Решение по делу № 33-5031/2023 от 14.02.2023

Судья Закирова Л.И.                                                                        № 33-5031/2023

                                                                                                       Дело №2-3671/2022

                                                                        УИД 16RS0049-01-2022-006276-98                                          Учет №211г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2023 года                                                                                      г. Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гаянова А.Р., судей Валиуллина А.Х. и Рашитова И.З., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриловой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи         Рашитова И.З. гражданское дело по апелляционной жалобе С.В. на решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 19 декабря 2022 года, которым постановлено:

исковые требования Р.М. (паспорт ....) к С.В. (паспорт ....) об обязании заключить основной договор купли-продажи удовлетворить.

Обязать С.В. заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 20 мая 2022 года.

Договор считается заключенным на вышеуказанных условиях с момента вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении встречного иска С.В. отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.М.. обратился с иском к С.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи.

В обоснование иска указано, что 20 мая 2022 года между Р.М. и С.В. заключен договор предварительной купли-продажи ? доли квартиры. Согласно указанному договору стороны договорились заключить основной договор купли-продажи ? доли кв. 219, расположенной на 5 этаже жилого <адрес>. Сумма указанного объекта недвижимости составляет 3 000 000 руб. Истец по указанному договору выплатил ответчику сумму в размере 1 500 000 руб., что подтверждается распиской. Остальная часть в размере 1 500 000 руб. покупатель выплачивает в день подписания основного договора купли-продажи. Основной договор должен был быть заключен сторонами в срок до 1 сентября 2022 года. После заключения предварительного договора истец стал обращаться к ответчику с предложением о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Однако ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиры с кадастровым номером ...., расположенной по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договор купли-продажи от 20 мая 2022 года; договор купли-продажи этой доли считать заключенным с момента вступления решения суда в законную силу; указать, что решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности С.В.. на эту долю.

Не согласившись с требованиями Р.М.., С.В.. предъявил встречное исковое заявление к Р.М. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, расписки безденежной.

В обоснование встречного иска указал, что он злоупотребляет спиртными напитками, проживает в квартире один. В квартире часто собираются люди, которые ведут асоциальный образ жизни. Квартира имеет обременения. Оригиналы документов хранятся у его дочери Ю.С. Он не помнит в какой момент появился Р.М. и начал угощать его спиртными напитками. Не помнит, когда заключил предварительный договор купли-продажи. Денежные средства не получал, расписку писал под диктовку в агентстве недвижимости. Кроме того, указывает, что до заключения предварительного договора купли-продажи 20 мая 2022 года по просьбе Р.М. было составлено завещание на долю в квартире. Также указывает, что не соблюден порядок преимущественного права покупки спорной доли другим собственником.

На основании изложенного, С.В. просил признать предварительный договор купли-продажи ? доли на <адрес> от 20 мая 2022 года недействительным, а расписку о получении денежных средств безденежной.

Р.М. и его представитель в суде первой инстанции свои исковые требования поддержали, встречные исковые требования С.В. не признали.

С.В. и его представитель встречный иск поддержали, исковые требования Р.М. не признали.

Третье лицо Д.Ф.. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третьи лица Р.Ф.., ИКМО г. Казани, ИП Д.Р. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд первой инстанции принял решение об удовлетворении иска Р.М. и отказе в удовлетворении встречного иска С.В. в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе С.В. выражает несогласие с решением суда первой инстанции, просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Р.М.. и удовлетворении его встречного иска. В обосновании жалобы указывает, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Считает, что сторонами не соблюдена форма сделки, предварительный договор ? доли квартиры нотариусом не удостоверен, поэтому сделка является ничтожной. Он денег от Р.М. не получал, истец злоупотребляет гражданскими правами.

В суде апелляционной инстанции С.В. и его представитель Сабиров С.В. жалобу поддержали, просили удовлетворить.

Р.М. и его представитель Косорукова О.И. с жалобой не согласились, представили возражение на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части.

Как следует из положений статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено судом первой инстанции и из материалов дела следует, что 20 мая 2022 года между Р.М. и С.В. заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ...., расположенную по адресу: <адрес>

Из пункта 3.2 указанного договора следует, что стороны должны заключить основной договор купли-продажи в срок до 1 сентября 2022 года включительно.

Из пояснений Р.М. в суде первой и апелляционной инстанций следует, что 11 декабря 2021 года он продал комнату, расположенную по адресу: <адрес> стоимостью 1 750 000 руб. Денежные средства, вырученные с продажи, решил вложить в покупку квартиры. Ранее он уже был знаком с С.В. который предложил купить ему квартиру. При этом, он указал, что знал о злоупотреблении С.В.. спиртными напитками, поэтому до заключения предварительного договора попросил предоставить справку, что может заключать подобные сделки. С.В. прошел обследование, предоставил ему справку, после чего они начали оформлять документы. Также пояснил, что он погасил долги С.В. для снятия обременений.

Из пояснений С.В. в суде первой и апелляционной инстанций следует, что денежные средства, указанные в расписке он не получал. Расписку о получении денежных средств он написал в агентстве недвижимости. Вместе с тем указал, что на квартиру были наложены обременения у приставов. Он вместе с Р.М.. ходил к приставам для того, чтобы узнать про эти обременения, при этом кто погасил долги перед приставами он не знает. Намерение продать долю в квартире было, однако после разговора с дочерью он передумал. Также пояснил, что в отношении ? доли в квартире он составлял завещание на Р.М. Он злоупотребляет спиртными напитками. При этом в день заключения предварительного договора он не пил, до заключения договора временно проживал у В.Н.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо доказательств введения ответчика в заблуждение, угроз или иного воздействия на волевую сторону продавца не представлено, сам оспариваемый договор носит ясный и понятный характер, не формирует ложного представления о правах, обязанностях и возможных последствиях вступления в договорные отношения, сам факт вступления в договорные отношения и получения оплаты подтвержден письменными доказательствами.

Судебная коллегия не может полностью согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 N 338-ФЗ, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи) «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи доли от 20 мая 2022 года законом была установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки.

Как установлено судами первой инстанции, предварительный договор от 20 мая 2022 года нотариально удостоверен не был.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности предварительного договора, не влекущего правовые последствия, предусмотренные частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это вывод суда апелляционной инстанции соответствует позиции Шестого кассационного суда общей юрисдикции, высказанной по делу № 88-6790/2021.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворении иска Р.М.. к С.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении иска. При этом судебная коллегия отклоняет доводы истца о том, что по делу был заключен только предварительный договор и ссылку суда первой инстанции на то, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку предметом предварительного договора от 20 мая 2022 года является ? доля недвижимого имущества, поэтому требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Другая ? доля принадлежит Р.Ф. умершей <дата>, наследственное дело к ее имуществу не открыто (л.д.13-14).

В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания предварительного договора недействительным, а расписки о приеме-передаче денег безденежной, поскольку ответчиком собственноручно написано расписка о получении от истца денежных средств в размере 1 500 000 руб., истец на дату написания расписки обладал денежными средствами в указанной сумме. Допустимых доказательств, что истец, используя состояние алкогольного опьянения, обманул или ввел ответчика в заблуждение при подписании предварительного договора и оформлении расписки с указанием о передаче денег, в суд не представлено, ответчик на учете у врачей психиатра и нарколога не состоит, ограниченно недееспособным не признан, ходатайство о назначении по делу судебно-психиатрической экспертизы им не заявлено.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 19 декабря 2022 года отменить в части удовлетворения иска Р.М. к С.В. об возложении обязаности заключить основной договор купли-продажи и принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска                 Р.М.. к С.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи отказать.

В остальной части решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 19 декабря 2022 года оставить без изменения.

Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Апелляционное определение суда изготовлено в окончательной форме                    2 мая 2023 года.

Председательствующий

Судьи