Решение по делу № 3а-211/2020 от 30.10.2020

Дело № 3а -211/2020                 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 ноября 2020 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Окладниковой М.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройПромСервис» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «СтройПромСервис» (далее по тексту – ООО «СтройПромСервис») обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 7 152 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 315 968 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года на период с 01 января 2020 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 270 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года на период с 01 января 2020 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований указали, что являются арендатором земельного участка с кадастровым номером № и собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка №, составляет 4 022 213 рублей 28 копеек по состоянию на 01 января 2019 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, составляет 8 115 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, поскольку значительно превышает их рыночную стоимость. Указывает, что неверное определение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы, поскольку влечет неверное определение размера арендной платы, а также налога, размер ставки которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Челябинского областного суда от 30 октября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Красноармейского района Челябинской области (л.д. 1-2).

Представитель административного истца ООО «СтройПромСервис» - Ермаков К.А., действующий на основании доверенности от 20 ноября 2020 года (л.д.146), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представитель заинтересованного лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 13 декабря 2019 года (л.д.149), удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Представитель административного ответчика – Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц – ОГБУ «Государственной кадастровой оценки по Челябинской области», Филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Росреестра» по Челябинской области, Администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Красноармейского района Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Из материалов дела следует, что ООО «СтройПромСервис» является арендатором земельного участка с кадастровыми номерами №, плательщиком арендной платы, определяемой с учетом кадастровой стоимости земельных участков (л.д. 28-31).

Также административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 43-44). На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

04 сентября 2020 года ООО «СтройПромСервис» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решениями Комиссии № 851 и № 852 от 01 октября 2020 года заявления были отклонены (л.д. 153-155, 156-158).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость определена: в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 115 000 рублей (л.д. 45); в отношении земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года в размере 4 022 213 рублей 28 копеек (л.д. 46).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 23 января 2020 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровых стоимостей земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 310.1-08.2020 от 20 августа 2020 года, выполненный оценщиком ФИО6., являющейся членом Саморегулируемой организации ассоциация «<данные изъяты>», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». Ответственность ФИО7. застрахована полисом СПАО «<данные изъяты>» № №.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 270 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 315 968 рублей (л.д. 51-123).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из отчета № 310.1-08.2020 следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Оценщиком проанализированы 8 предложения о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области. Их стоимость варьируется от 0,25 рублей до 148 рублей за кв.м., среднее значение – 92 рубля 61 копейка за кв.м.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице описания объектов на 54-56 листах отчета об оценке № 310.1-08.2020 и подтверждены интернет - адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 12 элементам сравнения, а именно: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка; класс земель; местоположение; расположение относительно трасс; удаленность до областного центра; физические характеристики объекта (площадь); физические характеристики объекта (рельеф); экономические характеристики; наличие движимого имущества; обеспеченность инженерными коммуникациями; по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 сентября 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости на момент рассмотрения административного иска архивной не является, в связи с чем необходимость указания периода ее действия с 01 января 2020 года отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройПромСервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 7 152 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 315 968 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 270 000 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 04 сентября 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                    Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2020 года