Решение по делу № 2-6213/2022 от 14.10.2022

Дело № 2-6213/2022

УИД 22RS0068-01-2022-007204-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2022 г. г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе

председательствующего            Щиголевой Ю.В.,

при секретаре                ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску ФИО1 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула, ФИО2 о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула о возмещении убытков.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: ..... В ДД.ММ.ГГГГ от соседей он узнал о том, что дом признан аварийным в ДД.ММ.ГГГГ. Однако продавец при совершении сделки эту информацию скрыл, общепубличные источники также такой информации не содержали. Истец полагает, что в результате недобросовестных действий продавца, выразившихся в сокрытии информации о качестве приобретаемого недвижимого имущества (а именно, аварийность дома и его снос), ему причинены убытки в виде разницы между выкупной стоимостью спорного имущества, установленной решением Центрального районного суда г.Барнаула по делу №, и его действительной рыночной стоимостью, что составило <данные изъяты>

В связи с изложенным, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму ущерба в размере <данные изъяты>

В судебном заседании истец и его представитель на требованиях настаивали по основаниям, изложенным в иске, истец пояснил, что на момент приобретения квартиры ему не было известно о признании дома аварийным, продавец данную информацию скрыл, кроме того, квартира была подготовлена к ремонту, подъезд находился в хорошем состоянии, стоимость квартиры небольшая, таким образом, истца полностью устраивали условия сделки.

Представитель ответчика ФИО2 в суде с иском не согласился, указывая, что какое-либо недобросовестное поведение со стороны продавца недвижимого имущества отсутствует, при встрече с покупателем последнему было разъяснено, что дом признан аварийным, об этом неоднократно указывал риелтор, кроме того, информация об аварийности дома размещена на официальном сайте администрации г.Барнаула в ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика КЖКХ г.Барнаула в суде возражала против иска, указывая на отсутствие причинно-следственной связи между действиями комитета и причиненными истцу убытками; информация о признании дома аварийным была размещена на официальном сайте администрации г.Барнаула в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец мог с ней ознакомиться; граждане свободны в заключении договора, и покупатель также должен был проявить добросовестность при заключении сделки.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, уведомлен надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: .... по цене <данные изъяты> руб.

В этот же день между назваными сторонами подписан договор купли-продажи неотделимых улучшений, которые являются частью продаваемого объекта недвижимости, по цене <данные изъяты> руб.

Факт передачи ФИО1 продавцу ФИО2 денежных средств в общей сумме <данные изъяты> руб. подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: ...., зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из обстоятельств дела следует, что заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного жилого дома по .... ...., аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений установлен срок для выполнения работ по сносу дома до ДД.ММ.ГГГГ; определено в случае неосуществления собственниками сноса дома в установленный срок изъять земельный участок для муниципальных нужд, выплатить денежное возмещение собственникам жилых помещений на основании соглашений об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд, осуществив данные мероприятия до фактического сноса дома.

В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ) граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Поскольку истец приобрел жилое помещение в собственность после признания жилого дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то в силу данной правовой нормы ФИО1 имеет право на получение компенсации за изымаемое аварийное жилое помещение в размере, не превышающем стоимость его приобретения.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым исковые требования прокурора Октябрьского района г. Барнаула в интересах ФИО1 к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула о выкупе жилого помещения удовлетворены частично.

Указанным решением на комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула возложена обязанность выплатить ФИО1 возмещение за изымаемое жилое помещение .... .... в размере <данные изъяты>., прекращено право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение после выплаты возмещения в полном объеме с последующим признанием права муниципальной собственности на данную квартиру.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации в рамках дела №, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, с учетом аварийности на дату экспертного исследования составляет <данные изъяты> руб., на дату заключения договора купли-продажи – <данные изъяты> руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на <данные изъяты> год в ценах на дату проведения исследования составляет <данные изъяты> руб.; стоимость услуг агентств по подбору и приобретению жилого помещения определена в размере <данные изъяты> руб., услуг по переезду – <данные изъяты> руб.

Истец полагает, что разница между рыночной стоимостью приобретенной им квартиры по адресу: ...., установленной заключением эксперта в сумме <данные изъяты> руб., и фактически выкупной стоимостью, определенной на основании решения Центрального районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в размере <данные изъяты> руб., которая составила <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>), является для него убытками, причиненными по вине ответчиков.

Оценивая доводы истца в данной части, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п. 1 ст. 15 указанного выше кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Исходя из указанных норм закона, гражданско-правовая ответственность наступает при совокупности таких условий, как противоправность поведения причинителя вреда, наличие вреда и доказанность его размера, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. Отсутствие одного из названных условий, исключает возможность удовлетворения требований.

При этом по смыслу закона, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за причинение ущерба, в том числе отсутствие вины, лежит на ответчике. Факт причинения ущерба, его размер и причинную связь между действиями ответчика и наступившим ущербом должен доказать истец.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В судебном заседании истец пояснил, что виновное поведение продавца ФИО2, повлекшее причинение истцу убытков, выразилось в сокрытии информации о признании дома аварийным, не включении данного условия в текст договора купли-продажи, что свидетельствует о его недобросовестном поведении.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, анализ приведенного правового регулирования позволяет сделать вывод, что включение в договор купли-продажи такого условия как признание дома аварийным осуществляется по усмотрению сторон, и не является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в своих определениях статья 9 ГК Российской Федерации, конкретизируя основанный на признании неотчуждаемых прав человека и гражданина (статьи 17 и 18 Конституции Российской Федерации) конституционно-правовой статус личности в сфере гражданских правоотношений, отражает принцип диспозитивности, предполагающий, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи и соглашение об авансе, по условиям которого стороны приняли обязательство заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: ...., в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 6 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием объекта недвижимости и претензий к нему не имеет, то есть объект не имеет визуально наблюдаемых технических (строительных) недостатков и полностью укомплектован оборудованием; покупатель согласен приобрести объект в том техническом состоянии, в котором он находится в момент заключения настоящего договора. В случае если после приобретения объекта недвижимости покупатель обнаружит недостатки, о которых продавец знал, но не предупредил покупателя в момент подписания настоящего договора, то применяются положения, предусмотренные ст. 475 и 480 ГК РФ.

Аналогичные условия включены в договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора купли-продажи на продавце действительно лежит обязанность ознакомить покупателя с техническим состоянием квартиры, в том числе путем предоставления доступа для её визуального осмотра, а на покупателе также лежит обязанность проверить техническое состояние приобретаемого объекта недвижимости, а при необходимости и наличие такого признака многоквартирного дома, где расположена квартира, как аварийность, учитывая, что данная информация является открытой и общедоступной.

Как следует из представленной распечатки с официального сайта администрации г.Барнаула, постановление администрации г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ № об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома по .... размещено на сайте администрации ДД.ММ.ГГГГ, то есть задолго до совершения сделки.

Кроме этого, информация об аварийности данного дома размещена в других неофициальных интернет - источниках.

Таким образом, проявив добросовестность при осуществлении гражданских прав путем проверки информации о признании дома аварийным, истец как покупатель недвижимого имущества, в момент совершения сделки был бы полностью осведомлен о техническом состоянии приобретаемого объекта недвижимости, о чем указал в пункте 6 предварительного договора купли-продажи и пункте 8 договора купли-продажи.

Кроме того, если допустить, что на момент совершения сделки истец не знал о признании дома аварийным, то после получения указанной информации он не был лишен возможности воспользоваться положениями ст. 475 ГК РФ, либо потребовать расторжения договора, однако обратился в суд за взысканием выкупной стоимости.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № истцу в полном объеме компенсирована та сумма, которая уплачена им в качестве стоимости квартиры, в связи с чем для истца убытки, в связи с приобретением квартиры в доме, признанном аварийным, не наступили.

Доводы истца о том, что он не был поставлен в известность продавцом о признании дома аварийным, опровергаются представленными доказательствами.

Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснила, что она оказывала услуги риелтора на стороне ФИО2 при совершении сделки купли-продажи квартиры по адресу: ..... При встрече с покупателем ФИО1 последнему было разъяснено, что низкая стоимость квартиры обусловлена признанием дома аварийным и предстоящим его сносом, в связи с чем ремонт в квартире нецелесообразно делать, кроме того, свидетель разъяснила покупателю, что после получения выписки ЕГРН ему необходимо обратиться в Комитет ЖКХ г.Барнаула и сообщить о смене собственника для заключения соглашения о выкупе жилого помещения. ФИО2 также приобрел квартиру в ДД.ММ.ГГГГ поле признания дома аварийным и намеревался сделать в ней ремонт, однако в последующем у него умерла мама, и он получил наследство, в связи с чем у него поменялись планы в отношении спорной квартиры, и он решил её продать в целях расширения жилой площади.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО5 у суда не имеется, свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, какая-либо заинтересованность с её стороны в исходе дела судом не установлена. То обстоятельство, что ФИО5 знакома с ФИО2 длительное время и ранее также оказывала ему услуги риелтора, не ставит под сомнение объективность и правдивость её пояснений.

По ходатайству истца судом допрошен в качестве свидетеля сосед ФИО1 – ФИО6, который пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ он приехал из командировки и увидел, что в соседней квартире осуществляется ремонт, он зашел к ФИО1 и спросил зачем тот делает ремонт, учитывая, что дом скоро будут сносить. Узнав это, ФИО1 сильно расстроился, побледнел и не понимал, что ему дальше делать.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО6 у суда также не имеется, вместе с тем, данные им пояснения отражают субъективную оценку и восприятие свидетелем эмоций истца. Поскольку ФИО6 не являлся очевидцем совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, ему не известны обстоятельства заключения договора.

Таким образом, какое-либо недобросовестное поведение со стороны продавца ФИО2 судом не установлено. Приобретая квартиру в доме, признанном аварийным, истец должен был ознакомиться с последствиями совершения такой сделки, в том числе в виде ограничения выкупной стоимости. Заключение договора купли-продажи спорной квартиры являлось осознанным выбором самого ФИО1, в связи с чем какие-либо неблагоприятные последствия от заключения данного договора не могут быть возложены на третьих лиц.

Оснований для возложении на ФИО2 деликтной ответственности не имеется, ввиду отсутствия соответствующего состава (как самих убытков, так и его противоправного поведения).

Поскольку противоправные действия (бездействия) Комитета ЖКХ г.Барнаула при совершении истцом сделки купли-продажи спорной квартиры, а также выплате выкупной стоимости по настоящему делу не установлены, оснований для взыскания с Комитета разницы между рыночной стоимостью квартиры и её выкупной стоимостью не имеется.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула, ФИО2 о взыскании убытков оставить без удовлетворения в полном объеме.

    Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

    Судья Ю.В. Щиголева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>