Решение по делу № 2-6419/2015 от 08.07.2015

№ 2-6419/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2015 года                              г.Уссурийск

Уссурийский районный суд в составе председательствующего судьи Рогалева Е.В., с участием адвоката Шахматова Д.В., при секретаре Нечаевой А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бриз ДВ» (далее –ООО «Бриз ДВ») к администрации Уссурийского городского округа и Короленко В. Ю. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к администрации УГО и Короленко В. Ю. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды на основании торгов предметом которых являлся земельный участок площадью 454,00 кв. м, кадастровый номер XXXX, для строительства административного здания с кафе, местоположение которого установлено примерно в 6 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, категория земель: земли населенных пунктов, с определением размера арендной платы по правилам ст. 39.7 ЗК РФ, мотивируя свои требования тем, что на основании договора XXXX от ДД.ММ.ГГ Управлением имущественных отношений администрации УГО участок был передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Никольск» сроком до ДД.ММ.ГГ года. ДД.ММ.ГГ ООО «Никольск» уступило права и обязанности арендатора по указанному договору ООО «Авто-Элита», а ДД.ММ.ГГ ООО «Авто-Элита» уступило права и обязанности арендатора на данный земельный участок ООО «Бриз ДВ». Все перечисленные договоры прошли процедуру государственной регистрации. Таким образом, ООО «Бриз ДВ» стало арендатором указанного земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГ сроком до ДД.ММ.ГГ года. До окончания срока действия договора аренды и по настоящее время стороны договора не направляли друг другу уведомлений о предстоящем расторжении договора. Указанный земельный участок находится во владении и пользовании ООО «Бриз ДВ» по настоящее время. Земельный участок обществом собственнику не возвращался. ДД.ММ.ГГ ООО «Бриз ДВ» оплатило в администрацию Уссурийского городского округа 39297, XXXX в качестве арендной платы по договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ до марта 2014 года включительно, при этом администрация УГО данную оплату приняла и никаких возражений поданному вопросу не выразила. Договор фактически исполнялся сторонами и после окончания срока его действия. ООО «Бриз ДВ» оплатило разработку проектной документации, изготовлен эскизный проект объекта, в связи с изменением правил застройки был получен новый градостроительный план на указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГ администрацией УГО был проведен аукцион, предметом которого явилось право на заключение договора аренды спорного участка, по результатам которого победителем аукциона стал Короленко В.Ю. как предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от ДД.ММ.ГГ №431). С данными результатами аукциона они не согласны, и считают их незаконными, поскольку было нарушено их преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на спорный земельный участок на новый срок с установлением размера арендной платы в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным выше.

Представитель администрации УГО в судебном заседании возражал против иска, ссылаясь на то обстоятельство, что у Короленко В.Ю. не возникли права по договору аренды по итогам аукциона, поскольку, договор аренды от ДД.ММ.ГГ с ним по итогам аукциона не прошел государственную регистрацию, следовательно, перевод прав по незаключенному договору аренды невозможен. Кроме того, истец, являясь участником аукциона не заявил о своем преимущественном праве. После проведения аукциона арендодатель не предлагал истцу воспользоваться своим преимущественным правом.

Короленко В.Ю., просил рассмотреть дело в его отсутствие, с требованиями согласился.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства, приходит к следующим выводам.

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества в установленных законом случаях может быть заключен только по результатам проведения торгов (ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Как следует из материалов дела, на основании договора XXXX от ДД.ММ.ГГ Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа участок был передан в аренду ООО «Никольск» сроком до ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ООО «Никольск» уступило права и обязанности арендатора по указанному договору ООО «Авто-Элита». ДД.ММ.ГГ ООО «Авто-Элита» уступило права и обязанности арендатора на данный земельный участок ООО «Бриз ДВ», таким образом, истцу перешло право аренды указанного земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГ сроком до ДД.ММ.ГГ.

До окончания срока действия стороны договора аренды не направляли друг другу уведомлений о предстоящем его расторжении. Таких уведомлений до настоящего времени направлено не было. Указанный земельный участок находится во владении и пользовании у истца по настоящее время, который также несет расходы по договорным обязательствам, связанным с арендой спорного участка, оплачивая арендные платежи, изготовление проектной и градостроительной документации и техническое присоединение к сетям энергоснабжения. Земельный участок обществом собственнику не возвращался. Из чего следует, что договор фактически исполняется сторонами и после окончания срока его действия, фактически возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ и находится в аренде у ООО «Бриз ДВ» до настоящего времени. Государственная регистрация договора с истцом не прекращена, судебные споры о прекращении названного договора и об освобождении земельного участка отсутствуют.

ДД.ММ.ГГ года, до проведения аукциона истец направил арендодателю заявление о продлении договора аренды на которое получил ответ от ДД.ММ.ГГ о том, что земельный участок выставляется на аукцион и истец имеет преимущественное право на заключение договора аренды(л.д. 36,37,38), что свидетельствует о признании указанного преимущественного права за истцом арендодателем.

ДД.ММ.ГГ администрацией УГО был проведен аукцион, предметом которого явилось право на заключение договора аренды спорного земельного участка, победителем которого стал Короленко В. Ю.. Однако, до заключения договора аренды с Короленко В.Ю. арендодатель не предложил истцу заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, что не позволило истцу реализовать преимущественное право на заключение договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и перевода на ООО «Бриз ДВ» прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, заключенному между администрацией УГО и Короленко В. Ю. по результатам открытого конкурса по протоколу XXXX от ДД.ММ.ГГ.

Требования истца об установлении размера арендной платы в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ не подлежит удовлетворению, поскольку, указанная норма права вступила в законную силу с ДД.ММ.ГГ года, кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьей 39.7 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В отношении истца указанная в законе совокупность необходимых условий для применения положений статьи 39.7 ЗК РФ в части установления фиксированной арендной платы отсутствует.

По изложенному и руководствуясь статьями 194-214 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Перевести на ООО «Бриз ДВ» права и обязанности по заключенному между администрацией Уссурийского городского округа и Короленко В. Ю. договору аренды № XXXX от ДД.ММ.ГГ года, на основании торгов, проведенных ДД.ММ.ГГ, предметом которых явилось право на заключение договора аренды земельного участка площадью 454 кв. м, кадастровый номер: XXXX, для строительства административного здания с кафе, местоположение установлено примерно в 6 м по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: XXXX, категория земель: земли населенных пунктов.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении иска в остальной части об установлении иного размера арендной платы – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Рогалев

Решение изготовлено в окончательной форме 16 июля 2015 года