Решение от 24.06.2021 по делу № 2-4392/2021 от 18.05.2021

Мотивированное решение изготовлено

01.07.2021

Дело №

66RS0№-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

          24 июня 2021 года                                                         г.Екатеринбург

    Верх-Исетский районный суд г.Екатеринбурга, в составе председательствующего судьи Реутовой А.А., при секретаре <ФИО>5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к <ФИО>3 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца обратился в суд с указанным иском, просил взыскать с ответчика в пользу Администрации <адрес> задолженность по арендной плате в размере 73 024 рубля 56 копеек; пени в размере 70 939 рублей 28 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере 407 243 рубля 04 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на взысканную сумму основного долга по решению Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и по решению Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

В обоснование требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Центр «Интех» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, <адрес> «А», площадью 3 177 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0302034:002 под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами автомашин личного пользования ГСК «Мостоотряд-72», договор прошел предусмотренную законодательством РФ процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №).

ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием строительства гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами для автомашин личного пользования и с передачей выстроенных объектов, расположенных на указанном земельном участке от ООО «Центр «Интех» в договор в качестве арендаторов вступили <ФИО>1, <ФИО>2

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, на основании которого <ФИО>3 приобретает в собственность недвижимое имущество от <ФИО>1, <ФИО>2 Также заключено соглашение о перемене лица в договоре аренды земельного участка. Права и обязанности <ФИО>3 по договору аренды возникают с ДД.ММ.ГГГГ.

Арендная плата за период с октября 2017 года по декабрь 2017 года, с января по сентябрь 2020 года в размере 73 024,26 рублей ответчиком не оплачена.

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 70 939,28 рублей.

Решением Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 409 235,21 рублей.

Решением Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 50 178,82 рублей.

Указанные решения суда ответчиком не исполнены до настоящего времени.

За нарушение сроков перечисления арендной платы, указанной в решениях, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере 407 243,04 рублей.

Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержал по предмету и основаниям, просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, представлять свои интересы доверил представителю.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период октябрь 2017 года отказать в связи с истечением срока давности; за период ноябрь - декабрь 2017 года и январь – сентябрь 2020 года отказать в связи с наличием у ответчика переплаты; применить ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке; отказать во взыскании неустойки по суммам, взысканным по решениям судов.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «Центр «ИНТЕХ» был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>, площадью 3 177 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0302034:002 под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами автомашин личного пользования ГСК «Мостоотряд-72».

Согласно п. 2.2 договора, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим Договором.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием строительства гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами для автомашин личного пользования и с передачей выстроенных объектов между ООО «Центр «ИНТЕХ» и <ФИО>1, <ФИО>2 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка, согласно которого в договор в качестве арендаторов вступили <ФИО>1, <ФИО>2

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, на основании которого <ФИО>3 приобретает в собственность недвижимое имущество от <ФИО>1, <ФИО>2 Также заключено соглашение о перемене лица в договоре аренды земельного участка. Права и обязанности <ФИО>3 по договору аренды возникают с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 50 178,82 рублей, неустойка в размере 50 000 рублей.

Решением Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 409 235,21 рублей, неустойка в размере 447 011,03 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу решение Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ изменено в части размера взысканной неустойки.

В силу п.7 ст. 1 Земельного    кодекса    Российской    Федерации, основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 65    Земельного    кодекса    Российской    Федерации    установлено,    что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с абз.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

    В силу п.6.2 договора аренды, за нарушение сроков перечисления арендной платы Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Ввиду перехода права собственности на часть помещений к ответчику у последнего возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем, Администрацией г. Екатеринбурга правомерно начислена арендная плата по условиям договора, а также подлежат взысканию пени, предусмотренные п.6.2 договора аренды.

Между тем, расчет арендной платы истцом произведен не верно, поскольку согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0302034: площадью 3177 кв.м., в пределах земельного участка находится 2 объекта недвижимости: здание с кадастровым номером 66:41:0206019:197 (площадью 6216,3 кв.м.) и здание с кадастровым номером 66:41:0206019:259 (площадью 987,7 кв.м.). <адрес> зданий, расположенных на данном земельном участке, составляет 7204 кв.м. (а не 6995 кв.м., как указывает истец).

В собственности ответчика находятся нежилые помещения площадью 135,9 кв.м. Доля помещений ответчика в зданиях, расположенных на земельном участке, составляет: 135,9 / 7204 = 0,0188645.

Таким образом, на долю ответчика приходится часть земельного участка, которая составляет 59,93 кв.м., а не 61,72 кв.м., как указывает истец (3177 х 0,0188645).

При этом, истцом представлен информационный расчет, где расчет арендной платы произведен верно (л.д.175-176).

Довод ответчика о неверном применении кадастровой стоимости опровергается положением п.1 ч.2 ст.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, суд отмечает, что истцом правомерно применена ставка арендной платы, установленная договором аренды, согласно целевого назначения, учитывая фактическое использование помещения под офисное.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца.

В силу ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Между тем, учитывая, что истец с настоящим иском в суд обратился ДД.ММ.ГГГГ, что следует из почтового штемпеля на конверте, а срок внесения арендной платы, согласно Договора аренду № – ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате (п.2.2), то срок давности за спорный период истцом не пропущен.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 66 772 рубля 64 копейки.

В соответствии с п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку срок исковой давности по основному требованию о взыскании арендных платежей за спорный период не истек, то в данном случае, не истек срок исковой давности и по требованию истца о взыскании с ответчика пени за данный период.

    Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд, учитывая ходатайство ответчика об уменьшении неустойки, считает возможным применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, с учетом положений п.6 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с использованием общедоступного калькулятора, размещенного на интернет-ресурсе «Консультант Плюс».

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца пени в размере 14 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере 100 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на взысканную сумму основного долга по решению Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и по решению Сысертского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

На основании ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 815 рублей 46 копеек.

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ <░░░>3 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ <░░░>3 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 66 772 ░░░░░ 64 ░░░░░░░; ░░░░ ░ ░░░░░░░ 14 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░ ░ ░░░░░░░ 100 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ № ░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ №.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ <░░░>3 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 815 ░░░░░░ 46 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░