Решение по делу № 2-2947/2021 от 13.08.2021

       Дело № 2-2947/2021

39RS0004-01-2021-004493-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2021 года                                                                    г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при помощнике Щербаковой Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чеха Дмитрия Алексеевича к Сильновой Анне Владимировне о взыскании суммы задатка, в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Чех Д.А. обратился в суд с исковым заявлением с учетом уточнений, указав, что 27 мая 2021 г. между ним и Сильновой А.В. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка. Согласно пункту 2.1 договора стоимость Квартиры подлежащего передаче по основному договору составила <данные изъяты>. В соответствии с подпунктом 2.2.1. пункта 2.2. Договора Покупатель оплатил <данные изъяты> до заключения основного договора купли-продажи, в качестве задатка, что подтверждается распиской ответчика к договору. В соответствии с п. 3.1. договора истец и ответчик обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 20.07.2021 года. Основной договор купли продажи указанной квартиры так и не был заключен, не был подписан его сторонами в предусмотренный срок, так как ответчиком 29.06.2021 года заключен договор купли-продажи с иным лицом - гражданином Потапенко А. А., который 30.06.2021 года стал собственником указанной квартиры. Таким образом, ответчик в нарушение условий договора фактически отказался от заключения договора купли-продажи с истцом на ранее согласованных условиях. Просит взыскать с Сильновой А.В. в его пользу денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве двойного размера задатка по предварительному Договору купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года, процента за пользование чужими денежными средствами, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4435,61 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины, расходов на оформление доверенности.

В судебном заседании Чех Д.А. исковые требования поддержал, указав, что ответчик до окончания срока установленного в предварительном договоре купли-продажи от 27.05.2021 года продал квартиру третьему лицу, не поставив его в известность, фактически отказавшись от заключению договора купли-продажи на согласованных в предварительном договоре условиях, каких-либо уведомлений либо предложений о расторжении договора он не получал, все переговоры велись через риелторов ООО «Престиж-Инвест» с которым у него и ответчика были заключены договора оказания возмездных услуг по сопровождению сделки. В ходе переговоров при заключении предварительного договора купли-продажи и в последующем с его стороны условия договора обсуждались, поскольку в предварительном договоре одним из условий оговаривалось указание в основном договоре стоимость квартиры в размере <данные изъяты>, при фактической цене квартиры <данные изъяты>, для минимизации расходов ответчика по уплате налогов при совершении сделки, этот пункт истца не устраивал, однако каких либо отказов от договора на согласованных условий он не заявлял и согласно представленной переписке с риелтором не отказывался от заключения договора на указанных условиях. При этом ответчик в июне 2021 года, несмотря на заключенный предварительный договор снова выставил квартиру на продажу, уже на других условиях подняв стоимость квартиры до <данные изъяты>, при этом предварительный договор не расторгался, его условия не менялись, официальных документов по этому поводу от ответчика, либо риэлтора он не получал. Также истцом до риэлтора доводилась информация о том, что при заключении основного договора купли-продажи он не сможет воспользоваться средствами материнского капитала, поскольку ребенок не достиг трехлетнего возраста, однако данные обстоятельства не могли повлиять на его платежеспособность, поскольку денежные средства для заключения договора и приобретения квартиры с привлечением кредитных денежных средств у него были. О продаже квартиры ответчиком третьему лицу он узнал от сотрудников банка в котором оформлял кредит, когда он представил данные об объекте недвижимости ему в начале июля сообщили о том, что указанный объект недвижимости ответчиком отчужден в пользу иного лица 30.06.2021 года, поскольку у него ранее, 27.04.2021 года в ПАО Сбербанк была одобрена заявка на ипотечный кредит, которая действовала в течение 3 месяцев, он был вынужден приобрести другую квартиру 16.07.2021 года. Ответчик задаток ему не отдала. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца по доверенности Бобылев Е.Е. в судебном заседании исковые требования и доводы доверителя поддержал в полном объеме, указав, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в котором указаны существенные условия договора, который стороны обязались заключить до 20.07.2021 года. По предварительном договору истцом передан ответчику задаток в размере <данные изъяты>, при этом указана правовая природа переданных денежных средств, а так же указаны последствия не исполнения договора предусмотренные ст. 381 ГК РФ. Поскольку договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом ответчика от его заключения и продажи квартиры третьему лицу в период действия предварительного договора. Ответчик обязана возвратить истцу задаток в двойном размере. При этом обязательства ООО «Престиж Инвест» об истребовании и возвращении истцу задатка в размере <данные изъяты> по предварительному договору правового значения не имеют, поскольку взятые на себя обязательства не исполнены, кроме того в силу ст. 391 ГК РФ истец не давал своего согласия на перевод долга, в установленном порядке договор о переводе долга не заключался. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик Сильнова А.В. в судебное заседание не явилась, уведомленная надлежащим образом.

Представитель ответчика по ордеру Голомаздин Г.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований истца, указав, что как указывал сам истец, и подтверждается перепиской в мессенджере What"s up, после заключения предварительного договора, 17 июня Истец стал рассматривать иные варианты квартир. Более того из данной переписки следует, что на 16 июня (сообщение от 17 июня) у покупателя не имелось согласие опеки на снятие денежных средств, принадлежащих детям. Данное отсутствие согласия обусловлено отсутствием справки об одобренной ипотеки. Таким образом, к 17 июня 2021 года, то есть до фактической продажи продавцом спорной квартиры третьему лицу, у истца не имелось ни возможности, и желания приобретать квартиру ответчика. У истца и ответчика были заключены договоры с Обществом с ограниченной ответственностью «Престиж - Инвест» на оказание риэлторских услуг. Согласно гарантийному обязательству от 09 июля 2021 года, выданному ООО «Престиж - Инвест» Чеху Д.А., ООО «Престиж - Инвест» обязалось возвратить причитающиеся Чеху Д. А. денежные средства по условиям договора купли - продажи квартиры от 27 мая 2021 года, по которому Чех Д. А. требует денежные средства с Сильновой А. В. Таким образом истец злоупотребляет своим правом. Ссылаясь на ст. 380, 381, 429, 432 ГК РФ, указывает, что денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, может быть признана задатком лишь в том случае, если стороны изначально, на момент передачи этой суммы, понимали, какие функции она должна выполнять, и оформили свое соглашение относительно этой суммы надлежащим образом. Если какая-либо из вышеуказанных функций не предусматривалась соглашением сторон, переданная сумма не может считаться задатком. Задаток как установленный законом способ обеспечения исполнения денежного обязательства не может обеспечивать исполнение обязательств иного характера, в том числе обязательств по заключению в будущем основного договора, переданная стороной предварительного договора при его заключении другой стороне денежная сумма, независимо от указания в договоре на то, что она передается в качестве задатка, изначально, не способна была исполнять функции задатка, в связи с чем передача этой суммы не могла породить правовые последствия, предусмотренные законом для задатка. Указание в предварительном договоре на передачу и получение денежных средств в качестве задатка по своей правовой природе не является соглашением о задатке, так как не соответствует требованиям пункта 2 статьи 380 ГК РФ и статьи 432 ГК РФ. При таких обстоятельствах, суд в соответствии с требованиями вышеуказанных норм, а также пункта 3 статьи 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, полагает, что полученная ответчицей сумма является авансом. Таким образом, исходя из того, что договор купли-продажи сторонами не заключался и, соответственно, денежное обязательство по оплате стоимости этих объектов у истца не возникло, исполнение этого обязательства не могло обеспечиваться таким предусмотренным законом способом как задаток, поскольку при отсутствии обеспечиваемого (основного) обязательства задаток не может реализовать свои функции - обеспечительную, платежную и доказательственную. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Обращает внимание на то, что из содержания и смысла искового заявления, объяснений истца и представителя истца в судебном заседании следует, что истец интереса к сделке и к заключению основного договора купли - продажи жилого помещения, не имел, что в частности, это следует из факта не обращения истца к ответчику в период действия договора с требованием о заключении договора. При этом каких-либо доказательств того, что ответчица уклонялась от заключения договора, а истец предпринимал действия к его заключению истцом не предоставлено. Просит в иске отказать.

Возражения, поданные представителем ответчика, приобщены к материалам дела.

Представитель 3-его лица ООО «Престиж Инвест» в судебное заседание не явилась, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ранее, в ходе рассмотрения дела, принятие решение по иску оставила на усмотрение суда, указав, что за изменением условий предварительного договора купли-продажи квартиры, либо его расторжения никто из сторон не обращался, в июле 2021 года узнали, что сделка не состоялась. ООО «Престиж-Инвест» предлагало истцу вернуть <данные изъяты>, однако от получения указанных денежных средств от отказался, настаивая на возвращении двойной суммы задатка, а также возврата денежных средств за услуги риэлтора.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе задатком.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

27.05.2021 года между Сильновой А.В. (продавец) и Чех Д.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> общей площадью 63,4 кв.м. Сторонами согласована стоимость квартиры в размере <данные изъяты>, при этом стороны договорились указать стоимость квартиры в основном договоре в размере <данные изъяты> Также сторонами согласован порядок оплаты стоимости квартиры: <данные изъяты> оплачиваются в счет собственных денежных средств в качестве задатка, <данные изъяты> оплачиваются за счет собственных денежных средств в счет первоначального взноса в день подписания основного договора купли-продажи, <данные изъяты> будут оплачены покупателем продавцу с использованием средств материнского капитала и денежными средствами, перечисленными в расчетных счетов несовершеннолетних детей, с разрешения органов опеки, <данные изъяты> оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств.

Стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 20.07.2021 года. При этом продавец обязался не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта, в том числе отчуждать, не передавать в залог, доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал, не обещать в дар, иным способом не обременения (п. 3.1 договора).

В п. 4.2-4.3 договора указаны последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ связанные с неисполнением обязательств обеспеченных задатком.

В силу п. 4.4 договора в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, на условиях, согласованных в установленный договором срок, продавец в течение 10 дней с даты окончания срока, установленного для заключения договора оплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Согласно расписке в договоре, деньги в сумме <данные изъяты> Сильновой А.В. при заключении предварительного договора получены полностью.

Как следует из договора купли-продажи от 25.06.2021 года Сильнова А.В. продала Потапенко А.А. <адрес> за <данные изъяты> (т. 1 л.д. 73-76).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности Потапенко А.А. на спорную квартиру зарегистрировано 30.06.2021 года.

Таким образом, судом установлено, что в период действия предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 27.05.2021 года между Чех Д.А. и Сильновой А.В., последняя продала квартиру третьему лицу, при этом каких либо документов, свидетельствующих о расторжении предварительного договора купли-продажи с Чех Д.А. в установленном порядке, доказательств, свидетельствующих о том, что Чех Д.А. отказался от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях в предварительном договоре от 27.05.2021 года суду не представлено.

Не свидетельствует об этом, представленная переписка между Чех Д.А. и риэлтором в мессенджере What"s up, а также свидетельские показания Косыревой Т.В., Федотовой Т.В. (риэлторов ООО «Престиж-Инвест) ведущих сделку купли-продажи квартиры между Чех Д.А. и Сильновой А.В.

Чех Д.А. в судебное заседание представлены доказательства, свидетельствующие о наличии финансовой возможности оплатить стоимость квартиры по согласованной цене с учетом кредитных денежных средств, заявка на получение которых была одобрена банком 27.04.2021 года, что следует из кредитного отчета от 29.09.2021 года (т. 2 л.д. 1-20), справки ПАО Сбербанк.

При этом доводы о том, что Чех Д.А. с 17 июня 2021 года рассматривал варианты приобретения другой квартиры не свидетельствуют об его отказе от заключения основного договора купли-продажи на условиях согласованных предварительным договором купли-продажи от 27.05.2021 года.

Также суд находит не состоятельными доводы о том, что Чех Д.А. сам в нарушение условий предварительного договора 16.07.2021 года приобрел другую квартиру, поскольку после продажи Сильновой А.В. квартиры 25.06.2021 года стало очевидным нарушение условий предварительного договора с её стороны и с учетом ограниченного времени действия одобренной заявки на получение ипотечного кредита приобретение другого жилого помещения являлось вынужденным и не свидетельствует о том, что Чех Д.А. не исполнил условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с Сильновой А.В. задатка в двойном размере в сумме <данные изъяты>

При этом доводы о том, что ООО «Престиж-Инвест» дало истцу обязательство возвратить денежные средства, переданные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры, суд находит не состоятельными, поскольку в указанном ООО «Престиж-Инвест» гарантийном обязательстве от 09.07.2021 года, ООО «Престиж-Инвест» взяло на себя обязательство об истребовании и возвращении Чеху Д.А. денежных средств в размере <данные изъяты> Более того правоотношения по предварительному договору купли-продажи возникли между истцом и ответчиком, в котором ООО «Престиж-Инвест» стороной не является, в силу ст. 391 ГК РФ, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником и согласия кредитора. При этом доказательств, свидетельствующих о соглашении между ООО «Престиж-Инвест» и Сильновой А.В. о переводе долга, как и согласия Чеха Д.А. на такой перевод суду не представлено.

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании с Сильновой А.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с31.07.2021 года по 25.11.2021 года в размере <данные изъяты>

Как следует из п. 4.4 предварительного договора купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года, в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, на условиях, согласованных в договоре, ровно как в случае невозможности осуществить покупку объекта по вине продавца в установленный в договоре срок, продавец в течение 10 дней с даты окончания срока, установленного для заключения договора купли-продажи оплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Таким образом, сторонами согласован срок оплаты задатка в двойном размере в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

В силу ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку Сильнова А.В., продав квартиру третьему лицу, фактически отказалась от заключения основного договора купли продажи квартиры на согласованных в предварительном договоре купли-продажи квартиры условиях, требования истца в данной части также подлежат удовлетворению.

Судом проверен расчет процентов, представленный истцом, является верным и может быть положен в основу решения.

Таким образом, с Сильновой А.В. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2021 года по 25.11.2021 года в размере 4435,61 руб.

    Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

    С Сильновой А.В. в пользу Чеха Д.А. подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления в суд государственная пошлина в размере 5205 руб., а также расходы на совершение нотариального действия по выдаче доверенности на представителя в размере 1500 руб., поскольку указанная доверенность выдана исключительно на совершение действий по представлению Чеха Д.А. по взысканию суммы задатка в двойном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи квартиры от 27.05.2021 года с Сильновой А.В. и иных действий по представлению Чеха Д.А. связанных с данным поручением.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чеха Дмитрия Алексеевича удовлетворить.

Взыскать с Сильновой Анны Владимировны в пользу Чеха Дмитрия Алексеевича задаток в двойном размере в сумме 200000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2021 года по 25.11.2021 года в размере 4435,61 руб., судебные расходы в размере 6705 руб., а всего взыскать 211140,61 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 декабря 2021 года.

Судья /подпись/