Решение по делу № 2-1512/2014 от 02.06.2014

Дело № 2-1512/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июля 2014 года                                                                                                       г. Рязань

          Октябрьский районный суд г. Рязани в составе:

председательствующего судьи Шинкарук И.Н.,

при секретаре Герасиной Е.И.,

с участием истца - Рожков Г.И.,

представителя истца Гольд О.В., действующей на основании доверенности от 13.05.2014г.,

представителя ответчика Пронякин С.Ю., действующего на основании доверенности от 27.12.2013г.

представителя третьего лица Министерства строительного комплекса Рязанской области - Горбуновой Е.Т., действующей на основании доверенности от 06.09.2013г. (срок действия 06.09.2014г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рожков Г.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Градпроектстрой» и Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Рожков Г.И. обратился в суд с иском к ООО «Градпроектстрой» и Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру. В обосновании заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Рожков Г.И. и ООО «Градпроектстрой» был заключен договор инвестирования строительства жилья. В соответствии с условиями данного договора застройщик (ООО «Градпроектстрой») обязалось организовать строительство жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>) (строительный адрес) и по окончанию строительства передать Рожков Г.И., в собственность две квартиры общей проектной площадью 84,3 кв.м. и 45,9 кв.м. в мансардном этаже указанного дома. Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был определен не позднее IV квартала 2007 г. Рожков Г.И. в свою очередь, как инвестор, обязался выполнить ряд работ с предоставлением материалов по обустройству мансардного этажа. Рожков Г.И. свои обязательства перед ООО «Градпроектстрой» выполнил в полном объеме. Актом ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Градпроектстрой» приняло выполненные работы и материалы без каких-либо замечаний.

В дальнейшем истцом был заключен договор об уступке права требования к застройщику в отношении квартиры общей проектной площадью 45,9 кв.м. с гражданином ФИО5, денежные средства по договору уступки права от ФИО5 за уступаемое право были получены истцом в полном объеме, в связи с чем на основании договора инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ за истцом осталось право требования к ответчику в отношении одной квартиры: общей проектной площадью 84,3 кв.м. в мансардном этаже дома. До сегодняшнего дня ответчиком - ООО «Градпроектстрой», обязательства по строительству многоквартирного жилого дома надлежащим образом не исполнены и не передана Рожков Г.И. квартира для регистрации права собственности.      

К моменту обращения истца в суд строительство дома фактически завершено: осуществлена техническая инвентаризация жилого дома, квартире, подлежащей в собственность истца, присвоен номер 12, на дом оформлено техническое заключение, земельный участок, на котором расположен жилой дом, Администрация г.Рязани предоставила в аренду (со множественностью лиц на стороне арендатора) ФИО6 с целевым использованием «для размещения объекта незавершенного строительства». Однако, Администрация г.Рячзани отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием у застройщика разрешения на строительство дома. Иной возможности для защиты своего права, кроме обращения в суд с заявленным требованием, у Рожков Г.И. не имеется. Истец Рожков Г.И. просит суд, признать за ним право собственности на квартиру, общей площадью 93,7 кв.м., в мансардном этаже расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Рожков Г.И. и его представитель Гольд О.В. заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.          

Представитель ответчика Администрации г. Рязани Пронякин С.Ю. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что участникам долевого строительства было отказано в оформлении разрешения на строительство дома и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в виду отсутствия у них документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Ответчик ООО «Градпроектстрой» надлежащим образом, извещался о времени и месте рассмотрения дела по месту юридического и фактического нахождения, однако, почтовая корреспонденция возвратилась в суд в связи с истечением срока хранения. Приведенное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик почтовой службой извещался о поступлении на его имя судебной корреспонденции, однако тот уклонилась от ее получения, в связи с чем суд пришел к выводу, что ООО «Градпроектстрой» было надлежащим образом извещено о рассмотрении дела, причина отсутствия его представителя в судебном заседании была признана неуважительной, в связи с чем, на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представитель ответчика.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Рязанской области Горбунова Е.Т. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и описательной части решения.

Суд, заслушав доводы истца Рожков Г.И. и его представителя Гольд О.В., представителя ответчика Пронякин С.Ю., представителя третьего лица Горбунову Е.Т., изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ основанием для возникновения гражданских прав является судебное решение, устанавливающее такие права.

Согласно положений, закрепленных в статьях 218 и 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» (далее Законом «Об участии в долевом строительстве»), как основание для возникновения права собственности гражданина на объект недвижимости, расположенном в многоквартирном доме, предусмотрено его участие в долевом строительстве.

Согласно статей 8 и 16 Закона «Об участии в долевом строительстве», право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании было бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рожков Г.И. и ООО «Градпроектстрой» был заключен договор инвестирования строительства жилья. В соответствии с условиями данного договора застройщик (ООО «Градпроектстрой») обязалось построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>) (строительный адрес) и передать инвестору - Рожков Г.И., в собственность две квартиры общей проектной площадью 84,3 кв.м. и 45,9 кв.м. в мансардном этаже указанного дома общей стоимостью 2 604 000 руб. (п.п.1.1., 1.2, 3.1 договора). Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию был определен не позднее IV квартала 2007 г. (п. 2.1.2 договора).

По согласованию сторон договора оплата производится инвестором встречным исполнением обязательств по проведению работ по обустройству мансардного этажа с приобретением необходимых для этого материалов (п.п.2.2.1, 2.2.3, 3.2).

Свои обязательства по обустройствумансардного этажа с приобретением необходимых для этого материалов Рожков Г.И. исполнил в полном объеме. В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ. по договору инвестирования строительства жилья от 11.04.2007г., подписанному ООО «Градпроектстрой» и Рожков Г.И.. застройщик принял материалы соответствующего качества и количества (стоимостью 2 073 287 руб.) и выполненные работы (стоимостью 527 113 руб.) без каких-либо замечаний. Согласно п.4 и п.5 указанного акта ООО «Градпроектстрой» не имеет к Рожков Г.И. материальных и иных претензий, задолженность инвестора перед застройщиком отсутствует.

ДД.ММ.ГГГГ. Рожков Г.И. заключил с ФИО5 договор об уступке права требования к застройщику в отношении квартиры общей проектной площадью 45,9 кв.м., денежные средства по договору уступки права от ФИО5 за уступаемое право были получены истцом в полном объеме, в связи с чем на основании договора инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ за истцом осталось право требования к ответчику в отношении одной квартиры: общей проектной площадью 84,3 кв.м. в мансардном этаже дома.

Однако, в установленные договором сроки и до момента вынесения решения ответчик ООО «Градпроектстрой» обязательства по строительству многоквартирного жилого дома надлежащим образом не исполнил и не передал Рожков Г.И. квартиру и документы необходимые для регистрации права собственности.      

Согласно статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Исходя их положений статей 264, 606, 607 и 615 Гражданского кодекса РФ в их взаимосвязи, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством РФ, в том числе на праве аренды.

Арендатор земельного участка, осуществляет пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из положений ст.7 ЗК РФ, ч.1 и ч.2 ст. 35 ГрК РФ в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования, при этом строительство может быть осуществлено не только собственником участка, но и иным лицом, пользующимся им на законных основаниях, в том числе на праве аренды.

Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из договора аренды 18А118-13А земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090004: от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположен спорный объект недвижимости, находится на земельном участке, предоставленном в аренду арендаторам со множественностью лиц (участников долевого строительства).

Согласно решению Рязанской городской думы от 16 февраля 2012 года № 26-1 «Об утверждении изменений в генеральный план <адрес>)», земельный участок, переданный арендаторам в аренду, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.             

На основании приведенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что объект строительства - многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, расположен на арендуемом дольщиками земельном участке с разрешенным использованием - для застройки многоэтажными жилыми домами.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если такое признание не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц и не будет создавать угрозы жизни или здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленной суду переписки Министерства строительного комплекса Рязанской области и Межрайонной ИФНС России № 2 по Рязанской областиусматривается, что ответчик ООО «Градпроектстрой» в настоящее время хозяйственной деятельности не ведёт.

Из пояснений истца, представителя третьего лица и представленных суду документов на 24-х квартирный жилой <адрес>у <адрес>, следует, что указанный дом фактически является объектом завершенного строительства, какой-либо разрешительной документации на возведение указанного выше дома у участников долевого строительства не имеется и отсутствует возможность их истребования от застройщика.      

Дольщики обращались в Администрацию г. Рязани за выдачей разрешения на строительство 24-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 62:29:00900004:0018 по адресу: <адрес>. Однако в выдаче такого разрешения Администрацией г. Рязани было отказано в виду отсутствия документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Анализ, установленных в судебном заседании обстоятельств, позволяет суду сделать вывод о том, что в настоящее время участники долевого строительства <адрес>у <адрес> лишены возможности зарегистрировать своё право собственности на объекты недвижимости, находящиеся в указанном доме, в строительство которых ими были инвестированы денежные средства, по причине отсутствия разрешения на его строительство. Причиной отсутствия разрешения на строительство приведенного многоквартирного дома, по мнению суда, является недобросовестное поведения застройщика - ООО «Градпроектстрой», выразившегося в неисполнении своих обязательств перед дольщиками. Таким образом, многоквартирный <адрес>у <адрес>, а, следовательно, и расположенная в нем спорная квартира, обладают признаками самовольной постройки, в виду чего за Рожков Г.И. может признано право собственности на квартиру в указанном доме при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.               

Принимая во внимание те обстоятельства, что дольщики строительства жилого <адрес>у <адрес> пользуются земельным участком, на котором расположен дом, на законных основаниях, и предпринимали меры к его легализации, однако лишены такой возможности, то единственным признаком самовольной постройки указанного дома является отсутствие разрешения на строительство.      

не будет нарушать права и законные интересы третьих лиц и не будет создавать угрозы жизни или здоровью граждан

Рассматривая настоящее дело, для установления обстоятельств отсутствия нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта самовольной постройки - <адрес>у <адрес>, а также отсутствия нарушения прав третьих лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, судом было исследовано техническое заключение ООО «ОБЛКОММУНПРОЕКТ».

Как следует из выводов заключения, основные строительные конструкции указанного многоквартирного 5-ти этажного жилого дома находятся в работоспособном состоянии, износа строительных конструкций не наблюдается. Жилой дом подключен ко всем сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации) и пригоден для постоянного проживания. Технические решения, реализованные при строительстве жилого дома соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПин, экологическим нормам, нормам пожарной безопасности, предельным параметрам строительства на земельном участке, правилам землепользования и застройки г. Рязани и другим нормативным документам. Эксплуатация жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц.

С учетом приведенных выше положений материального права, правоприменительной практики, фактических обстоятельств установленных по настоящему делу, суд приходит выводу о том, что постройка многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, была осуществлена в границах земельного участка, находящегося в пользовании дольщиков, участвовавших в его строительстве, без оформления соответствующего разрешения (самовольная постройка). Однако указанный дом был возведен в соответствии с требованиями градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, не нарушает права и законные интересов других лиц. Участниками долевого строительства предпринимались меры к легализации и вводу в эксплуатацию приведенного многоквартирного жилого дома, но Администрацией г. Рязани им в этом было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство.

Спорная квартира по адресу: <адрес>, на которую претендует Рожков Г.И., согласно, кадастрового паспорта, зарегистрирована в кадастре недвижимости в качестве самостоятельного объекта недвижимости, расположенном в указанном доме.

Согласно справке ТСЖ «Светлый» от 04.07.2014г. квартире без строительного номера. Расположенной на мансардном этаже, проектной площадью 84,3 кв.м. после проведения инвентаризации Рязанским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» присвоен номер 12. Уточненная площадь после инвентаризации 93,7 кв.м.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что спорная квартира, являясь частью многоквартирного дома, в котором она расположена, представляют собой объекты завершенного строительства, который соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, их сохранение не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем, по мнению суда, имеются правовые основания для признания за Рожков Г.И. права собственности на спорный объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Рожков Г.И. к ООО «Градпроектстрой» и Администрации г. Рязани о признании права собственности на <адрес> общей площадью 93,7 кв.м. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Рожков Г.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Градпроектстрой» и Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Рожков Г.И. право собственности на квартиру, общей площадью 93,7 кв.м., расположенную на мансардном этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Рязанский областной суд через Октябрьский районный суд г. Рязани.

Судья - подпись

Копия верна. Судья        И.Н. Шинкарук