Решение по делу № 2-2255/2024 от 25.07.2024

66RS0053-01-2024-002695-02

дело № 2-2255/2024

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2024.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.10.2024 г. Сысерть

Сысертский районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Соболевой А.Ю.,

при секретаре Плосковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Брынцева ФИО8 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа о возложении обязанности заключить сделку,

установил:

постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 № 94 многоквартирный жилой дом 30А, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Истец является собственником комнаты на поэтажном плате № 4 в квартире № 16 площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040 в многоквартирном доме по адресу <адрес>А, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040

В целях определения выкупной стоимости 11.03.2024 заключён муниципальный контракт с ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» на выполнение работ. Соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества между истцом и ответчиком не достигнуто.

Возражая относительно суммы выкупной стоимости по указанному отчету, истец обратился в Сысертский районный суд для защиты своих прав и законных интересов, указав, что Оценщиком ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» необоснованно исключен технический подвал из перечня общего имущества дома; доли в общем имуществе дома, земельном участке и компенсации за непроизведенный капремонт определены без учета долей истца во вспомогательных помещениях; для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт использованы суммы, накопленные жильцами дома, а не действительно необходимые для капремонта и рассчитанной в этих целях для Регионального фонда содействия капремонту.

В судебном заседании истец исковые требования с учетом уточнений поддержал в полном объеме, просил обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа заключить с ним сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания жилых помещений в аварийном многоквартирном и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости (цене) за изымаемое жилое помещение - комнату на поэтажном плане № 4 в квартире № 16 площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040 в аварийном многоквартирном доме по адресу <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040 в размере 1 308 000 руб.

Представитель ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа Литвинова С.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что на основании муниципального контракта ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» 14.03.2024 выполнены отчёты об определении выкупной стоимости. Согласно экспертным заключениям, составленным ООО «Эксперт-Ком», рыночная стоимость возмещения при изъятии жилых помещений с учетом доли собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок и величины убытков, выше установленной отчетами ООО «БНО ПИК», на 248 000 руб. Однако экспертизы ООО «Эксперт-Ком» являются недостоверным доказательством для определения выкупной стоимости жилого помещения, поскольку проведены без исследования объектов – жилого помещения. Применённые экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости. При этом оценщик использует всего один аналог из города Арамиль, это предложение о продаже комнаты в доме по адресу: Арамиль, Красноармейская ул., 120, к2 (дом 2013 года постройки), в качестве остальных аналогов используются самые дорогие предложения по продаже комнат в городе Верхняя Пышма, объясняя это тем, что это тоже город-спутник Екатеринбурга, хотя дешевые предложения из города спутника Березовского не используются. Использование аналогов из другого города возможно только с применением корректировки на местоположение (социально-экономическое развитие), что не сделано в отчетах выполненных ООО «Эксперт-Ком». Для расчетов применяет объекты, расположенные в панельных домах, тогда как объект оценки расположен в кирпичном доме, с последующим применением повышающей корректировки на материал стен в размере 8%, хотя на рынке достаточно предложений в сопоставимых по материалу стен домах. Среднее значение по продаже комнат в кирпичных домах, расположенных в городах-спутниках города Екатеринбурга, составляет 65 349 руб. за квадратный метр, что показывает завышение цены в отчетах, представленных в суд. Напротив, экспертизы, проведённые ООО «БНО ПИК», составлены согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствуют требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Экспертизы проведены с выездом на объект исследования с фотофиксацией. Применённые экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Арамильского городского округа, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, Министерства финансов Свердловской области, Правительства Свердловской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", подпункты 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено судом, постановлением Администрации Арамильского городского округа от 12.02.2024 № 94 многоквартирный жилой <адрес>А, расположенный по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Истец является собственником комнаты на поэтажном плате №40817810604900317040 в <адрес> площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040 в многоквартирном доме по адресу <адрес>А, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040.

Из материалов дела также усматривается, что 11.03.2024 между КУМИ Арамильского городского округа и ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» заключен муниципальный контракт на выполнение работ по определению выкупной стоимости жилых помещений в аварийных домах и земельного участка под ними, изымаемого для муниципальных нужд, оценщик принял на себя обязательство по определению выкупной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, а также спорных жилых помещений.

По состоянию на 14.03.2024 выкупная стоимость доли в праве общей долевой стоимости на земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, а также жилого помещения – комнаты в <адрес> общей площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040 в аварийном доме, расположенном на земельном участке: <адрес>А, составляет 1 060 000 руб.

Между тем, указанный отчет ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» не может являться согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством, подтверждающим размер выкупной цены изымаемого имущества истца, поскольку в нарушение требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, содержит неверные сведения о рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома.

В Отчетах ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК» неверно указаны основные характеристики здания: общая площадь мест общего пользования - 232,8 кв.м., однако согласно техническому паспорту - 688 кв.м., в том числе лестницы 232,8, и технический подвал 455,2 кв.м.

Однако подвал является общим имуществом дома и исключен Оценщиком из перечня общего имущества дома (мест общего пользования) неправомерно.

Вместе с тем, тем площадь мест общего пользования, площадь жилых помещений используется для определения доли жилых помещений в общей площади мест общего пользования. Неправильное определение площади мест общего пользования привело к уменьшению доли оцениваемого объекта в праве общей долевой собственности в общем имуществе дома и, соответственно, к неправильному определению выкупной цены.

При определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Оценщик ошибочно рассчитывает данную долю, используя вместо площади всех помещений собственников в многоквартирном доме (2169,1 кв.м.), общую площадь дома (2859,1 кв.м.), которая включает в себя и общие помещения, не являющиеся частями квартир и не принадлежащие отдельным собственникам.

Определенная таким образом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не пропорциональна размеру общей площади оцениваемого помещения (статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), поскольку содержит в своем составе такой элемент, как площадь помещений, которые относятся к общему имуществу дома, определение доли в котором является целью данного расчета.

Оценщик использовал для определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт данные из открытых источников о сумме, собранной жителями дома на проведение капитального ремонта на счете Регионального фонда содействия капремонту, а именно 853 400 руб., которая является недостаточной для проведения капитального ремонта дома.

В 2023 году специалистами ООО УК «БлагоДар» было проведено техническое обследование, в котором установлен объем необходимых работ для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, составлена смета, которая составляет 22 687 588 руб.

Следовательно, для определения суммы компенсации за непроведенный капитальный ремонт, необходимо использовать именно сумму 22 687 588 руб., а не 853 400 руб., и рассчитывать долю с учетом ст. 41-43 ЖК РФ.

Кроме того, в связи с истечением срока, в течение которого отчет об определении выкупной стоимости считается действительным (ст. 12 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), выводы, изложенные в заключениях ООО «Бюро Независимой Оценки «ПИК», не могут быть положены в основу решения суда.

Ответчику разъяснялись положения ст.ст. 79, 96, 97 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы ответчиком не заявлено.

В обоснование своей правовой позиции истцом представлен отчет, выполненный в экспертно-аналитическом центре ООО «Эксперт-Ком», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:33:0101012:1517 составила 1 308 000 руб.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым принять во внимание выводы, изложенные в отчетах, составленных ООО «Эксперт-Ком», поскольку именно данные заключения соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также в наибольшей мере согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Выводы, изложенные в отчете, содержат подробное описание проведенного исследования и подтверждены специалистом-оценщиком ООО «Эксперт-Ком» Черкасовым Д.С.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным при определении размера выкупной цены за изымаемое у ответчика имущество принять за основу выводы, изложенные в отчетах, составленных ООО «Эксперт-Ком», в связи с чем, исковые требования об определении выкупной стоимости недвижимого имущества подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Брынцева ФИО9 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа о возложении обязанности заключить сделку удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа обязанность заключить с Брынцевым ФИО10 сделку об изъятии путем выкупа непригодного для проживания нежилого помещения в аварийном многоквартирном доме и земельного участка под ним, изымаемого для муниципальных нужд, по выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение - комнату на поэтажном плате № 4 в квартире № 16 площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером №40817810604900317040, в аварийном многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №40817810604900317040, в размере 1 308 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сысертский районный суд.

Судья А.Ю. Соболева