Решение по делу № 33-14090/2021 от 09.11.2021

Судья Лузганова Т.А. Дело № 33-14090/2021

24RS0017-01-2021-001590-19

2.184

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 ноября 2021 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Туровой Т.В.,

судей Петрушиной Л.М., Александрова А.О.,

при ведении протокола помощником судьи Курганской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Петрушиной Л.М. гражданское дело по исковому заявлению ИП Пирожкова Николая Алексеевича к Паутову Владимиру Владимировичу о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе представителя истца ИП Пирожкова Н.А. – Семенова Е.А.

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 20 августа 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования ИП Пирожкова Николая Алексеевича удовлетворить частично.

Взыскать с Паутова Владимира Владимировича в пользу ИП Пирожкова Николая Алексеевича задолженность по договору аренды нежилого здания от 27 января 2021 г. в размере 115 000 рублей, компенсацию за потребленные коммунальные услуги – 21919 рублей 34 копейки, неустойку по договору аренды за период с 06.02.2021 по 20.08.2021 в сумме 15000 рублей, взыскать госпошлину в размере 4 389 рублей 19 копеек, а всего взыскать 156308 рублей 53 копейки.

Взыскать с Паутова Владимира Владимировича в пользу ИП Пирожкова Николая Алексеевича неустойку, начисленную на сумму задолженности по договору аренды нежилого здания от 27 января 2021 г., из расчета 0,1 % на сумму 115000 рублей, начиная с 21 августа 2021г., за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга.

В остальной части иска – отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ИП Пирожков Н.А. обратился в суд с иском к Паутову В.В. о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что 27.01.2021 года между сторонами был заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 614,3кв.м., кадастровый №.

Договором установлен срок аренды здания с 01.02.2021 года по 28.02.2021 года, с арендной платой (постоянная составляющая) в размере 200000 руб. без НДС, а также переменной составляющей, включающей в себя компенсацию за потребленную арендатором электроэнергию, холодную воду, водоотведение и отопление. Арендная плата (постоянная составляющая) оплачивается арендатором на счет арендодателя до 05.02.2021 года, а переменная составляющая перечисляется арендатором на счета поставщиков водо-, энергоресурсов после передачи арендатору копий счетов-фактур за электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, выставленных арендодателю в срок до 17.03.2021 года.

В установленный договором срок ответчик не произвел оплату постоянной составляющей арендной платы в размере 200000 руб. 06.02.2021 года ответчик направил на электронную почту истца письмо о расторжении договора аренды нежилого здания.

Истец, с учетом уточнений, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу 200000 руб. – постоянную составляющую арендной платы по договору аренды от 27.01.2021 года за период с 01.02.2021 года по 28.02.2021 года, 21919 руб. 34 коп. – переменную составляющую арендной платы по договору аренды за период с 01.02.2021 года по 28.02.2021 года (компенсация за потребленные ответчиком коммунальные услуги), 4 200 руб. – неустойку за период с 06.02.2021 года по 26.02.2021 года (включительно). Взыскать с ответчика неустойку, подлежащую начислению на сумму долга в размере 200000 руб., начиная с 27.02.2021 года, рассчитанную исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки по день фактической оплаты долга, а также расходы по уплате госпошлины.

Судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ИП Пирожкова Н.А. – Семенов Е.А. просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Выражает несогласие с тем, что суд денежную сумму в размере 85000 руб. засчитал в счет взыскиваемой арендной платы, поскольку данная сумма имела функцию задатка. Полагает данный вывод суда не соответствует установленным обстоятельствам дела. Также выражает несогласие с тем, что суд уменьшил размер неустойки, применив ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, не представивших сведения о причинах неявки и не ходатайствовавших об отложении слушания дела, с учетом ходатайства представителя истца ИП Пирожкова Н.А. – Семенова Е.А. о рассмотрении дела в их отсутствие, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2020 года между ИП Пирожковым Н.А. и Паутовым В.В. был заключен предварительный договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому Паутов В.В. передал ИП Пирожкову Н.А. денежную сумму в размере 85000 руб. в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора аренды здания (л.д. 69).

В соответствии с п. 2 договора арендодатель обязуется передать за плату, а арендатор принять во временное владение и пользование в целях размещения медицинского оздоровительного центра, а именно: заключить договор аренды в срок до 01.02.2021 года включительно на объект недвижимости: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым №, трехэтажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м., площадь подвала 62,8 кв.м.

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием арендатору предоставляется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходим для его использования, в соответствии с назначением, площадью 384 кв.м. с кадастровым № (п.2.3 договора).

В соответствии с п.3 договора основной договор аренды должен быть заключен сторонами в простой письменной форме. По соглашению сторон, основной договор аренды нежилого здания со стороны арендатора будет заключен с ООО «Медицинский оздоровительный центр «Женьшень», учредителем которого является арендатор.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющую: постоянная составляющая включает в себя арендную плату в размере 249000 руб. в месяц. Переменная составляющая включает в себя компенсацию за электроэнергию, холодную воду, водоотведение, отопление.

В п. 4.3.1 стороны договорились, что до 01.02.2021 года арендная плата (постоянная составляющая) не начисляется.

В течение 5-ти календарных дней с момента подписания основного договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату (постоянную составляющую) в размере 249000 руб., которая будет учитываться за период с 01.02.2021 года по 01.03.2021года, а также обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы, что составляет 249000 руб., путем перечисления на расчетный счет арендодателя (п. 4.3.2 договора).

Согласно п. 4.3.4 договора переменная составляющая в части оплаты отопления оплачивается арендатором, начиная с 24.12.2020 года пропорционально количеству используемых дней.

До подписания предварительного договора арендодатель передал, а арендатор принял денежную сумму в размере 85000 руб. наличными денежными средствами. По соглашению сторон указанная денежная сумма передана в качестве задатка в обеспечение исполнения обязательства по заключению основного договора аренды здания на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, в соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ (п. 5 договора).

Согласно п.5.1 договора указанная сумма будет учтена сторонами при расчете за первый месяц аренды после заключения основного договора аренды здания.

27.01.2021 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору аренды нежилого здания от 25.12.2020 года, согласно которому стороны в п. 2 установили срок заключения основного договора аренды нежилого здания, до 01.03.2021 года (л.д 83).

27.01.2021 года между ИП Пирожков Н.А. (арендодатель) и Паутовым В.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания по адресу: <адрес>, с кадастровым №, трехэтажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м., площадью подвала 62,8 кв.м. (л.д. 11-14).

В пункте 1.6 договора установлен срок аренды в течение одного месяца с 01.02.2021 года до 28.02.2021 года.

В соответствии с условиями договора аренды на арендатора возложена обязанность уплачивать арендную плату за здание, которая включает в себя постоянную и переменную составляющую. Постоянная составляющая включает в себя арендную плату в размере 200000 руб. в месяц, НДС не облагается. Переменная составляющая включает в себя компенсацию за потребленную арендатором электроэнергию, холодную воду, водоотведение и отопление. Начисление переменной составляющей происходит по тарифам снабжающих организаций, подтвержденных соответствующими счетами-фактурами, выставленными арендодателю соответствующими организациями (п.3.1 договора).

В соответствии с п.3.2 договора аренды, арендная плата (постоянная составляющая) оплачивается арендатором на счет арендодателя до 05.02.2021 года. Оплата переменной составляющей перечисляется арендатором на счета поставщиков водо-, энергоресурсов после передачи арендатору копий счетов-фактур за электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, выставленных арендодателю в срок до 17.03.2021 года.

Пунктом 6.5.1 договора аренды предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор с соблюдением претензионного порядка, в том числе при существенном нарушении договора арендодателем.

В соответствии с п.6.6 договора, при прекращении договора все неотделимые и отделимые улучшения внутренних помещений, фасада здания, произведенные арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), переходят в собственность арендодателя, если иное не определено сторонами отдельным соглашением.

Согласно п.6.8 договора аренды арендатор не вправе требовать возмещения арендодателем стоимости всех и любых отделимых, а равно неотделимых улучшений, произведенных арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), в том числе, произведенных арендатором по согласованию с арендодателем, если иное не определено сторонами отдельным соглашением.

06.02.2021 Паутов В.В. направил в адрес ИП Пирожкова Н.А. письмо о том, что намерен расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 27.01.2021 года и передать имущество по акту приема-передачи. Также в письме Паутов В.В. просит засчитать сделанный им ремонт помещения, расположенного на втором этаже здания, в счет оплаты аренды за период с 01.02.2021 года по 06.02.2021 года. Просит считать договор закрытым с момента получения истцом данного письма (л.д. 16).

01.03.2021 года по акту приема-передачи Паутов В.В. принял от ИП Пирожкова Н.А. объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>: нежилое здание, 3-х этажное (подземных этажей – 1), отдельно стоящее, общей площадью 614,3 кв.м, в том числе, площадь первого и второго этажей в сумме составляет 551,5 кв.м, площадь подвала 62,8 кв.м, кадастровый №; земельный участок площадью 384 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилого здания, с кадастровым № (л.д. 15).

В материалы дела Паутовым В.В. был представлен договор на оказание ремонтно-отделочных работ, заключенный между ним и ИП С 23.12.2020 года, в соответствии с которым последний принял на себя обязательство выполнить работы по текущему ремонту помещения, общей площадью 180 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 31.01.2021 года. Цена работ по договору составила 104060 руб. (л.д. 70-73).

16.01.2021 между Паутовым В.В. и ИП С был подписан акт приема-передачи выполненных работ на сумму 104060 руб., которые включили в себя: подготовку стен, грунтование, окрашивание стен, оштукатуривание со шпаклеванием (стены), окраска труб, демонтаж кондиционера, демонтаж электрики. Также Паутовым В.В. представлены платежные документы, подтверждающие приобретением отделочных материалов (л.д. 74-82).

Судом установлено, что Паутовым В.В. не представлено доказательств того, что он согласовал с ИП Пирожковым Н.А. ремонтные работы в принадлежащем последнему помещении. При этом, как следует из п. 2 акта приема-передачи к договору аренды нежилого здания от 01.03.2021 года, на момент сдачи арендатор удовлетворен качественным и техническим состоянием нежилого здания, установленными путем осмотра перед заключением настоящего акта, и не обнаружил каких-либо дефектов и/или недостатков, о которых ему не сообщил арендодатель.

Установив данные обстоятельства суд пришел к выводу о том, что поскольку условиями договора аренды от 27.01.2021 года предусмотрено, что при прекращении договора все неотделимые и отделимые улучшения внутренних помещений, фасада здания, произведенные арендатором в течение срока действия договора, осуществление которых или отделение которых от здания невозможно без физического вреда для здания (независимо от размера такого вреда), переходят в собственность арендодателя, и арендатор не вправе требовать возмещения арендодателем стоимости всех и любых отделимых, а равно неотделимых улучшений (п.п.6.6, 6.8 договора), то оснований для включения затрат, понесенных ответчиком при ремонте объекта аренды, в арендную плату не имеется.

Разрешая заявленные требования и оценив представленные в дело доказательства, доводы сторон, не установив наличие оснований для расторжения договора аренды по вине арендодателя, суд первой инстанции исходил из того, что стороны договорились о предмете сделки договора аренды нежилого помещения, фактически ее исполнили, нежилое помещение было передано и находилось в пользовании Паутова В.В., который обязательства не исполнил надлежащим образом, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец праве требовать от ответчика возмещение арендной платы за месяц, что составляет 200000 руб. и расходы за документально подтвержденные коммунальные услуги в размере 21919 руб. 34 коп.

При этом суд правильно зачел денежную сумму в размере 85000 руб., внесенную в качестве задатка по предварительному договору, в счет арендной платы за период с 01.02.2021 года по 28.02.2021 года, поскольку в п.5.1 предварительного договора стороны согласовали, что указанная сумма будет учтена сторонами при расчете за первый месяц аренды после заключения основного договора.

При таких обстоятельствах суд определил к взысканию с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 115000 руб. (постоянная составляющая) и 21919 руб. 34 коп. (переменная составляющая).

Установив, что ответчик своих обязательств по внесению арендной платы в установленные договором аренды срок и размере надлежащим образом не исполнил, с учетом условий заключенного между сторонами договора аренды (п.5.1), суд взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за период с 06.02.2021 года по 20.08.2021 года, приведя в решении расчет. При этом суд пришел к правильному выводу о том, что взыскиваемая с ответчика неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, а поэтому правомерно снизил ее размер до 15 000 руб. по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснением пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд взыскал с ответчика неустойку в размере 0,1% от суммы 115 000 руб., за каждый день просрочки, начиная с 21.08.2021 года, по день фактической оплаты долга.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 4389 руб. 19 коп.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они сделаны на основании верно установленных судом обстоятельств дела и при правильном применении норм материального права.

Вопреки доводам жалобы суд правильно зачел денежные средства в размере 85000 руб. в качестве арендной платы (постоянная составляющая) за период с 01.02.2021 года по 28.02.2021 года.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Так, из условий предварительного договора аренды нежилого здания от 25.12.2020 года следует, что договор был заключен между ИП Пирожковым Н.А. (арендодатель) и Паутовым В.В. (арендатор). В п. 3 договора стороны согласовали, что основной договор аренды нежилого здания со стороны арендатора будет заключен с ООО «Медицинский оздоровительный центр Женьшень», учредителем которого является арендатор.

Из материалов дела не усматривается, что на момент заключения предварительного договора, равно как и договора аренды, ООО «Медицинский оздоровительный центр Женьшень» существовало как юридическое лицо.

Вместе с тем, предварительный договор аренды нежилого здания от 25.12.2020 года и договор аренды нежилого здания от 27.01.2021 года были заключены между теми же сторонами – ИП Пирожковым Н.А. и Паутовым В.В., предметом которых являлось нежилое здание по адресу: <адрес>.

Таким образом, доводы жалобы о том, что денежная сумма в размере 85000 руб. имела функцию задатка по неисполненному обязательству являются ошибочными, поскольку ответчик не уклонялся от заключения основного договора.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерном снижении судом первой инстанции подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 года № 7-О).

Оценив соразмерность предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, суд пришел к выводу о том, что ответственность является чрезмерно высокой.

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает разумным размер взысканной судом неустойки. Оснований для взыскания неустойки в большем размере по доводам жалобы, не имеется.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности постановленного судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 20 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ИП Пирожкова Н.А. – Семенова Е.А.- без удовлетворения.

Председательствующий: Турова Т.В.

Судьи: Петрушина Л.М.

Александров А.О.