Решение по делу № 66а-1984/2021 от 09.11.2021

    № 66а-1984/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                            7 декабря 2021 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С.,

судей Брянцевой Н.В., Артамоновой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1049/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000395-93) по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ОазиС» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В., объяснения представителя административного истца ФИО4, участвовавшей в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «ОазиС» (далее – ООО «ОазиС»<данные изъяты> Общество), являясь арендатором земельного участка, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №5, площадью 2979 +/- 6.11 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 19 836 000 руб.

В обоснование заявленных требований указало, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 59 186 265,57 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком ФИО7», нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 г. удовлетворено административное исковое заявление ООО «ОазиС».

В отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2979 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 41 849 000 руб.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

В апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит отменить названное решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Ссылаясь на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. № 15-П, полагает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения кадастровой оценки земель.

Представитель административного истца ООО «ОазиС» ФИО4 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 г. оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2979 +/- 6.11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: курортная гостиница с лечебным блоком; для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 9 апреля 2005 г. № 3700001912 и соглашения от 7 августа 2014 г. о внесении изменений в договор аренды от 9 апреля 2005 г.

Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, что следует из приложения № 1 к договору аренды земельного участка от 9 апреля 2005 г. № 3700001912.

Предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка в размере 59 186 265,57 руб., которая утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» по состоянию на 1 января 2020 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 18 ноября 2021 г. № 01-13/4617 (л.д. 10-11 том 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный ФИО8. отчет № 04/21 от 30 марта 2021 г., согласно которому по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 19 836 000 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 21 апреля 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2979 +/- 6.11 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> определена в размере 41 849 000 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 24-288/2021, выполненным 18 июня 2021 г. ФИО9

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 7, 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения № 24-288/2021 от 18 июня 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков и исследованы 10 объектов с разрешенным видом использования: для строительства малых гостиничных комплексов, под индивидуальное жилищное строительства, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги расположены в г. Анапа и г. Геленджик, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, что отвечает требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО № 7.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг и на площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 04/21, выполненный 30 марта 2021 г., оценщиком ФИО10, приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта ФИО11

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи