Решение по делу № 2-2285/2015 от 05.05.2015

Дело № 2-2285 /2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2015 г. г. Видное Московской области

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Волковой Ю.С.,

при секретаре: Брода С.Г.,

с участием: представителей истца ФИО4, ФИО5, представителя ответчиков ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, выдаче ключей от квартиры, не чинении препятствий в пользовании квартирой, взыскании неустойки в солидарном порядке, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, признании не действительным договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 с учетом уточненных требований обратился в суд с иском к ответчикам <данные изъяты> с требованиями о признании за ним права собственности на двух комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, сельское поселение Булатниковское, д. Бутово, жилой комплекс «Бутово- Парк», <адрес>, об обязании ответчиков выдать истцу ключи от квартиры и не чинить ему препятствий в пользовании квартирой. Также просит взыскать с ответчиков солидарно неустойку в размере <данные изъяты>., компенсацию морального вреда в сумме 300000 рублей, стоимость услуг юриста 42000 рублей.просит признать не действительным договор управления многоквартирным домом № от 06.11. 2014 г.

В обоснование иска указав, что на основании заключенного договора № БП – 17-2-9-4 от 06.07. 2011 г. согласно которому, уступки прав требования участия в долевом строительстве многоквартирного дома, истец принял на себя обязательство оплатить денежные средства в размере 3815532 руб. рассчитываемой из стоимости 1 к4в.м. равной 61740 рублей, и приобретает на указанную квартиру после ввода дома в эксплуатацию право вселиться, а также согласно п.1.1 договора, застройщиком является ЗАО ЧСТ- Инжиниринг, который принял на себя обязательства передать истцу квартиру по передаточному акту, в надлежащем качестве не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Истцом ДД.ММ.ГГГГ была осмотрена квартира в построенном доме и обнаружены дефекты- сквозная трещина в стене квартиры. После чего истец незамедлительно составил заявление с требованием устранить дефекты.

11.07. 2014 г. представитель истца осмотрел квартиру повторно. Вновь были обнаружены дефекты. Вновь было подано заявление об устранении дефектов.

До настоящего времени квартира по акту передачи не принята.

Истец направлял заявление о предоставлении ему ключей, однако ответа не получил.

В конце декабря 2014 г. в адрес истца поступил ответ в котором <данные изъяты> поставил в известность истца о том, что дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ также было указано что выявленные недостатки и недоделки не повлияли на вселение, и представляли угрозу для жизни и здоровья. Ответчик считает, что истцу фактически передали квартиры, и он обязан оплачивать коммунальные услуги. В приложении был приложен односторонний акт, его копия.

Размер неустойки согласно ст. 6 ФЗ № 214- ФЗ составил <данные изъяты>.

Истец считает договор от 06.11. 2014 г не действительным, поскольку, он заключен без и до подписания акта приема передачи, оплата по договору должна устанавливаться на общем собрании, данный договор был подписан под давлением.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков <данные изъяты> против удовлетворения иска возражал, указывая на отсутствие вины в просрочке передачи квартиры, на отсутствие чинения препятствий в пользовании квартирой, ссылаясь на то, что квартира передана истцу по одностороннему передаточному акту. Указал, что сумма неустойки рассчитана исходя из цены договора уступки, Просил применить ст. 333 ГК РФ если суд установит наличие оснований для взыскания неустойки.

Представители ответчика – <данные изъяты>, в суд не явился, извещен, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор уступки прав требования по договору № – 0913- 02/11 от 13.09. 2011 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям данного договора, ООО Мортон – инвест передал истцу ФИО1 права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части объекта долевого строительства – квартиры, расположенной в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>

Согласно договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ЗАО СТ- Инжиниринг и ООО Мортонинвест, следует, что застройщик ЗАО СТ – Инжиниринг принял на себя обязательства осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома, с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры, и в предусмотренный договором срок, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Жилой дом введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ

Жилому дому присвоен почтовый адрес <адрес>

До настоящего времени квартира истцу не передана.

Удовлетворяя частично требования истца о взыскании неустойки, требования в части признания права собственности на квартиру, и не чинении препятствий, суд исходит из следующего:

Согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с п. 1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, договор цессии имеет своим результатом замену кредитора в обязательстве. Сделка по уступке права требования представляет собой действие первоначального кредитора по отказу от своих прав в отношении должника и передаче их новому кредитору.

В силу договора уступки прав требования от 01.03. 2012 г. № БП – 17 -2-9-4 по договору № от 13.09. 11 г. участия в долевом строительстве многоквартирного дома к истцу ФИО1 перешли права и обязанности ООО «Мортон- Инвест» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13.09. 2011 г.

Согласно положениям п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом(п. 3).

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 12 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Право собственности на вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актом, приобретается этим лицом, а отсутствие у застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости, не может послужить препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на оплаченные ими квартиры.

Все принятые истцом на себя обязательства надлежащим образом исполнены, оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме, в связи с чем, истец стал лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на построенный объект в виде квартиры, что соответствует положениям ст. ст. 4, 6, 8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, за истцом надлежит признать право собственности на указанную квартиру.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку, истец до настоящего времени ключи от квартиры не получил, не имеет доступа в квартиру, суд приходит к выводу о необходимости понуждения застройщика не чинить истцу препятствий в пользовании квартирой и обязать застройщика передать истцу ключи от объекта долевого строительства.

Стороной ответчика ЗАО СТ- Инжиниринг не доказан факт надлежащего передачи квартиры, в том числе и факт передачи истцу ключей от квартиры.

Суд не принимает односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ представленный ответчиком в качестве доказательств отсутствия просрочки и доказательства надлежащего исполнения обязательств по передаче квартиры, по следующим основаниям:

На основании ч. 6 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Исходя из указанной нормы закона право на передачу объекта строительства и составление акта приема-передачи в одностороннем порядке возникает у застройщика при уклонении либо отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевогостроительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что истец от принятия квартиры не уклонялся и не отказывался, обращался к ответчику и афилированнымлицам с заявлением о подписании акта приема-передачи с указанием недоделок.

Удовлетворяя частично требования истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего:

Из представленных суду доказательств, и пояснений сторон, судом установлено, что ответчик ЗАО СТ – Инжиниринг (застройщик) принятые на себя обязательства по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве не исполнил.

Срок передачи квартиры – до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного домаи (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 401 ГК РФ, Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Исходя из того, что из буквального толкования условий договора долевого строительства от 01.03. 12 г. № БП- 17-2-9-4, следует, что ответчик ЗАО СТ- ИНЖИНИРИНГ (застройщик) принял на себя обязательство передать квартиру истцу (Дольщику) не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ с ответчика подлежит взыскать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, период которой составляет с 01.01. 2013 г по 23.09. 2015 г включительно, т.е. 996 дней.

Поскольку Дольщиком по договору является физическое лицо, предусмотренная законом неустойка уплачивается Застройщиком в двойном размере.

Следовательно, размер неустойки составит- (2878350 х 8,25%: 150 х996) = 1576760 руб. 16 коп.

При этом, суд не принимает к расчету сумму оплаченную истцом по договору уступки права требования, поскольку, право у истца на получение неустойки вследствие нарушение прав участника долевого строительства возникает у него из договора долевого участия в размере перешедших прав ООО Мортон Инвест. Цена договора долевого участия исчисляется путем деления цены всего договора долевого участия на количество квадратных метров. Цена 1 кв.м. по договору долевого участия составила 46500 рублей.площадь квартиры истцу 61,9 кв.м. цена договора -2878350 руб. именно из этой суммы судом рассчитана сумма неустойки.

Применяя к возникшим правоотношения положения ст. 333 ГК РФ, суд исходит из следующего:

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

Взыскание неустойки в заявленном истцом размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

С учетом указанных выше обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости снижения размера требуемой истцом неустойки по ходатайству ответчика на основании положений статьи 333 ГК РФ, до 330 000 рублей.

При этом, суд не усматривает оснований для привлечения к гражданской ответственности ответчиком ООО Мортон-инвест и ООО УК Жилкомсервис Бутово, поскольку, они не являются сторонами по договору участия в долевом строительстве, доказательств того, что ООО УК Жилкомсервис – Бутово поручено выдавать ключи от имени застройщика материалы дела не содержат. ООО Мортонинвест все свои права и обязанности передал истцу по договору уступки прав требования. Иных обязательств у ОООМортонинвест перед истцом не возникло.

Таким образом, в силу ст. 3 ГПК РФ в судебном заседании не установлен факт нарушения прав истца в том числе и как потребителя со стороны указанных лиц.

При этом, суд считает необходимым признать не действительным договор № управления многоквартирным домом, от 06.11. 2014 г. заключенный между ООО УК Жилкомсервис- Бутово и ФИО1

Согласно ст. 168 ГК РФ, За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Указанный договор, со стороны управляющей компанией не подписан, подписан со стороны истца без фактической передачи квартиры.

Удовлетворяя требования истца частично в части компенсации морального вреда, суд исходит из следующего:

Основания компенсации морального вреда предусмотрены в ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

В силу ст. 15 Закона о защите прав потребителей, Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Требования истца о компенсации морального вреда также обоснованны и законны, однако, сумма компенсации морального вреда подлежит уменьшению, с учетом обстоятельств дела, вины ответчика в нарушении обязательств, причин нарушения обязательств, степени разумности и справедливости. С учетом всех обстоятельств дела, суд считает что размер компенсации морального вреда должен быть снижен до 50000 рублей.

Суд также не усматривает оснований для взыскания компенсации морального вреда в солидарном порядке в том числе с ООО УК Жилкомсервис- Бутово и ООО Мортон- инвест, поскольку последние прав и законных интересов истца не нарушали, такие факты в судебном заседании не установлены.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчика ЗАО СТ – Инжиниринг суммы штрафа, суд исходит из следующего:

ЗАО СТ – Инжиниринг является застройщиком. Допустил нарушение прав потребителя – истца ФИО1, выразившееся в несвоевременной передаче объекта долевого строительства.

Претензия истца от 20.12. 2014 оставлена ответчиком без ответа.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма ко взысканию с ответчика составляет 380000 рублей.

Сумма штрафа составит 190 000 рублей. (380000 :2).

Однако, суд считает возможным также применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку, взыскание неустойки в указанном размере не соответствовало бы компенсационной природе штрафа, который направлен на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства. С учетом обстоятельств дела, суд считает возможным снизить сумму штрафа до 95000 рублей.

Удовлетворяя заявление о возмещении оплаты услуг представителя частично, суд приходит к выводу о том, что истец в ходе судебного разбирательства воспользовался своим правом на получение квалифицированной помощи, в связи с чем понес расходы, которые подлежат возмещению.

Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 100 ГПК РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, с учетом удовлетворения требований истца к ответчику, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере - 30 000 рублей.

В силу ст. 98, 103 ГПК РФ, с ответчика в доход государства, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, выдаче ключей от квартиры, не чинении препятствий в пользовании квартирой, взыскании неустойки в солидарном порядке, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, признании не действительным договора управления многоквартирным домом,- удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на двух комнатную квартиру, расположенную по адресу: ДД.ММ.ГГГГ

Обязать <данные изъяты>» не чинить ФИО1 препятствий в пользовании квартирой, расположенной по адресу: <адрес> и передать ФИО1 ключи от указанной квартиры.

Взыскать с <данные изъяты>» в пользу ФИО1 денежные средства в размере – <данные изъяты>

Признать не действительным договор № управления многоквартирным домом, от 06.11. 2014 г. заключенный между <данные изъяты> и ФИО1

В удовлетворении требований о взыскании неустойки в размере <данные изъяты> солидарном порядке, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> в солидарном порядке, взыскании судебных расходов на представителя в размере <данные изъяты> в солидарном порядке, понуждении <данные изъяты> выдать ключи и не чинить препятствия в пользовании квартирой, ФИО1 – отказать.

Взыскать с <данные изъяты>» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6500 рублей 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области.

Мотивированное решение изготовлено 15.10. 2015 г.

Председательствующий Ю.С. Волкова