Решение по делу № 66а-5054/2020 от 22.09.2020

Дело №66а-5054/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                     27 октября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Жудова Н.В. и Селиверстовой И.В.,

при секретаре Кузьминой К.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1148/2020 по административному исковому заявлению Куксина Игоря Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе представителя административного истца Цараевой Марины Викторовны на решение Московского областного суда от 27 мая 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., объяснения представителя административного истца Цараевой М.В., поддержавшей жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Куксин И.В. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении принадлежащих ему на праве собственности следующих объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 55706 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г/<адрес>. в размере 27 000 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г/<адрес>. в размере 1 100 000 руб..

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчетов об оценке №, № от 18.12.2019 г., подготовленные оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО2, чем нарушаются его права и обязанности как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского областного суда от 27 мая 2020 года кадастровая стоимость названных объектов недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы, в следующих размерах: в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 45 511 802 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1 393 200 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, представителем административного истца подана апелляционная жалоба об изменении решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в первоначальном размере.

По мнению административного истца, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ), поскольку в данном заключении направление земельных участков определено как «Юго-западное, Минское шоссе», тогда как при определении размера корректировки на направление учтено за базис расчета Западное направление, что привело к завышению стоимости земельных участков. В заключении эксперта отсутствуют объекты-аналоги, расположенные в Рузском районе, при этом аналоги №2 и №3 являются несопоставимыми с оцениваемыми объектами. Объекты-аналоги расположены в ценовой зоне между МКАД и А107, тогда как оцениваемые земельные участки расположены в ценовой зоне от А107 до границы Московской области, разница в стоимости в которых достигает 3,8 раза, что экспертом было проигнорировано.

Указывает, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, а представленные замечания по проведенной судебной экспертизе оставлены без внимания.

В судебное заседание апелляционной инстанции административный истец, административные ответчики Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, заинтересованное лицо ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание указанных участников судебного разбирательства не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участника процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу положений статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в административном деле, а также дополнительно представленные доказательства.

В силу положений подпункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 55706 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года №15ВР-1633 по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах: в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 45 913 442,26 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1 423 566 руб.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований подпункта 4 пункта 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец при подаче административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости должен представить отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта.

Данное процессуальное требование корреспондирует установленному пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации правилу, согласно которому обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом процессуальную обязанность по доказыванию рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец выполняет путем предоставления отчета об оценке.

Как следует из материалов дела, административный истец, исполняя возложенную на него обязанность по доказыванию рыночной стоимости объектов недвижимости, представил отчеты об оценке №1564/2019, №1565/2019 от 18.12.2019 г., подготовленные оценщиком ООО «Бюро Независимой Оценки».

Согласно выводам данных отчетов рыночная стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков составила: земельного участка с кадастровым номером № - 27 000 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - 1 100 000 руб.

Указанные отчеты выполнены оценщиком ФИО10, членом саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеющей высшее образование и прошедшей переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), застраховавшей свою профессиональную деятельность в установленном порядке, имеющей квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности которой свыше 11 лет. Данные, подтверждающие квалификацию оценщика и его соответствие требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (далее - Приказ Минтруда России от 26.11.2018 № 742н) приведены в приложении к отчетам об оценке.

При этом оценщик установил и указал в отчетах, что земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель населенных пунктов и используется для размещения трансформаторной подстанции. В свою очередь земельный участок с кадастровым номером №, из той же категории земель, используется для размещения производственной базы. Участки расположении на удалении 73 км. от МКАД.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков из сегмента земель промышленного назначения по состоянию до 1 января 2018 года.

При этом оценщик указал, что диапазон рыночных цен на данные объекты недвижимости без учета скидки на торг по данным наблюдений составил от 115 руб. /кв.м до 7333 руб./кв.м.

Оценщиком приведены значения ценообразующих факторов, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования объектов оценки и сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объектов оценки является использование под размещение промышленных объектов.

Определение величины рыночной стоимости земельных участков было произведено оценщиком с использованием сравнительного подхода к оценке. Итоговое значение величины рыночной стоимости объектов недвижимости, полученное за 1 кв.м. составляет от 484 до 611 руб/кв.м и находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относятся объекты оценки.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АСЭ СРО «<данные изъяты>» ФИО7

Согласно выполненному экспертом заключению от 20 апреля 2020 года № 064/Э, при составлении представленных Куксиным И.В. отчетов допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. Основываясь на данном выводе, экспертом определена итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки в размере, установленном судом первой инстанции в качестве их кадастровой стоимости.

Суд, в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Однако судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством.

В соответствии с определением, установленным в статье 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статья 49 КАС РФ предусматривает, что экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Негосударственные эксперты, осуществляющие проверку отчетов об оценке и экспертизу стоимости объектов, являясь специалистами в области оценки должны отвечать требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», а именно: иметь высшее образование - магистратура или специалитет (профильное по оценке недвижимости) или высшее образование - магистратура или специалитет (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, иметь не менее пяти лет стажа работы в сфере определения стоимостей (цен), оценки, быть членом саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (страхование ответственности, квалификационный аттестат), дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности.

Между тем, экспертизу отчетов об оценке и расчет рыночной стоимости произвел специалист Борисова Т.В., имеющая стаж работы в оценочной деятельности менее 5 лет, не отвечающий требованиям приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н.

При этом данный специалист указал на следующие недостатки отчетов об оценке:

- копия источника информации, использованного для определения величины корректировок на разницу в площадях в рамках применения сравнительного подхода к оценке, не представлена;

- в рамках сравнительного подхода не проанализирован ценообразующий фактор «статус населенного пункта» и его влияние на стоимость земельных участков;

- оценщик ошибочно использует справочник оценщика недвижимости 2018 г. «Земельные участки» (г.Нижний Новгород, 2018 год) под ред. Л.А.Лейфера. В данном справочнике на стр.64 указано, что аналитические данные были получены в результате экспертного опроса, произведенного с сентябре-октябре 2018 г., следовательно, данный справочник можно использовать только с ноября 2018 года.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции в качестве свидетеля оценщик Козлова Л.Ю. указала на то, что выбор подхода к оценке ею обоснован, ссылка на источник информации в отчетах приведена, статус населенного пункта не относится к ценообразующим факторам, использование упомянутого справочника на достоверность выводов не повлияло.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.

При этом, методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования.

Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

В свою очередь, под экспертной методикой следует понимать систему предписаний (категорических или альтернативных) по выбору и применению в определенной последовательности и в определенных существующих или создаваемых условиях методов и средств решения экспертных задач. Экспертные методики разрабатываются для каждого рода экспертиз и подразделяются на типовые и конкретные (частные).

Типовая экспертная методика разрабатывается в экспертных учреждениях, которые обеспечивают единообразие и последовательность при исследовании всех объектов, а конкретная методика — это методическое руководство по проведению конкретной судебной экспертизы. При этом, статьей 25 Закона № 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Однако, эксперт, выявив имеющиеся по его мнению недостатки отчетов об оценке не указал какой методикой проверки отчетов об оценке он руководствовался, не обосновал свою профессиональную позицию об ошибках оценщика со ссылкой на методическую литературу, не проиллюстрировал уровень существенности ошибки.

В экспертном заключении не изложена информация, существенная для понимания результатов экспертизы, не указаны нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, оказывающие или способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объектов оценки.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, эксперт не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков отчетов об оценке, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Между тем при наличии таких недостатков судебной экспертизы, суд первой инстанции оценил представленное заключение, выполненное лицом не имеющим необходимой квалификации, как допустимое и достоверное доказательство рыночной стоимости объектов недвижимости и положил его в основу решения.

С такой оценкой собранных по делу доказательств судебная коллегия согласиться не может и полагает правильным изменить постановленное по делу решение, установив рыночную стоимость объектов оценки в размере определенном отчетами об оценке, поскольку судебная оценочная экспертиза может выполнить свою процессуальную функцию только в том случае, когда ее конечные результаты содержат юридически значимые выводы, а заключение соответствует принципиальным требованиям к экспертной деятельности: научной обоснованности, проверяемости и однозначности, однако в рассматриваемом случае данным требованиям заключение эксперта не соответствует, что не позволяет отнести его к допустимому и достоверному доказательству рыночной стоимости объектов недвижимости.

Оценивая отчеты об оценке как доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости судебная коллегия полагает, что они являются допустимыми, относимыми и достоверными доказательствами, которые соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, положениям Закона об оценочной деятельности, выполнены компетентным лицом, имеющим длительный стаж работы в области оценки.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Московского областного суда от 27 мая 2020 года изменить.

Установить кадастровую стоимость, равную рыночной, по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 55706 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г/<адрес>. в размере 27 000 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г/<адрес>. в размере 1 100 000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: