Решение по делу № 3а-99/2021 от 14.12.2020

Дело № 3а-99/2021

Мотивированное решение изготовлено 2 февраля 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                 25 января 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при участии помощника Ошмариной Е.Н.,

           рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Васильева А.Б. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

Васильев А.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка площадью 3 150 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автостоянки и автосалона, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автостоянки, расположенного по адресу: №, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление обосновано следующим: Васильев А.Б. является арендатором спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес>, и определена выше их рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как плательщика обязательных платежей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Семенов А.В. заявленные требования поддержал.

От административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> представлены возражения против требований со ссылкой, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

          Иные участники процесса представителей в суд не направили, отзывов на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

           Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

           Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

           Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

           Судом установлено, что Васильев А.Б. является арендатором спорных земельных участков, что подтверждено договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

           В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

           Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

           В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

         В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

          Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов <адрес>, размер арендной платы за земельные участки определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

          Данный вывод подтверждается также содержанием представленных договоров аренды земельных участков и расчетами арендной платы.

          Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости спорных земельных участков.

           При таких обстоятельствах, суд полагает, что Васильев А.Б. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, арендатором которых он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: земельного участка с кадастровым номером № – № рублей, а земельного участка с кадастровым номером № – №

Административным истцом представлены отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО СБК «Партнер», согласно которым рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: земельного участка с кадастровым номером № – № рублей, а земельного участка с кадастровым номером № – № рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчетов опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Бобушкиной М.Е., допрошенной в суде в качестве свидетеля.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

    Замечание Департамента о некорректном подборе оценщиком объекта-аналога № (<адрес>) является необоснованным.

Оценщик с учетом полученной информации из объявления о данном аналоге установил, что земельный участок предназначен для строительства автосервиса, автомойки.

Кроме того, с целью возможного учета несовпадения заявленного разрешенного вида использования указанного аналога №, оценщиком использована корректировка из Справочника оценщика недвижимости -2018. Земельные участки Часть 2.

При указанных обстоятельствах утверждение административного ответчика о том, что аналог № относится к иному сегменту, чем объекты оценки, не является доказанным. Отсюда, выводы оценщика не противоречат положениям пункта 22 ФСО №.

Замечание Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> на необходимость использования в данном случае корректировки из иного справочника, несостоятельно, поскольку законодательство об оценочной деятельности, в том числе, федеральные стандарты оценки не ограничивают оценщика в выборе методики, справочной литературы для проведения оценки рыночной стоимости.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суд отмечает, что доводы административного ответчика объективными доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 150 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автостоянки и автосалона, расположенного по адресу: <адрес>, у <адрес>, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автостоянки, расположенного по адресу: №, в размере его рыночной стоимости № рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    Нуждин С.В.