Решение по делу № 2-148/2022 от 27.01.2022

Дело № 2-148/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000096-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кудиненко Е.В.

при секретаре Волковой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сутулова В.С. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третьи лица: Тарасова Е.Г., Управление Росреестра по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что 04.06.2008 года между ООО «Семена» и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № Согласно условиям договора аренды арендатор обязан ежегодно не позднее 25 октября осуществлять арендную плату путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 800 кг, масло подсолнечное 20 л или семена подсолнечника 100 кг, однако данную обязанность не исполняет более чем 6 месяцев, что в силу п.4.1.1 договора аренды является основанием для его расторжения. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. 10.11.2021 года в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» направлена претензия о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая оставлена без ответа. Кроме этого в рамках дела о банкротстве ООО «Семена» право аренды принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности земельного участка незаконно включено в конкурсную массу должника и выставлено на торги в составе лота №, несмотря на то, что условиями договора предусмотрен прямой запрет на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя, что также является существенным нарушением договора и, соответственно, основанием к его расторжению.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, от 04.06.2008 года, в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, и обязать ответчика вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В ходе судебного разбирательства по делу к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Тарасова Е.Г. и Управление Росреестра по Ростовской области.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца Шишков В.П., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в части расторжения договора аренды, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Умрихин Р.В., действующий на основании ордера, считал исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третье лицо Тарасова Е.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалы дела представлена письменная позиция по делу, согласно которой она поддерживает исковые требования.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п.2 ст.452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истец Сутулов В.С. и третье лицо Тарасова Е.Г. являются собственниками, по 1/2 доле каждый, земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 25,4 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который на основании договора от 04.06.2008 года №б/н передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д.10-18).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 800 кг до 25 октября, масла или семян подсолнечника 20 л или 100 кг до 25 декабря, а также вспашки огорода по необходимости (п. 3).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий Олейник Д.Л.

10.11.2021 года представителем истца в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности – до 05.12.2021 года, и определен ее размер – 800 кг пшеницы продовольственной. Кроме этого указано на незаконное включение права аренды принадлежащего истцу земельного участка в конкурсную массу должника ООО «Семена» и необходимость его исключения. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды (24-25).

Отсутствие ответа на указанную претензию явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В развитие закрепленной в ст.46 Конституции РФ гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч.1 ст.3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст.12 ГК РФ, с учетом характера спорного правоотношения и регулирующих его правовых норм.

Исходя из положений ст. ст. 1, 11, 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет целью восстановление нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика.

Системное толкование приведенных положений закона позволяет сделать вывод о том, что судебная защита прав гражданина возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения. При этом, в случае, когда на момент рассмотрения спора в суде права истца восстановлены в полном объёме, с учётом разумного и фактически возможного их восстановления в определенной сфере гражданских правоотношений, оснований для удовлетворения требований предъявленного иска не имеется.

Как следует из материалов дела в субъективный состав арендодателей при заключении договора аренды от 04.06.2008 года включены Т.Г.Г. и Тарасова Е.Г.

Право собственности истца Сутулова В.С. на 1/2 долю в праве собственности на указанный земельный участок зарегистрировано 07.05.2021 года на основании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, о чем имеется соответствующая информация в выписке из ЕГРН (л.д.20).

При этом сами сделки в материалы дела не представлены, как и сведения о том, что к истцу в установленном законом порядке перешло право требования первоначального арендодателя, в частности, право требования задолженности по арендной плате, возникшей до перехода к Сутулову В.С. права собственности на земельную долю.

Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать в силу ст.621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

При таких обстоятельствах следует, что арендатор обязан продолжать исполнять все свои обязанности по договору, в частности, уплачивать арендную плату в пользу нового сособственника Сутулова В.С. в установленный договором срок – ежегодно до 25 октября.

При этом изложенные в п.4.1.1 договора аренды положения, предусматривающие право арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе в случае невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев, противоречат согласованным в п.3 этого же договора условиям о размере и порядке внесения арендной платы.

В связи с чем в рассматриваемом случае основанием к расторжению данного договора могут выступать обстоятельства, предусмотренные п.3 ст.619 ГК РФ, а именно невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного договором срока.

В отношении истца Сутулова В.С. на момент предъявления им претензии и обращения с настоящим иском в суд такие основания отсутствуют, поскольку срок исполнения данной обязанности согласно условиям договора аренды наступил только единожды – 25.10.2021 года.

В судебном заседании позиция его представителя была аргументирована отсутствием доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере как за 2021 год, так и за наступивший в период рассмотрения спора срок – до 25.10.2022 года.

Действительно, в силу действующего законодательства, поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, ответчик в обоснование своей позиции ссылался на отсутствие у него возможности представить такие доказательства по независящим от него обстоятельствам, указывая на то, что третье лицо Тарасова Е.Г. является учредителем ООО «Семена». Ее сыном Т.В.Г. совершены самовольные действия по захвату и последующему использованию земельных участков, принадлежащих на праве долгосрочной аренды ООО «Семена». В рамках инициированной по обращению ответчика проверки и опроса собственников земельных участков установлено, что задолженность по арендной плате отсутствует. В течение всего срока действия договоров аренды оплата арендной платы производится посредством выдачи предусмотренной в договоре продукции, при получении которой в ведомостях они ставят подпись напротив своей фамилии. В настоящее время земельные участки, в том числе спорный, находятся в пользовании супруга Тарасовой Е.Г. - Т.Г.Г. (бывшего руководителя и соучредителя ООО «Семена»), который лично занимается выдачей арендной платы. Собственники земельных участков не имеют претензий по выдаче арендной платы, в связи с чем никаких требований к ООО «Семена» о взыскании задолженности и/или о расторжении договоров аренды не предъявляли ни в досудебном порядке, ни в судебном порядке, исковых заявлений в Шолоховский районный суд Ростовской области не направляли и никого не уполномочивали на совершение этих действий от их имени. В Арбитражный суд Ростовской области с требованиями о включении в реестр кредиторов и иными требованиями к ООО «Семена» не обращались и никаких лиц на это не уполномочивали, в связи с отсутствием претензий. При этом часть собственников пояснили, что доверенности с полномочиями на представление в суде интересов не подписывали, а часть – что по просьбе Т.Г.Г.. ездили к нотариусу и подписывали доверенности на указанных им лиц, для переоформления договоров аренды на ООО «<данные изъяты>».

Данные обстоятельства нашли свое отражение в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.08.2022 года (л.д.150-151).

Утверждения представителя истца об оспаривании данного постановления ничем не подтверждены.

Кроме этого, в рамках оказания содействия ответчику в собирании и исследовании доказательств по делу, судом из МИФНС №21 по Ростовской области истребована соответствующая информация, согласно которой указанные в запросе лица, в частности истец Сутулов В.С. получал в 2021 году доход от сдачи в аренду имущества, источником которых являлось ООО «Семена». Информация о том, кто являлся налоговым агентом, предоставившим соответствующие сведения, суду не предоставлена и вопреки аргументам представителя истца данное обстоятельство не имеет значения для оценки данного доказательства на предмет его относимости и допустимости, поскольку в соответствии с требованиями действующего налогового законодательства соответствующая информация может быть представлена как истцом, так и ответчиком.

Само по себе заявление стороны о подложности (фальсификации, недопустимости) данного документа в силу ст.186 ГПК РФ не влечет исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку данная справка надлежащим образом оформлена, предоставлена суду государственным налоговым органом, задачей которого является контроль за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты (перечисления) в бюджетную систему Российской Федерации налогов, сборов и страховых взносов, соответствующих пеней, штрафов, и оснований сомневаться в ее подлинности не имеется.

При этом доводы представителя истца о том, что указанные в данной справке сведения не соответствуют действительности, поскольку сфальсифицированы ответчиком, который предоставил их в качестве агента в налоговый орган, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства должны быть установлены в установленном законом порядке.

Кроме того, суд обращает внимание, что в материалы дела со стороны истца также не представлено доказательств, что им предпринимались меры по предъявлению требований об уплате арендной платы до направления досудебной претензии перед инициированием спора в суде общей юрисдикции о расторжении договора аренды, в том числе и в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена».

При утверждении мирового соглашения 27.05.2022 года в рамках дела №А53-28328/2015 арбитражным судом не установлено наличие задолженности ООО «Семена» по арендной плате перед Сутуловым В.С.

Из представленных в материалы дела отчетов конкурсного управляющего ООО «Семена» Олейник Д.Л. о своей деятельности и о ходе проведения конкурсного производства от 06.11.2020 года и от 24.12.2021 года также не усматривается имеющейся задолженности по арендным платежам общества перед истцовой стороной.

Между тем, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить, а суд должен установить на день разрешения спора, доказательства такого нарушения (неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны), о чем в материалах дела сведений не имеется.

Более того, в соответствии с положениями п.1 ст.209, п.1 ст.246 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества, Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности двух лиц, для досрочного расторжения такого договора аренды по правилам п.3 ст.619 ГК РФ в связи с несвоевременной оплатой более двух раз подряд по истечении установленного договоров срока платежа, которое является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельный участок по требованию арендодателей, необходимым условием его применения является факт допущения арендатором таких нарушений по отношению к обоим участникам долевой собственности.

Между тем соответствующих требований другой участник долевой собственности Тарасова Е.Г. в рамках данного спора не заявляла и обстоятельства исполнения обязательств ответчиком перед данным арендодателем предметом судебной проверки не являлись, поэтому сама по себе позиция данного лица, высказанная в суде, основанием к удовлетворению требований Сутулова В.С. о расторжении договора аренды, заявленных по мотиву неисполнения ответчиком обязательств по выплате арендной платы в установленный срок, не является.

Учитывая, что спорный земельный участок является неделимой индивидуально-определенной вещью, в отношении которой истец обладает правом общей долевой собственности с определением размера доли без выдела долей в натуре, исходя из того, что договор аренды не содержит условия о частичном прекращении арендного обязательства в отношении прав и обязанностей кого-либо из арендодателей, доли в праве которых на объект аренды не выделены в натуре, правовых оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имеется.

В отличие от специальных оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ установлены общие основания и порядок досрочного прекращения договора в виде возможности его расторжения при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, для определения степени существенности нарушения условий договора аренды, необходимо установить длительность нарушения, его последствия для арендодателя, а также то, устранено ли данное нарушение до принятия судом решения по делу.

Между тем, указанные истцом обстоятельства, а именно попытка передачи третьим лицам в рамках процедуры банкротства ООО «Семена» прав аренды по договору в нарушение положений п.4.3.2 без письменного согласия арендодателей, не могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, поскольку права аренды так и не были переданы. При этом причины, по которым этого не произошло, в данном случае правового значения не имеют, поскольку защите подлежит только нарушенное право. Тогда как состоявшихся нарушений (передача права аренды третьему лицу без согласия участников общедолевой собственности) судом не установлено.

Правомерность включения конкурсным управляющим права аренды земельного участка в конкурсную массу должника по заявлению Сутулова В.С. являлась предметом судебной проверки в рамках арбитражного судопроизводства, однако решение по данному заявлению не принято.

Кроме этого, определением Арбитражного суда РО от 27.05.2022 года утверждено мировое соглашение и прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена», что исключает проведение каких-либо мероприятий, в том числе по реализации имущества должника, соответственно земельный участок остается в пользовании арендатора.

Более того, в силу ст.56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что данные обстоятельства, которые в настоящее время устранены, повлекли для него какие-либо неблагоприятные последствия либо ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, обстоятельств, указывающих на существенное нарушение арендатором договора аренды, судом не установлено.

В соответствии с основными принципами равенства всех перед законом и судом (ст.6 ГПК РФ), а также осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия (ч.1 ст.12 ГПК РФ), стороны, свободно распоряжаясь как своими субъективными материальными правами, так и процессуальными средствами их защиты, принимают на себя все последствия совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании.

Проанализировав представленные доказательства в совокупности и каждое в отдельности, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд считает, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон, и приходит к однозначному выводу о том, что истцом в соответствии со ст.ст. 55, 56 ГПК РФ, не доказаны обстоятельства, послужившие, по его мнению, основанием для обращения в суд с заявленными требованиями, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Сутулова В.С. к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третьи лица: Тарасова Е.Г., Управление Росреестра по Ростовской области, о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2022 года.

Cудья Е.В. Кудиненко