Решение по делу № 8Г-10312/2023 [88-16254/2023] от 22.03.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Судья Жарков А.Л.                                          Дело №88-16254/2023

ГСК Курносов И.А. (докл.)                              № дела суда 1-й инстанции 2-352/2022

       Владимиров Д.А.

Мосинцева О.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Краснодар                                                                        16 мая 2023 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Брянского В.Ю.

    судей Грибанова Ю.Ю., Косарева И.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО9, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО3 к ООО «Семена» о расторжении договора аренды,

по кассационной жалобе представителя ООО «Семена» по доверенности – ФИО16 на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 9 августа 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО9, ФИО2, ФИО7, ФИО9, ФИО17, ФИО7, ФИО8 и ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Семена» о расторжении договора аренды, обосновывая исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 44,2 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в 4,15 км по направлению на юго-восток от <адрес>.

Срок аренды земельного участка установлен 25 лет, договор аренды прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка должна осуществляться путем вспашки огородов по необходимости. Ответчик в нарушение условий договора в течение пяти лет не исполняет свои обязательства по внесению арендной платы. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Семена» утвержден ФИО24 ДД.ММ.ГГГГ истцы направляли в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требования о погашении задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды, которые оставлены без ответа. В рамках дела о банкротстве ООО «Семена» право аренды земельного участка истцов включено в конкурсную массу и выставлено на торги, что является существенным нарушением договора аренды, так как это сделано без согласия арендодателей. На претензии истцов, направленные ответчику ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответы не получены.

На основании изложенного, истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, и обязать ответчика вернуть истцам указанный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен участник общей долевой собственности на спорный земельный участок ФИО25

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 09.08.2022 исковые требования удовлетворены.

Расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61№, заключенный между собственниками земельного участка (арендодателями) и ООО «Семена» (арендатором).

На ООО «Семена» возложена обязанность возвратить истцам указанный земельный участок в том состоянии, в котором он был получен арендатором, с учетом нормального износа.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 декабря 2022 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ООО «Семена» ФИО27., ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ФИО4, ФИО5, ФИО19, ФИО6, ФИО9, ФИО2, ФИО7, ФИО8 и ФИО3 являются собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 442 000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, 4,15 км на юго-восток от <адрес>. Данный земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Помимо истцов участниками общей долевой собственности на данный земельный участок являются ООО «Семена» и ФИО25

ДД.ММ.ГГГГ между истцами (арендодателями) и ООО «Семена» (арендатором) заключен договор аренды, в соответствии с которым указанный земельный участок передан ответчику в аренду на срок 25 лет.

Произведена государственная регистрация договора аренды, номер государственной регистрации №6 от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 договора аренды установлена арендная плата в виде предоставления услуг по вспашке огорода по необходимости.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А53-28328/2015 ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Семена» утвержден ФИО24

ДД.ММ.ГГГГ истцы направляли в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием погашения задолженности по арендной плате в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение пяти лет не вносит арендную плату, а при неисполнении ответчиком своих обязательств по арендной плате, истцы предложили расторгнуть договор аренды и указали на свое право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.

Претензию ответчик оставил без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ истцы повторно направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием погашения задолженности по арендной плате в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с требованием об исключения права аренды земельного участка из конкурсной массы, ссылаясь на то, что ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение пяти лет не вносит арендную плату, а при неисполнении ответчиком своих обязательств по арендной плате, истцы предложили расторгнуть договор аренды и указали на свое право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.

Указанную претензия оставлена ООО «Семена» без удовлетворения, задолженность по арендной плате не погашена.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение, производство по делу о банкротстве ООО «Семена» прекращено.

Разрешая спор и принимая решение по делу, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 450, 452, 606, 610, 614, 619 ГК РФ и, оценив представленные доказательства, исходил из того, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие исполнением им обязательств по внесению арендной платы в виде оказания истцам услуги по вспашке огородов, в связи с чем, признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы истцам и пришел к выводам о том, что это является существенным нарушением договора аренды и основанием для его расторжения в судебном порядке.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде предоставления арендатором определенных услуг.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - сельхозназначения) осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как следует из ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

На основании ч. 3 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороной ответчика не представлено доказательств, своевременной уплаты арендных платежей по договору аренды, соответственно нарушены существенные условия договора. Ссылка ответчика на банкротство ООО «Семена», в связи чем имеется уважительная причина неуплаты арендных платежей не может быть принято во внимание и являться основанием для освобождения от арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ собственниками земельных долей в земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № проведено общее собрание, одним из вопросов которого являлся досрочное расторжение договора аренды с ООО «Семена», в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды. Общим собранием принято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания уполномоченным лицом, действующим от имени участников долевой собственности без доверенности, представлять их интересы по вопросу расторжения договора аренды избран ФИО20, который направил в адрес ООО «Семена» ДД.ММ.ГГГГ претензию о погашении задолженности и расторжении договора аренды, приложив к претензии протокол общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение общего собрания не оспорено, незаконным, недействительным не признано.

Согласно Федерального закона от 24.07.2002 N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на общем собрании собственники вправе решать вопрос не только о заключении договора, но также о расторжении договора аренды, выбора уполномоченного лица действовать от имени собственников без доверенности.

Соответственно, у ФИО20 имелись полномочия на направление претензии ответчику, ему предоставлено право подавать различного рода заявления и направлять извещения иным лицам в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, следует согласиться с выводом суда первой и апелляционной инстанции о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Так как ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, судом первой и апелляционной инстанции верно установлено, что задолженность по арендным платежам имеется, в связи с чем нарушены существенные условия договора и имеются основания для его расторжения.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 9 августа 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 декабря 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:                                                         В.Ю. Брянский

Судьи                                      Ю.Ю. Грибанов

                 И.Э. Косарев