Решение по делу № 3а-35/2018 (3а-397/2017;) от 25.12.2017

Дело № 3а-35/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Буланкова Р.В.,

при секретаре Нициевской Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 23 января 2018 года административное дело по административному исковому заявлению Золотаревой Валентины Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

Золотарева В.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС на две топливно-раздаточные колонки, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, АГЗС в 300 м от перекрестка ул. Черняховского/автодор. Соликамск-Красновишерск, с кадастровым номером **;

- площадью 756 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, в северной части г. Соликамска около автодороги Соликамск-Красновишерск в 300 м к северу от ул. Черняховского, с кадастровым номером **,

по состоянию на 1 января 2013 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Золотарева В.В. является арендатором указанных земельных участков, учитывая порядок определения размера арендных платежей, установленный действующим законодательством, кадастровая стоимость земельных участков, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права истца как арендатора при использовании земельных участков.

Административный истец Золотарева В.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в суд не явилась.

Представитель административного истца Пысина Н.М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Административный ответчик Правительство Пермского края извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направили.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра» филиал по Пермскому краю, администрация г. Соликамска о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Исследовав материалы дела, административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются названным Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных указанным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Пунктами 1, 4 части 5 статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ установлено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26 июля 2010 года, были внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Золотарева В.В. является арендатором земельных участков:

- площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС на две топливно-раздаточные колонки, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, АГЗС в 300 м от перекрестка ул. Черняховского/автодор. Соликамск-Красновишерск, с кадастровым номером **;

- площадью 756 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, в северной части г. Соликамска около автодороги Соликамск-Красновишерск в 300 м к северу от ул. Черняховского, с кадастровым номером **,

на основании договоров аренды от 22 сентября 2014 года, от 16 сентября 2014 года соответственно, заключенных с администрацией города Соликамска.

Согласно кадастровым справкам от 19 декабря 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 года составляет 2613082,50 рублей, с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 года составляет 1881169,92 рублей.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Золотарева В.В., являясь арендатором указанных объектов недвижимости, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости арендованных земельных участков.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации изложенным в пункте 12 постановления от 30 июня 2015 года № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость указанных земельных участков, арендатором которых является Золотарева В.В., определена по состоянию на 1 января 2013 года постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 года № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Административным истцом Золотаревой В.В. представлены в суд отчеты об оценке № **, № ** от 19 декабря 2017 года об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Пермский центр оценки». В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 года составляет 674 000 рублей, с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 года составляет 507 000 рублей. Оценщик Ж., проводившая оценку, включена в реестр членов Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

Представленные отчеты соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

Описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчетах присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчетов, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж/предложений по объектам-аналогам (по элементам сравнения передаваемые права, условия продажи, дата предложения, местоположение, разрешенное использование). Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчете.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три земельных участка в Пермском крае,информация о которых получена из электронных каталогов базы данных: ПМЛС № 46 от 23 ноября 2012 года, kvartira59.ru, www.classifieds24.ru. Копии источников информации приложены к отчету. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков.

Согласно отчету об оценке аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки (по площади, по местоположению).

Суд считает, что при подготовке отчетов использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного истцом отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Доводы, изложенные в представленных административными ответчиками отзывах, позицию истца и представленные документы не опровергают.

С учетом изложенного, заявленное Золотаревой В.В. требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков:

- площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС на две топливно-раздаточные колонки, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, АГЗС в 300 м от перекрестка ул. Черняховского/автодор. Соликамск-Красновишерск, с кадастровым номером **;

- площадью 756 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, в северной части г. Соликамска около автодороги Соликамск-Красновишерск в 300 м к северу от ул. Черняховского, с кадастровым номером **,

следует установить равной его рыночной стоимости, определенной на основании отчетов об оценке № ** и № ** от 19 декабря 2017 года соответственно по состоянию на 1 января 2013 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Материалами дела не подтверждается факт обращения Золотаревой В.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, в связи с чем датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости является дата обращения в суд (25 декабря 2017 года) с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Золотаревой Валентины Васильевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- площадью 1050 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС на две топливно-раздаточные колонки, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, АГЗС в 300 м от перекрестка ул. Черняховского/автодор. Соликамск-Красновишерск, с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 674000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года;

- площадью 756 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства АГЗС, расположенного по адресу: Пермский край, г. Соликамск, в северной части г. Соликамска около автодороги Соликамск-Красновишерск в 300 м к северу от ул. Черняховского, с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 507000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **, **, считать дату обращения в суд – 25 декабря 2017 года.

Решение суда в течение месяца со дня вынесения может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда.

Судья – подпись –