Решение по делу № 2-4223/2020 от 14.04.2020

Дело 2-4223/2020 17 ноября 2020 года          58RS0018-01-2020-000640-10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лифановой О.Н.,

при секретаре Лифановой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "СПб Реновация" к Ахлёстиной Т.Н. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску Ахлёстиной Т.Н. к ООО "СПб Реновация" об уменьшении цены выполненной работы, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ООО «СПб Реновация» изначально обратилось в Ленинский районный суд г.Пензы с иском о взыскании с Ахлёстиной Т.Н. задолженности в размере 318 080 руб. по договору участия в долевом строительстве № от 07.05.2015, которая образовалась в результате увеличения площади переданной по акту приёма-передачи квартиры на 4,97 кв.м, и которую Ахлёстина Т.Н., подписывая акт взаиморасчётов согласилась выплатить в соответствии с графиком платежей в срок до 15.10.2017, также подтвердив своё намерение нотариально удостоверенным заявлением.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика проценты за пользование указанными денежными средствами за период с 06.04.2017 по 23.08.2019 в сумме 60 060,46 руб., а также возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 981 руб.

Определением Ленинского районного суда г.Пензы от 12.03.2020 настоящее дело было передано по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга для рассмотрения по существу по месту жительства ответчика /л.д.72-73/.

Не согласившись с исковыми требованиями ООО «СПб Реновация», ответчик Ахлёстина Т.Н. предъявила встречный иск о взыскании с ООО «СПб Реновация» в счёт уменьшения цены за выполненную работу по договору убытки в размере 318 080 руб., неустойку за нарушение срока исполнения данного требования потребителя в размере 318 080 руб., взыскать штраф в размере 159 040 руб. и компенсировать моральный вред в размере 200 000 руб.

В обоснование встречного иска указано, что 23.11.2016 ответчик обратился к истцу с требованием о предоставлении квартиры в соответствии с той планировкой, которая была предусмотрена договором участия в долевом строительстве № от 07.05.2015, которое не было исполнено, а поскольку срок гарантии на квартиру составляет 5 лет, Ахлёстина Т.Н., расценивая предъявленный к ней иск ООО «СПб Реновация», как отказ от исполнения указанного требования, полагала, что срок обращения с встречным иском в сентябре 2020, безусловно, ею соблюден. Считая, что ответчик был вынужден принять от истца квартиру с измененной планировкой, которая повлияла на увеличение её стоимости, Ахлёстина Т.Н. просила уменьшить стоимости работ по договору на разницу в стоимости объектов строительства, которую с неё просит взыскать застройщик, а также полагала правомерным начисление неустойки за нарушение срока выполнения требования потребителя и не более реального ущерба /л.д.95-96/.

В судебном заседании представитель истца Марченко А.А. настаивал на удовлетворении иска, представил суду измененный расчёт процентов за пользование чужими денежными средствами в меньшей сумме, встречный иск полагал неподлежащим удовлетворению по изложенным в отзыве основаниям /л.д.109-111/.

Ответчик Ахлёстина Т.Н., а также её представитель Вартанов В.Э., извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своего отсутствия не сообщили и не просили об отложении разбирательства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, с учётом мнения представителя истца, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, оценив их допустимость, относимость и объективность, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 07.05.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ООО «СПб Реновация» в срок до 30.05.2016 /п.6.2.4/ обязалось передать Ахлёстиной Т.Н. объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры со строительным номером 252, расположенной на 14 этаже, расчётной площадью 54,73 кв.м, общей – 52,85 кв.м с площадью балконов/лоджий/террас – 3,76 кв.м, в многоквартирном доме, построенном по адресу: <адрес>

В свою очередь ответчик, будучи участником долевого строительства, принял на себя обязательства /п.6.1.1/ полностью внести денежные средства в размере, порядке и в сроки, предусмотренные разделами 4 и 5 договора /л.д.29/.

В разделе 4 «цена договора» указано, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства определен сторонами из расчёта 64 000 руб. за один квадратный метр расчётной площади квартиры, составляющей 54,73 кв.м, которая определяется как сумма общей площади квартиры и площади балконов/лоджий/террас, умноженная на соответствующий коэффициент /для балконов - 0,3, для лоджий - 0,5/.

Таким образом, общий размер денежных средств, подлежащих оплате ответчиком составил: 54,73 кв.м х 64 000 руб. = 3 502 720 руб.

Данное обязательство было исполнено ответчиком, что истцом не оспаривается.

Вместе с тем, договором было предусмотрено изменение цены в случаях, указанных в пункте 4.6, которым определено, что в случае, если расчётная стоимость после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией будет больше либо меньше указанной в пункте 2.2 договора /57,73 кв.м./ более чем на 1 кв.м, то цена договора корректируется по формуле: цена договора /п.4.2/ – расчетная площадь квартиры /п.2.2/ - расчётная площадь квартиры после обмера х стоимость 1 кв.м /п.4.1/. При этом стороны до подписания акта приёма-передачи квартиры производят взаиморасчёты, исходя из уточненной цены договора, о чём оформляется акт /л.д.27-28/.

С приведенными положениями договора ответчик согласился, выразив своё намерение приобрести объект долевого строительства именно на согласованных сторонами условиях своей подписью в договоре и последующим исполнением возложенных на него обязательств по оплате объекта долевого строительства.

05.04.2017 между сторонами по делу был составлен акт взаиморасчётов, в котором указано, что в результате технической инвентаризации квартиры её расчётная площадь увеличилась на 4,97 кв.м и составила 59,7 кв.м, соответственно увеличилась и цена квартиры, которая составила 3 820 800 руб., а у участника долевого строительства возникла обязанность произвести доплату стоимости квартиры в сумме 318 080 руб. в соответствии с графиком платежей в период с 15.04.2017 по 15.10.2017 /л.д.44/.

Указанный акт был подписан Ахлёстиной Т.Н., а в подтверждение исполнения обязательства по доплате в счёт стоимости квартиры денежных средств в размере 318 080 руб., такое обязательство было 06.04.2017 оформлено в виде нотариального заявления, в котором ответчик также указал, что обязуется не претендовать на регистрацию вышеуказанной квартиры в собственность до полного погашения задолженности по её оплате /л.д.42/

Поскольку договоренность о доплате стоимости квартиры в результате обмеров органами технической инвентаризации была достигнута сторонами, а исполнение принятых на себя обязательств ответчик подтвердил, как подписанием акта взаиморасчётов, так и нотариальным заявлением, 07.04.2015 в соответствии с актом приёма-передачи, подписанным обеими сторонами вышеназванного договора, ответчику была передана двухкомнатная <адрес>

Расчётная площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации составила 59,7 кв.м, общая – 58,1 кв.м, площадь лоджии – 1,6 кв.м /л.д.41/.

Общая площадь квартиры составила 58,1 кв.м и соответственно изменилась расчётная площадь квартиры, её цена после технической инвентаризации составила 3 820 800 руб., в связи с чем финансовые обязательства на день подписания акта приёма-передачи квартиры не были исполнены в полном объёме.

Однако, несмотря на принятые ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве, а также по акту взаиморасчётов и в нотариально удостоверенном заявлении, Ахлёстина Т.Н. от их исполнения в установленные графиком погашения задолженности сроки уклонилась, доплату в счёт стоимости переданной истцом квартиры не произвела, при этом 08.04.2019 оформила право собственности на неё и к моменту разрешения настоящего спора в соответствии с договором купли-продажи от 20.05.2019 продала и от получения направленной 19.06.2019 истцом по месту регистрации претензии уклонилась /л.д.40,45-46,63,99-102/.

В обоснование своих возражений относительно взыскания доплаты стоимости квартиры, Ахлёстина Т.Н. ссылается на предъявленную 25.11.2016 ООО СПб Реновация» и оставленную без исполнения претензию, в которой после осмотра квартиры 16.11.2016 указала на измененную планировку квартиры в части выхода на лоджию из спальни, как было предусмотрено договором, а не из кухни, как оказалось в результате строительства, ссылаясь на приобретение данной квартиры для своего отца ветерана ВОВ, труда и инвалида II группы /л.д.97,98,101/.

Согласно данной претензии ответчик просил предоставить квартиру в соответствии с планировкой, которая указана в договоре и выбрана изначально, соблюдая все исходные данные, а именно: этажность, площадь квартиры, количество комнат, планировка квартиры с выходом на лоджию из комнаты и изначальная стоимость квартиры.

Представитель истца ООО СПб Реновация» не оспаривал факт перепланировки объекта долевого строительства в части изменения расположения лоджии, при этом полагал, что квартира ответчиком была принята, затем продана, а доказательства, подтверждающие, что изменение планировки, привело к ухудшению качества квартиры или является её недостатком, влекущим уменьшение цены, Ахлёстина Т.Н. не представила /л.д.109/.

Пунктом 2.3 договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами по делу, предусмотрена передача участнику долевого строительства квартиры в соответствии с её характеристикой и описанием, указанными в Приложении № 1 к договору, которое не содержит указаний на конкретное расположение лоджии в квартире /л.д.36/.

При этом в пункте 2.2 договора указано, что расположение квартиры в объекте строительства отражено на плане, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью – Приложение № 2 /л.д.26/, из которого усматривается, что <адрес> располагается на две стороны дома, в левой части гостиная площадью 15.22 кв.м, а в правой части – комната площадью 11,58 кв.м и кухня площадью 1052 кв.м, при этом лоджия расположена в комнате, а кухня является соседним параллельно расположенным помещением.

Разрешая спор по существу с учётом доводов первоначально иска и встречного, в совокупности с установленными в ходе разбирательства по делу обстоятельствами, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Как указано в части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, по смыслу указанных норм права, неисполнение застройщиком обязанности, в том числе по соразмерному уменьшению цены договора в связи тем, что объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, является основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.

Вместе с тем, после осмотра объекта строительства в претензии застройщику Ахлёстина Т.Н. требование о соразмерном уменьшении покупной цены объекта не предъявляла, а фактически просила о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, кроме того, в последующем, несмотря на выявленный недостаток в расположении лоджии, от исполнения договора не отказалась, а, напротив, приняла объект долевого строительства и оформила право собственности на него.

Своим правом, установленным п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ответчик воспользовался и потребовал соразмерного уменьшения цены договора на сумму 318 080 руб. только после предъявления ООО «СПб Реновация» иска о взыскании доплаты по договору в связи с увеличением площади построенной квартиры.

Между тем, противоречивое поведение само по себе недопустимо, поскольку такое поведение нарушает принцип добросовестности /принцип эстоппель/.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ закрепляет принцип свободы договора, который относится к основным началам гражданского законодательства

В ходе разбирательства по делу установлено, что Ахлёстина Т.Н. исполнив обязательства по договору участия в долевом строительстве №, заключенному 07.05.2015 с ООО «СПб Реновация» в части оплаты объекта строительства, фактически подтвердила его действия на согласованных в нём условиях, в том числе в части возможного изменения цены договора в соответствии с пунктом 4.6.

В последующем своими последовательными действиями в виде подписания акта взаиморасчётов с графиком доплаты в счёт увеличившейся стоимости квартиры, письменного обязательства выплатить денежные средства в размере 318 080 руб., удостоверенного нотариусом, ответчик подтвердил существование достигнутых договоренностей с истцом и выразил намерение исполнить указанное денежное обязательство в срок, тогда как в соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Кроме того, ответчик также принял от истца исполнение по договору в виде передачи объекта долевого строительства, несмотря на выявленные ранее в нём недостатки, что позволяет прийти к выводу об их устранении застройщиком или об отказе участника долевого строительства от заявленных претензий.

При таком положении, в силу вышеприведенных норм закона и установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для отказа от исполнения условий договора в части оплаты уточненной цены договора, изменившейся в связи с увеличением площади построенной квартиры у ответчика, чьё поведение в данном случае является недобросовестным, не имелось, в связи с чем задолженность в размере 318 080 руб. подлежит взысканию с Ахлёстиной Т.Н. в полном объёме.

Учитывая, что данную денежную сумму ответчик обязался вносить в соответствии с графиком платежей в период с 15.04.2017 по 15.10.2017, то начиная со следующего дня первого периода, истец вправе требовать уплаты процентов за пользование данными денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ, нарастающим итогом, поскольку после указанных в графике дат ответчик пользовался денежными средствами истца неправомерно, тем самым проценты за период с 16.04.2017 по 23.08.2019 /дата самостоятельно определенная истцом/ в соответствии с уточненным расчётом представителя истца, который представляется суду арифметически верным, составят 51 278,05 руб.

Поскольку из договора, заключенного между сторонами не следует обязанность застройщика передать объект строительства с конкретным расположением лоджии, а приложение № 2 к нему лишь определяет положение самой квартиры в объекте строительства в целом, которым является многоквартирный дом, при этом предъявление встречного иска о соразмерном уменьшении цены договора после принятия и продажи квартиры, в отсутствие доказательств снижения её рыночной цены и соответственно убытков ответчика в связи с перемещением лоджии из комнаты в кухню, не имело под собой никаких оснований и продиктовано намерением ответчика уклониться от ранее взятых на себя обязательств, причинить вред другому лицу, что свидетельствует о злоупотреблении правом, в связи с чем на основании ч.2 ст. 10 ГК РФ суд отказывает Ахлёстиной Т.Н. в защите принадлежащего ей права полностью.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано, в связи с чем расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счёт ответчика в размере 6 892,60 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 167, 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "СПб Реновация" –– удовлетворить.

Взыскать с Ахлёстиной Т.Н. в пользу ООО "СПб Реновация" задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 318 080 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.04.2017 по 23.08.2019 в сумме 51 278,05 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 892,60 руб.

В удовлетворении иска Ахлёстиной Т.Н. к ООО "СПб Реновация" об уменьшении цены выполненной работы, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья