Решение от 29.02.2024 по делу № 2-24/2024 (2-809/2023;) от 31.10.2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 февраля 2024 года                          г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Айнулиной Г.С.

при секретаре судебного заседания Фроловой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-24/2024 (№2-809/2023) по исковому заявлению Дёмкина Д.В. к Шигину Д.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома,

у с т а н о в и л:

Дёмкин Д.В., в лице представителя Сергина Д.И., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, обратился в суд с иском к Шигину Д.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Дёмкиным Д.В. и Шигиным Д.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>

Согласно п.п. 2.1, 2.2 Договора стоимость земельного участка составляет 1565660 рублей, жилого дома составляет 6000000 рублей.

Пунктами 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3. Договора установлено, что в момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу 500000 рублей, до 20.01.2020 должен оплатить сумму в размере 3000000 рублей, оставшаяся сумма в размере 4065660 рублей оплачивается покупателем до 20-го числа каждого месяца в размере 112935 рублей, последний платеж должен быть внесен не позднее 20.01.2023.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи земельного участка и жилого дома по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение №, в соответствии с условиями которого дополнен п. 2.2.1. – «стоимость строительных материалов составляет 720000 рублей»; п. 2.3.3. – «оставшаяся сумму в размере 4785660 рублей вносится ежемесячно до 1 числа в размере 172935 рублей, последний платеж 01.07.2023. Общая сумма по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ составляет 8285660 рублей.

Демкин Д.В. перечислил Шигину Д.А. в счет оплаты покупки дома и земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГГГ – 4933000 рублей.

Истец передал продавцу в счет оплаты по предварительному договору автомашины «<данные изъяты>», государственный регистрационный знак №; «<данные изъяты>», государственный регистрационный знак №; «<данные изъяты>» государственный регистрационный знак №, общей стоимостью 4500000 рублей. Таким образом, покупатель в полном объеме произвел оплату по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ со сроком последнего платежа – 01.07.2023.

Сроки заключения основного договора купли-продажи условиями предварительного договора купли-продажи не определены. П. 4.2 предусмотрена государственная регистрация перехода права за покупателем после полной оплаты стоимости имущества. Поскольку сторонами не определены сроки заключения основного договора купли-продажи, п. 2.3.3. договора дата последнего платежа определена не позднее 01.07.2023, считает, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательств по заключению договора, т.е. 01.12.2024.

20.10.2023 Дёмкин Д.В. обратился к Шигину Д.А. в лице финансового управляющего Володиной Н.В. с проектом основного договора купли-продажи, однако последний до настоящего времени уклоняется от его заключения.

В судебном заседании истец Дёмкин Д.В., его представитель Сергин Д.И. заявленные требования поддержали, сослались на доводы, изложенные в иске, дополнив, что приняв дом в 2020 году, Дёмкин Д.В. с того времени несет бремя содержания, вкладывает денежные средства. Считают, что выполнены существенные условия предварительного договора, есть основания для понуждения ответчика Шигина Д.А. к заключению основного договора. У Дёмкина Д.В. это единственное жилье, на его иждивении находится трое детей.

Шигин Д.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, ходатайство об отложении дела не заявлял. Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил, рассмотреть дело в отсутствии ответчика.

Представитель арбитражного управляющего Володиной Н.В. – Емельянов А.П., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просил в иске отказать, сослался на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В отзыве арбитражный управляющий Шигина Д.А. - Володина Н.В. (л.д. 78-79) указала, что по условиям заключенного между должником и ответчиком предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о заключении в будущем, не позднее 01.07.2023, договора купли-продажи в отношении спорного имущества по цене 8285660 рублей. Стороны подписали передаточный акт о передаче земельного участка с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящихся по адресу: <адрес> от продавца к покупателю. Между тем, в согласованный условиями предварительного договора срок основной договор сторонами не заключен. В отношении Шигина Д.А. решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № открыта процедура реализации имущества.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что Демкиным Д.В. уплачены Шигину Д.А. денежные средства в размере 4933000 рублей. Дёмкин Д.В. включен в состав кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов Шигина Д.А. в размере 4933000 рубля. В удовлетворении требований о признании за Дёмкиным Д.В. права собственности на спорные объекты недвижимости отказано.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО Сбербанк в лице филиала – Поволжского банка - Суркова Л.Е., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просила в иске отказать, сослалась на доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В отзыве (л.д. 165-166) представитель ПАО Сбербанк указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и банком заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии № на срок по 21.05.2022 с лимитами согласно п. 1.1. Кредитного договора.

В обеспечении надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, в т.ч. заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Шигиным Д.А., предметом которого являются: земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м., залоговой стоимостью 884000 рублей, с расположенным на нем домом, площадью 595 кв.м., с КН № залоговой стоимостью 3536000 рублей, находящиеся по адресу: <адрес>

В связи с неисполнением обязательств заемщика Шигина Д.А. решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № требования Банка о взыскании просроченной задолженности, обращении взыскании на залоговые объекты удовлетворены.

В предварительном договоре сторонами не определен срок заключения основного договора, в связи с чем истец должен был обратиться к ответчику с требованием заключить основной договор в течение года, т.е. до 07.11.2020. В суд Дёмкин Д.В. должен был обратиться в срок до 07.05.2021. Считает, что истцом пропущен установленный законом срок, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно материалам дела о банкротстве № истцом не выполнены условия предварительного договора и не оплачена стоимость имущества в полном объеме.

Считает, что по предварительному договору купли-продажи реальная передача объектов недвижимости по предварительному договору не была произведена, о чем свидетельствуют отсутствие оплаты коммунальных платежей, налогов и прочих текущих платежей, а также актом осмотра залогового объекта от 21.04.2020 с фотографиями объекта, который был произведен ПАО Сбербанк при принятии имущества в залог.

Покупатель не произвел в полном объеме оплату по предварительному договору, продавец не заключил основной договор купли-продажи, в связи с чем оснований для регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за Дёмкиным Д.В. не имелось.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Самарской области, привлеченное судом к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ, извещенное надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке ч. 2.1. ст. 113 ГПК РФ, своего представителя в суд не направило, об уважительных причинах неявки суду не сообщило, возражений на иск не представило. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствии представителя указанного третьего лица.

Суд, заслушав стороны, исследовав гражданское дело, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Положениями ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Шигин Д.А. (продавец) и Дёмкин Д.В. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящихся по адресу: <адрес> в соответствии с условиями которого определена стоимость земельного участка в сумме 1565660 рублей, жилого дома – 3475763 рубля 90 копеек. Расчет между сторонами установлен: на момент подписания договора покупатель оплачивает продавцу аванс 500000 рублей; до 20.01.2020 – 3000000 рублей, оставшаяся сумма в размере 4065660 рублей согласно графику 20 числа каждого месяца по 112935 рублей до 20.01.2023 года (пункты 2.1 - 2.3.3 договора). Оплата денежных средств производится на банковскую карту, указанную в п. 2.4 договора. Государственная регистрация права собственности за покупателем производится после полной оплаты стоимости имущества, указанного в настоящем договоре (л.д. 16-19). В соответствии с Актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящихся по адресу: <адрес>» переданы покупателю (л.д. 19 оборот). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с условиями которого стоимость строительных материалов составляет 720000 рублей, размер ежемесячного платежа увеличился до 172935 рублей по графику с 01.08.2020 до 01.07.2021, в последующем размер платежа до 01.07.2023 в размере 112935 рублей. Пунктом 2.5 определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по оплате предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы подлежащей выплате, но фактически не выплаченной за каждый день просрочки (л.д. 20-21).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк России» и Шигиным Д.А. заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым залогодатель Шигин Д.А. передал залогодержателю недвижимое имущество, указанное в приложении № - земельный участок с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>

15.03.2022 Решением Центрального районного суда г.Тольятти Самарской области от 15.03.2022 с Шигина Д.А. и других взыскана солидарно задолженность по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 34092872 рубля 36 копеек, расходы по оплате госпошлины в сумме 60000 рублей; обращено взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащее Шигину Д.А.: земельный участок с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящиеся по адресу: <адрес>, установлен способ реализации - путем продажи с публичных торгов. Решение ступило в законную силу 27.04.2022 (л.д. 169-183).

Решением арбитражного суда Самарской области от 25.05.2022 по делу №№ Шигин Д.А. признан несостоятельным (банкротом). Введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена Володина Н.В. (л.д. 96-98).

Дёмкин Д.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Шигина Д.А. с заявлением о признании права собственности на земельный участок с КН № с расположенным на нем жилым домом с КН №, находящихся по адресу: <адрес> и о признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 по делу №№ в удовлетворении требований Дёмкина Д.В. отказано. Отказывая в иске, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из отсутствия оснований квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Дёмкиным Д.В. и Шигиным Д.А. как основной договор. Поскольку Дёмкиным Д.В. не представлено доказательств исполнения обязательств по предварительному договору, переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от Шигина Д.А. к Дёмкину Д.В. не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, собственником спорного имущества на момент заключения договора ипотеки являлся Шигин Д.А., в связи с чем оснований для признания договора ипотеки от № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не установлено, Дёмкину Д.В. отказано в удовлетворении и в этой части заявленных требований. Требование Дёмкина Д.В. о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено. Включено в состав кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов Шигина Д.А. требование Демкина Д.В. в размере 4933000 рублей. Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 17.10.2023 по делу №№ определение Арбитражного суда Самарской области от 15.05.2023, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2023 по делу №№ оставлены без изменения, кассационная жалоба Дёмкина Д.В. без удовлетворения.

20.10.2023 Дёмкин Д.В. обратился к назначенному финансовому управляющему Володиной Н.В. с предложением явиться к 12.00 часов по адресу: <адрес>, офис № для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества и передачи его для регистрации в Управление Росреестра, приложив проект договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-41). Володина Н.В. и Шигин Д.А. в предложенное истцом время не явились.

Исходя из установленных судом обстоятельств, и, проанализировав совокупность представленных стороной истца доказательств в соответствии с положениями ст.ст. 59. 60 и 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования Дёмкина Д.В. не подлежат удовлетворению, поскольку не представлено доказательств исполнения условий предварительного договора и оплате истцом Шигину Д.А. стоимости спорного недвижимого имущества. Более того, спорное имущество является предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и Шигиным Д.А., который на момент заключения договора, являлся собственником недвижимого имущества, его право было зарегистрировано надлежащим образом в ЕГРН. На спорное имущество обращено взыскание решением суда, вступившим в законную силу. Таким образом, отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика судебным решением обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества.

Довод стороны истца о том, что он полностью исполнил условия предварительного договора купли-продажи, оплатив 4933000 рублей и передав в счет оплаты Шигину Д.А. грузовые автомобили, суд не принимает, поскольку истцом не представлено суду надлежащих доказательств в подтверждение указанного довода.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ № ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 07 ░░░░░ 2024

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ -