Решение по делу № 33-3560/2024 от 27.03.2024

Судья Лазарева Е.А.                           УИД38RS0036-01-2023-003473-29

Судья-докладчик Кулакова С.А.       № 33-3560/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2024 года                                                                     г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Ободоевой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3451/2023 по исковому заявлению Кулиш Татьяны Юрьевны к Кульгавому Дмитрию Сергеевичу, Вертинской Татьяне Феликсовне о переводе прав и обязанностей покупателя доли

по апелляционной жалобе представителя Кульгавого Дмитрия Сергеевича - Якутина Ивана Васильевича

на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указала, что ей принадлежит доля 77/200 в праве общей собственности на квартиру с кадастровым номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят>. Сособственником квартиры ((данные изъяты)) являлась ответчик Вертинская Т.Ф. 16.11.2022 получила от нотариуса письмо с предложением ответчика Вертинской Т.Ф. приобрести принадлежащую ею долю за 1 310 630 руб., в порядке реализации преимущественного права покупки доли не позднее 30 дней со дня вручения заявления сообщить нотариусу о своем желании или отказе приобрести долю. 08.12.2022 направила свое согласие на покупку доли нотариусу, нотариусом письмо получено 24.12.2022. Денежные средства для покупки доли имелись. Ответчик Вертинская Т.Ф. по телефону подтвердила намерение продать долю, началась подготовка к сделке. Представитель Вертинской Т.Ф. готовила документы, согласовывала со Сбербанком условия по безопасному проведению сделки и т.п. В какой-то момент представитель продавца перестал выходить на связь. 28.04.2023 узнала, что долю у Вертинской Т.Ф. приобрел Кульгавый Д.С., который предложил истцу выкупить у него долю за 2 500 000 руб. или продать квартиру.

Просила суд перевести на нее права и обязанности покупателя доли 123/200 в праве общей собственности на квартиру по договору купли-продажи, заключенному между Вертинской Т.Ф. и Кульгавым Д.С.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 15.12.2023 исковые требования удовлетворены. На Кулиш Т.Ю. переведены права и обязанности покупателя Кульгавого Д.С. по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 27.04.2023, заключенному между           Вертинской Т.Ф. и Кульгавым Д.С., в отношении 123/200 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес изъят>, - кадастровый Номер изъят. Судом постановлено денежные средства 1 310 630 руб., внесенные Кулиш Т.Ю. на счет Судебного департамента в Иркутской области, передать Кульгавому Д.С. в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Кульгавого Д.С. – Якутин И.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, мотивируя тем, что суд не учел, что условия, на которых может быть заключен договор купли-продажи, Вертинской Т.Ф. изложены при составлении доверенности. По смыслу ст.ст. 160, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации существенные условия договора могут быть согласованы сторонами не только в едином документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах. Доказательств, что Вертинская Т.Ф. уклонялась от заключения договора, не представлено. Кулиш Т.Ю. не вызывала Вертинскую Т.Ф. на заключение основного договора купли-продажи. Суд не учел, что после 27.02.2023, с момента, как стало известно о том, что доверенность           Лебедевой Я.А. предусматривает определенные условия заключения договора, истец не пыталась связаться с Вертинской Т.Ф. и Лебедевой Я.А. до заключения договора с Кульгавым Д.С. 27.04.2023. Учитывая, что со стороны истца не поступило предложений о заключении основного договора на иных условиях, Вертинская Т.Ф., выждав разумный срок, предположила, что Кулиш Т.Ю. утратила интерес к заключению договора купли-продажи, реализовала свое право на распоряжение имуществом. Выводы суда о наличии у Кулиш Т.Ю. денежных средств на момент заключения договора купли-продажи являются необоснованными, так как с 08.12.2022 до даты подачи заявления в суд прошло более 6 месяцев. Наличие денежных средств в конкретный период времени судом не рассматривалось.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец            Кулиш Т.Ю. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ответчика Вертинской Т.Ф. – адвокат Лебедева Я.А. поддерживает доводы апелляционной жалобы, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия в порядке ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., объяснения представителя ответчика Кульгавого Д.С. – Якутина И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Вертинской Т.Ф. – адвоката Лебедевой Я.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы ответчика Кульгавого Д.С., возражения истца           Кулиш Т.Ю., просившей об оставлении решения суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, истцу Кулиш Т.Ю. принадлежит доля (данные изъяты) в праве общей собственности на квартиру с кадастровым номером Номер изъят по адресу: <адрес изъят>. Ответчику Вертинской Т.Ф. принадлежала доля (данные изъяты) в праве общей собственности на указанную квартиру.

Право собственности истца Кулиш Т.Ю. возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 19.11.2021, у ответчика Вертинской Т.Ф. - на основании решения Свердловского районного суда                       г. Иркутска от 30.06.2021.

27.04.2023 Вертинская Т.Ф. (продавец) и Кульгавый Д.С. (покупатель) заключили договор о продаже (данные изъяты) доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером Номер изъят, расположенной по адресу:                     <адрес изъят>. Договор удостоверен нотариусом Ангарского нотариального округа ФИО9

В соответствии с п. 3 договора от 27.04.2023 стоимость продаваемой доли 1 310 630 руб.

Как следует из искового заявления, в квартире по адресу: <адрес изъят>, - зарегистрирована и проживала истец Кулиш Т.Ю. вместе со своей внучкой. Ответчик Вертинская Т.Ф. проживает по адресу: <адрес изъят>.

16.11.2022 истец получила от нотариуса Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф. письмо с заявлением Вертинской Т.Ф. о продаже ее доли (данные изъяты) в указанной выше квартире за 1 310 630 руб. В заявлении истцу предлагалось в порядке реализации преимущественного права покупки доли не позднее 30 дней со дня вручения данного заявления сообщить в письменном виде нотариусу Ломоносовского нотариального округа Ленинградской области Москаль Е.Ф. о своем желании или отказе приобрести долю.

08.12.2022 истец выразила согласие приобрести долю на условиях, предложенных Вертинской Т.Ф.

Согласно справке ПАО Сбербанк от 02.10.2023, 09.12.2022 истец обратилась с заявлением на выдачу ипотечного кредита на сумму 1 317 500 руб., заявка банком одобрена.

Для совершения сделки истец Кулиш Т.Ю. и представитель            Вертинской Т.Ф. - Лебедева Я.А. зарегистрировались на сайте https://sbr.domclick.ru/ «Сервис безопасных расчетов от СберБанка» (ДомКлик). Согласно информации, размещенной на данном сайте, сервис безопасных расчетов работает следующим образом: 1. Покупатель переводит средства на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. 2. Центр недвижимости от Сбербанка запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. 3. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца.

Со стороны продавца Вертинской Т.Ф. в систему ДомКлик загружена доверенность от 24.01.2023, согласно которой Вертинская Т.Ф. уполномочивает Лебедеву Я.А. продать долю «при условии расчета по сделке через депозит нотариуса».

После проверки данной доверенности через чат в системе ДомКлик, продавцу направлено сообщение, в котором указано, что «кредитные средства на депозит нотариуса направить не представляется возможным. В доверенности необходимо указать иные способы расчета, например, аккредитив, номинальный счет (сервис безопасных расчетов), сейфовая ячейка или безналичный перевод на счет продавца».

Ответчик Вертинская Т.Ф. новую доверенность с необходимыми полномочиями выдать отказалась, по договору купли-продажи от 27.04.2023 продала долю ответчику Кульгавому Л.С.

По данным ЕГРН, ответчик Кульгавый Л.С. является собственником доли (данные изъяты) спорной квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался нормами п.п. 1, 2 ст. 246, п.п. 1, 2, 3 ст. 250, п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел разъяснения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06.02.2007).

Оценив представленные доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, суд первой инстанции, принимая во внимание, что истец в установленный срок выразила желание приобрести долю на предложенных Вертинской Т.Ф. условиях, учитывая, что условие о расчетах по договору посредством депозита нотариуса в качестве существенного условия договора купли-продажи сторонами не согласовано, напротив, своими конклюдентными действиями сторона ответчика выразила намерение осуществить расчеты посредством сервиса Дом Клик, принимая во внимание сведения о наличии у истца денежных средств для приобретения доли (собственные накопления, заемные средства сестры, одобрение банком ипотечного кредита), исходил из того, что истец Кулиш Т.Ю. совершила действия, направленные на приобретение доли, подтвердила свою платежеспособность, зарегистрировавшись в сервисе Дом Клик, тогда как ответчик Вертинская Т.Ф. от заключения договора о продаже доли Кулиш Т.Ю. уклонилась, продала свою долю с нарушением преимущественного права покупки.

Выводы суда мотивированы, подтверждены совокупностью исследованных судом письменных доказательств, доводами апелляционной жалобы стороны ответчика Кульгавого Д.С. и письменного отзыва стороны ответчика Вертинской Т.Ф. не опровергаются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условия, на которых мог быть заключен договор купли-продажи, Вертинской Т.Ф. изложены при составлении доверенности, поскольку по смыслу ст. ст. 160, 434 ГК РФ существенные условия договора могут быть согласованы сторонами не только в едином документе, но и в нескольких взаимосвязанных документах, не могут являться основанием к отмене решения суда, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В извещении (заявлении) Вертинской Т.Ф. о продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на квартиру (л.д. 10-11, т. I) указаны следующие условия продажи: цена и сведения о том, что предложения по снижению цены, предоставлении отсрочки или рассрочки платежа рассматриваться не будут. Иных условий, на которых будет осуществляться продажа доли, в извещении не содержится, доказательств обратного в материалы дела в соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика Вертинской Т.Ф. не представлено.

При этом указание в доверенности, выданной Вертинской Т.Ф. на имя Лебедевой Я.А., полномочия на заключение и подписание договора купли-продажи спорной доли в квартире при условии расчета по сделке через депозит нотариуса является не согласованием существенных условий договора купли-продажи доли, а согласованием условий договора поручения, заключенного между Вертинской Т.Ф. и Лебедевой Я.А. в соответствии со ст.ст. 185, 975 ГК РФ.

Доводы об отсутствии доказательств уклонения Вертинской Т.Ф. от заключения договора, со ссылкой на то, что Кулиш Т.Ю. не вызывала Вертинскую Т.Ф. на заключение основного договора купли-продажи, факт уклонения ответчика Вертинской Т.Ф. от продажи доли истцу Кулиш Т.Ю. не опровергают, не свидетельствуют о том, что от заключения сделки уклонилась истец Кулиш Т.Ю.

Материалами дела подтверждается, что сторонами предпринимались действия для заключения сделки на сайте «Сервиса безопасных расчетов от СберБанка» (ДомКлик), однако доверенность представителя Вертинской Т.Ф. не прошла проверку, в связи с чем ей было предложено выдать новую доверенность с иными способами расчета. Вместе с тем, ответчик Вертинская Т.Ф. новую доверенность не выдавала, предложения о заключении договора на иных условиях, в том числе с условием оплаты через депозит нотариуса, не направляла.

Учитывая, что договор купли-продажи доли не был заключен через сервис ДомКлик по причине отсутствия в доверенности представителя необходимых полномочий, а не по причинам, зависящим от истца                        Кулиш Т.Ю., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сделка не состоялась по причине уклонения от нее ответчика Вертинской Т.Ф.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истец Кулиш Т.Ю. не вызывала ответчика на заключение основного договора, судебной коллегией отклоняется.

Судебная коллегия учитывает, что направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора и не препятствует ему отказаться от намерений по реализации доли. При таких данных истец Кулиш Т.Ю. не могла понудить ответчика Вертинскую Т.Ф. к заключению сделки на своих условиях. Вместе с тем, ответчик Вертинская Т.Ф., несмотря на уведомление о невозможности заключить сделку посредством сервиса ДомКлик, никаких действий по переоформлению доверенности представителя либо заключению договора на данном сервисе при личном участии не предприняла, продала долю иному лицу, несмотря на выраженное сособственником квартиры, имеющим преимущественное право покупки доли, желание приобрести долю, тем самым нарушив предоставленное истцу Кулиш Т.Ю. право преимущественной покупки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не исследовался вопрос о наличии у истца денежных средств на момент заключения договора купли-продажи, судебной коллегией отклоняются. По данным ПАО Сбербанк от 02.10.2023, заявка Кулиш Т.Ю. на ипотечный кредит на сумму 1 317 500 руб. от 09.12.2022 одобрена банком. Кроме того, в соответствии с абз. 5 п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» истцом денежные средства в необходимом размере внесены на депозит нотариуса, что подтверждается справкой нотариуса Ангарского нотариального округа ФИО9 (л.д. 81, т. I).

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств, однако не содержат каких-либо фактов, которые бы не были в целом проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судом решения.

Поскольку оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не установлено, судебное решение, проверенное в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 15 декабря 2023 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий                                  В.О. Шабалина

Судьи                                                                           С.А. Кулакова

                                                                            Н.Н. Шишпор

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.05.2024