суд, отклонив ее доводы о несоответствии последней рыночной стоимости доли, ее завышении, и приводимые в связи с этим доводы о несогласии с заключением экспертизы, отказал в удовлетворении иска.

С обоснованностью такого вывода суда первой инстанции согласиться нельзя.

Так, отклоняя приводимую истицей критику заключения судебной экспертизы № ЭЗ-016-2021 от 23 ноября 2021 г. ООО «Специализированная фирма «Оценка», суд не учел, что в качестве аналогов при использовании сравнительного подхода экспертом взяты объекты, рыночная стоимость которых составляла от 3, 5 млн. руб. до 4, 7 млн. руб. площадями от 26, 2 до 43 кв. м, то есть существенно отличающиеся от объекта оценки. В результате такого подхода рыночная стоимость квартиры по расчетам эксперта составила 4344000 руб.

Методика определения рыночной стоимости ? доли в праве на квартиру, которая не может быть выделена в натуре в виде самостоятельной изолированной комнаты и являться предметом сделки в качестве самостоятельного жилого помещения, экспертом ООО «Специализированная фирма «Оценка» не приведена.

Кроме того, рыночная стоимость спорной квартиры и ? доли в праве на нее, определенная указанным выше исследованием специалиста в апреле 2021 г. и судебным экспертом в ноябре 2021 г., существенно различается между собой (в частности, по стоимости квартиры разница составила 1 млн. руб., по стоимости ? доли – почти в два раза), однако мотивов, объясняющих столь существенное расхождение, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что с момента разрешения спора судом первой инстанции до момента рассмотрения апелляционной жалобы, поданной правопреемниками истицы Лебедевой Т.В. (ее детьми: Бутовой О.А. и Лебедевым Д.А.) прошло почти полтора года, в течении которых произошло изменение рыночных цен на объекты недвижимости, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости назначения по настоящему делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры и спорной 1/4 доли в праве на нее в настоящее время.

Согласно заключению экспертизы ООО НЦ «Балтэкспертиза» № ЗЭ-0500-2023 от 29 мая 2023 г. рыночная стоимость квартиры по адресу: г. Калининград, ул. Лукашева, д. 8 кв. 15, по состоянию на 26 мая 2023 года составляет 4235000 руб., рыночная стоимость ? доли в праве на данный объект – 1058750 руб.

При определении рыночной стоимости ? доли в праве на квартиру экспертом учтено, что данная доля выкупается сособственниками оставшихся ? долей в праве на квартиру, то есть ими приобретается полное право собственности на квартиру площадью 39, 2 кв.м. Также принято во внимание, что при возможной продаже квартиры, последняя будет реализовываться на рынке недвижимости исходя из существующей на настоящий момент рыночной стоимости аналогичных объектов без учета общей долевой собственности, а следовательно, данное обстоятельство не будет оказывать влияние на ее рыночную стоимость. При этом владелец ? доли утрачивает право собственности на данную долю. При таких обстоятельствах эксперт пришел к выводу о том, что применение коэффициента скидки на продажу доли некорректно, в связи с чем рыночная стоимость ? доли определяется из расчета: 4235000 руб. : 4 = 1058750 руб.

    Стороны ознакомились с заключением экспертизы в суде апелляционной инстанции, своих возражений или замечаний по нему не предоставили.

     Вышеуказанное заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ч. 1 ст. 79, ч. 1 ст. 85, ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, при ее назначении и проведении соблюдены требования ст. ст. 79 - 87 ГПК РФ, эксперт ООО «Независимый Центр «Балтэкспертиза» Сергиенко Г.А. предупрежден руководителем экспертного учреждения в порядке ч. 2 ст. 80 ГПК РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в экспертном заключении имеется соответствующая подпись эксперта об ответственности по ст. 307 УК РФ.

Исследовательская часть заключения подробна и мотивированна, содержит исчерпывающие ответы на вопросы, поставленные судом перед экспертом, в связи с чем судебная коллегия полагает необходимым при определении выкупной цены доли в праве на квартиру руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Согласно свидетельствам о праве на наследство от 22.08.2022 г. за Бутовой О.А. и Лебедевым Д.А. в порядке наследования по закону признано право собственности на принадлежавшую их матери Лебедевой Т.В. ? доли в праве на квартиру по адресу: г. Калининград, ул. Лукашева, д. 8 кв. 15, в равных долях, то есть каждому наследнику выданы свидетельства на 3/8 доли в праве собственности на указанную квартиру.

Таким образом, в настоящее время Бутовой О.А. принадлежит 3/8 доли, Лебедеву Д.А. – 3/8 доли, Колпаковой Н.В. – ? доля.

Принимая во внимание, что истцы выразили согласие на выкуп ? доли в равных долях по цене 1058750 руб., обеспечили данную сумму на счете Управления судебного департамента в Калининградской области, позицию ответчицы, не возражавшей против продажи доли по указанной цене, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового об удовлетворении исковых требований и взыскании с Бутовой О.А. и Лебедева Д.А. в пользу Колпаковой Н.В. денежной компенсации в счет выкупа принадлежащей ей ? доли в праве на квартиру по адресу: г. Калининград, ул. Лукашева, д. 8 кв. 15, в размере 1058750 руб., в равных долях по 529375 руб. с каждого их истцов; с последующим прекращением права собственности на данную долю Колпаковой Н.В. и признанием права собственности за Бутовой О.И. на 1/8 долю и за Лебедевым Д.А. на 1/8 долю этой квартиры.

Поскольку суд первой инстанции не разрешал вопросы о распределении судебных расходов по настоящему делу, в суд апелляционной инстанции сторонами также не представлены соответствующие заявления с указанием размеров понесенных судебных расходов и их обоснованием, то судебная коллегия полагает, что стороны вправе разрешить вопрос о судебных расходах в порядке ст. 103.1 ГПК РФ в суде первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

    решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 января 2022 года отменить и вынести новое, которым исковые требования Бутовой Оксаны Александровны, Лебедева Дмитрия Александровича к Колпаковой Наталье Владимировне о принудительном выкупе доли квартиры и прекращении права собственности на нее удовлетворить.

    Взыскать с Бутовой Оксаны Александровны (паспорт <данные изъяты>) и Лебедева Дмитрия Александровича (<данные изъяты>) в пользу Колпаковой Натальи Владимировны (<данные изъяты>, код подразделения <данные изъяты>) денежную компенсацию в счет принудительного выкупа принадлежащей ей ? доли в праве на квартиру по адресу: <адрес> в размере 1058750 руб., в равных долях по 529375 руб. с каждого из истцов за счет денежных средств, размещенных Лебедевой Татьяной Владимировной и Бутовой Оксаной Александровной на депозитном счете Управления Судебного департамента Калининградской области.

    Прекратить право собственности Колпаковой Натальи Владимировны (<данные изъяты>) на ? долю в праве собственности на квартиру по адресу: г. <адрес>

    Признать за Бутовой Оксаной Александровной ( <адрес>) право собственности на 1/8 доли в праве на квартиру по адресу: г. <адрес>.

    Признать за Лебедевым Дмитрием Александровичем (<данные изъяты>    право собственности на 1/8 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 29 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи