Решение по делу № 8Г-770/2023 [88-2104/2023] от 17.01.2023

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Дело № 88-2104/2023

УИД 09RS0001-01-2020-004908-02

№ дела 2-85/2022

(в суде первой инстанции)

2 марта 2023 года                                                            г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Камышовой Т.В.,

судей Козлова О.А., Черчага С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по исковому заявлению Магомедовой Натальи Александровны к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" об уменьшении покупной цены недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

по кассационной жалобе Магомедовой Натальи Александровны на решение Черкесского городского суда от 21 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 ноября 2022 года,

заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Козлова О.А.,

установила:

Магомедова Н.А. обратилась в суд с иском к ПАО «Сбербанк» об уменьшении покупной цены недвижимого имущества на сумму 3 642 500 руб., взыскании с ответчика указанной суммы, понесенных убытков по уплате процентов по кредитному договору в размере 221 885,33 руб., убытков за фактически выполненные строительные подрядные работы в целях устранения недостатков в размере 619 300 руб., неустойки в размере 3% за каждый день просрочки с 04.09.2020 по день вынесения решения суда, штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, компенсации морального вреда в размере 500 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 19.09.2019 по договору купли-продажи, заключенному с ПАО «Сбербанк», она приобрела жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Щорса, 100а (далее – спорное недвижимое имущество, спорный жилой дом, спорный земельный участок), стоимостью 4 342 500 руб., из которых 700 000 руб. были оплачены за счет собственных денежных средств и 3 642 500 руб. за счет средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора. Однако купленное ею домовладение оказалось непригодным для проживания и содержит неустранимые недостатки, что подтверждается заключением экспертного исследования, проведенным в рамках ее обращения в страховую компанию.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 21 марта 2022 года иск удовлетворен частично: уменьшена договорная покупная цена спорного недвижимого имущества на сумму 2 349 000 руб.; с ПАО Сбербанк в пользу Магомедовой Н.А. взысканы денежные средства в размере 2 349 000 руб. в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ПАО Сбербанк в доход муниципального образования города Черкесска взыскана государственная пошлина в размере 19 945 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 ноября 2022 года решение отменено и принято новое об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных актов по данному делу, как принятых с существенным нарушением норм материального и процессуального права, и принятии нового решения о полном удовлетворении заявленных требований или направлении дела на новое рассмотрение.

В судебном заседании Магомедова Н.А. доводы кассационной жалобы поддержала, представитель ПО «Сбербанк» Алиева Л.Х. просила апелляционное определение оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, и возражения на нее, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не допущены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.09.2019 ПАО Сбербанк (продавец) и Магомедовой Н.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного имущества по цене 4 342 500 руб., из которых стоимость земельного участка, площадью 620+/- 0,1 кв.м., - 700 000 руб., жилого дома, площадью 370,5 кв.м.,– 3 642 500 руб.

Согласно пункту 2 договора стоимость спорного имущества составляет 4 442 500 руб., оплата осуществляется покупателем в следующем порядке: стоимость земельного участка в размере 700 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств путем безналичного перечисления на счет продавца. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 3 642 500 руб. оплачивается покупателем в течение 5 дней с момент государственной регистрации перехода права собственности на объект за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № 164333 от 19.09.2019. Права залога у Продавца на объект не возникает.

Согласно отчету № 1350 от 01.09.2019 ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» по состоянию на 01.09.2019 величина стоимости оцениваемого объекта (спорного жилого дома и земельного участка) составила 6 966 000 руб., из них рыночная стоимость жилого дома составляет 2 349 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка – 4 617 000 руб.

Из подписанного сторонами акта осмотра объекта недвижимости от 15.07.2019 следует, что покупатель осуществил осмотр и принял спорное имущество, претензий не имеет.

Право собственности Магомедовой Н.А. на основании договора купли- продажи зарегистрировано 25.09.2019.

27.04.2020 Магомедова Н.А. заключила с ООО «Техносервис» договор на выполнение строительных подрядных работ и оплатила их суммой 619 300 руб.

18.07.2020 специалистами Головановым Р.О. и Феофановым Д.В. провели обследование недостроенного двухэтажного одноквартирного дома по адресу: г. Черкесск, ул. Щорса, 100а, и 27.07.2020 составили заключение ЭЗП-583-172-3962865/20, согласно которому: причина образования сквозных трещин в несущих стенах, а также в рустах перекрытия над 1-ым этажом является строительство дома без проекта. При строительстве не были учтены свойства грунтового основания, неверно определена жесткость фундаментной ленты. Техническое состояние здания в целом, так и его несущих конструктивных элементов (фундаментов, стен и перекрытия) оценивается как аварийное состояние. Существующее здание представляет реальную опасность для людей, оно должно быть демонтировано и построено заново по специальному проекту.

15.08.2020 Магомедова Н.А. направила ПАО Сбербанк претензию с требованием о возврате уплаченных жилой дом, имеющий неустранимые недостатки, денежных средств в сумме 3 642 500 руб. и возмещении расходов на уплату процентов по кредиту в размере 221 885 руб., которая оставлена без удовлетворения.

15.09.2020 Магомедова Н.А. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на выявленные скрытые недостатки и необходимость производства дополнительных работ по их устранению.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Минюста России проведена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой №2323/8-2 от 30.11.2021, в стенах жилого дома имеются сквозные трещины в боковых северном и южном фасадах с верхним раскрытием развитием на высоту 1 этажа по северному фасаду и по южному фасаду. Причиной деформаций конструкций является несоблюдение требований строительных правил при возведении жилого дома. Спорный жилой дом возведен с нарушением требований строительных норм, а также правил землепользования застройки города Черкесска, в части расположения объекта относительно границ участка. Техническое состояние исследуемого строения характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности. Устранить выявленные несоответствия конструкций жилого дома в полном объеме не представляется возможным.

Разрешая спор, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 475, 476 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, положив в основу решения заключение судебной экспертизы, приняв в качестве доказательства показания эксперта Гайдуковой Г.В., установив наличие скрытых недостатков, возникших до передачи объекта недвижимости покупателю, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции не согласилась.

ООО «Экспертный центр ГлавЭксперт» по делу проведена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, заключением которой № 107/22 от 30.09.2022 установлено, что спорный жилой дом, не соответствует требованиям градостроительных норм и правил землепользования и застройки города Черкесска отступов от межевых границ земельного участка и процента застройки земельного участка. Техническое состояние дома в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как «Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей сохранности оборудования (необходимо проведения страховочных мероприятий и усиление конструкций)», т.е. при наличии выявленных дефектов угроза внезапного разрушения существует, необходимы мероприятия по усилению конструкций. Устранение выявленных дефектов возможно. Общая стоимость устранения дефектов в жилом доме на дату проведения экспертизы, т.е. по состоянию на 3 квартал 2022 года определена локальным сметным расчетом и составляет 3 700 697 рублей.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое об отказе в иске, суд апелляционной инстанции сославшись на положения статей 421, 422, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федераци, указал, что Магомедова Н.А., несмотря на визуально определяемые некоторые дефекты и необходимость строительно-ремонтных работ для завершения строительства и проживания в приобретаемом доме, совершила данную сделку на условиях установления цены объектов недвижимости ниже рыночной; предъявив иск об уменьшении покупной цены, она выбрала ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку стоимость устранения выявленных дефектов дома превышает его стоимость, затраченную при покупке.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены апелляционного определения.

На основании статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

Из буквального содержания статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что покупатель вправе по своему выбору предъявить продавцу одно из указанных требований.

Вместе с тем как следует из искового заявления Магомедовой Н.А., заявленного к ПАО Сбербанку в связи с наличием неустранимых (существенных) недостатков у приобретенного объекта недвижимости, предъявлены одновременно несколько требований, предусмотренных данной нормой закона, и производных от них.

Спорный объект недвижимости - дом и неразрывно связанный с ним земельный участок представляют собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторяемости), поэтому Магомедова Н.А., как покупатель, приобретший непригодный для использования по прямому назначению (аварийный) объект с существенными (неустранимыми) недостатками, исходя из характера приобретенного ею товара в соответствии со статьей 15, абзацем 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы и взыскания возникших в связи с этим убытков, но не вправе требовать уменьшения покупной цены в размере договорной стоимости приобретенного жилого дома и одновременного возмещения своих расходов на устранение недостатков, которые положительных результатов не принесли.

В ходе рассмотрения дела обстоятельства нарушения ПАО Сбербанком России прав Магомедовой Н.А. по договору купли-продажи, не установлены, поэтому для удовлетворения её требований о взыскании штрафа и компенсации морального вреда не имелось.

Доводы кассационной жалобы не опровергают установленные обстоятельства и выводы суда апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права и в целом повторяют позицию ответчика по делу.

Юридически значимые обстоятельства судами определены правильно, нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену или изменение решения при рассмотрении настоящего дела не допущено.

В связи с изложенным судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от 16 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий                Камышова Т.В.

Судьи                            Козлов О.А.

Черчага С.В.