Решение по делу № 3а-211/2017 (3а-977/2016;) от 19.12.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 ноября 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-211/17 по административному исковому заявлению ДНТ «Сосновка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДНТ «Сосновка» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на законном праве объекта недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: <данные изъяты>, общей площадью 137000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общего пользования, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная экспертом Титовым С.Б. рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Не возражала окончить судебное разбирательство по имеющимся доказательствам. Представлены письменные объяснения на заключение эксперта Смирнова В.А. (л.д. 257-258 т.2).

Эксперт Смирнов В.А. поддержал представленное заключение в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили. Эксперт Титов С.Б. не явился в судебное заседание в связи с нахождением в производственной командировке.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, эксперта Смирнова В.А., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, у административного истца на праве бессрочного (постоянного) пользования имеется земельный участок, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 19 января 2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта № 030/05/2017-ЭЗ определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года, с выводами которой не согласился представитель административного истца и просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу. (л.д. 4-45 т.2).

Определением Московского областного суда от 15 августа 2017 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта № РН-18-17 определена рыночная стоимость объекта недвижимости, с выводами которой не согласились представители административного ответчика (л.д. 163-253 т.2).

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключениям судебной оценочной экспертизы, составленным экспертами Титовым С.Б. и Смирновым В.А., суд приходит к выводу о том, что для целей определения рыночной стоимости объекта оценки следует исходить из размера рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом Смирновым В.А.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

По мнению суда, заключение эксперта Титова С.Б. указанным требованиям не соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании административному истцу на праве бессрочного (постоянного пользования) принадлежит земельный участок с разрешенным использованием – земли общего пользования.

Для целей градостроительной деятельности под землями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса российской Федерации, далее-ГрК РФ). Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 г. № 1963-О).

С учетом приведенных положений законов, исключающих возможность строительства на указанных земельных участках жилых домов, у эксперта Титова С.Б. не имелось оснований для использования в качестве объектов- аналогов участков под ИЖС. Допущенного рода нарушения по подборке объектов-аналогов бесспорно повлекли за собой получение недостоверного результата по определению рыночной стоимости земельного участка.

Законом Московской области от 6 июля 2007 года № 100/2007-ОЗ «О разграничении муниципального имущества между Пушкинским муниципальным районом Московской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав» часть автомобильных дорог, обустроенных для проезда по ДНТ «Сосновка», переданы в собственность городского поселения Пушкино.

В силу действующего налогового законодательства налог на объекты недвижимости- дороги местного значения, не уплачивается.

По мнению суда, в результате бездействия органа местного самоуправления, до настоящего времени административному истцу не выданы правудостоверяющие документы на уточненную после изъятия земель, занятых дорогами местного значения, площадь земельного участка. В настоящее время площадь дорог составляет 82000 кв.м., бремя владения частью которыми в виде обязанности по уплате налога возложена на административного истца.

Соглашаясь с заключением эксперта Смирнова В.А., суд исходит из того, что оно содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 163-253 т. 2).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт Смирнов В.А. выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять заключению эксперта Смирнова В.А. у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Смирнов В.А. поддержал экспертное заключение № РН-18-17 в полном объеме.

Возражения представителя административного ответчика относительно заключения эксперта Смирнова В.А. направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административного ответчика экспертом Смирновым В.А. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицам, не имеющим специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Так, эксперт Смирнов В.А., поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что статистическая проверка скорректированных цен аналогов на стр. 50 заключения выявила наличие выбросов (минимальные и максимальные значения) в отобранных аналогах и после их исключения из расчета коэффициент вариации составил 12% (стр. 51), что никак нельзя отнести к высокому значению.

Также эксперт пояснил, что предложение по продаже участка представляет собой предложение не по продаже свободного участка, а предложение по продаже единого объекта недвижимости, поэтому не корректно применять в качестве аналога единый объект недвижимости. Если коммуникации расположены не на участке, а по границе участка, то они оцениваются рынком как дополнительный фактор удобства. Наличие коммуникаций по границе участка не делают оцениваемый участок застроенным. В данном случае, учитывается не сам факт наличия коммуникаций, а возможность их дальнейшего строительства на участке.

Кроме того, в судебном заседании эксперт Смирнов В.А. отметил, что положение точки в системе координат определяется измерением по прямой, аналогично тому, как эксперт установил расстояние от объекта экспертизы до МКАД на стр. 17 заключения. Таким образом, положение точки в системе координат не зависит от выбранного маршрута и количества километров при проезде по тому или иному маршруту. Кроме того, что скорректированная стоимость аналога №6 не вошла в итоговое согласование удельной стоимости объекта оценки.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № РН-18-17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного повторным экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 октября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ДНТ «Сосновка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 20 октября 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 137000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли общего пользования, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 206387 000 (двести шесть миллионов триста восемьдесят семь тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 10 ноября 2017 года.