Решение по делу № 33-38/2021 от 07.12.2020

Судья Евтюшкин И.А.

Дело № 33-2633

УИД 44RS0001-01-2019-005503-42

(№ дела в суде первой инстанции 2-294/2020)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«11» января 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Ильиной И.Н.,

судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,

при секретаре Патемкиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сорокиной Татьяны Валентиновны на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 02 октября 2020 года, которым исковые требования Фролова Ильи Алексеевича удовлетворены.

Судом постановлено:

Признать жилой дом жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 110,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> многоквартирным жилым домом

Прекратить право общей долевой собственности Фролова И.А., Сорокиной Т.В. на спорный дом.

Признать за Фроловым И.А. право собственности на квартиру № 2 площадью 30,9 кв.м. в спорном доме.

Признать за Сорокиной Т.В. право собственности на квартиру № 1 площадью 69,8 кв.м. в спорном доме.

Обязать Фролова И.А. выплатить Сорокиной Т.В. компенсацию в сумме 38 491,92 руб. за величину отступления 0,69 кв.м.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав Сорокину Т.В. и ее представителя Емельянова А.А., Фролова И.А. и его представителя Тищенко Ю.И., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

    Фролов И.А. обратился в суд с иском к Сорокиной Т.В. о разделе в натуре жилого дома, прекращении права общей долевой собственности на дом и признании права собственности на квартиры.

Требования мотивировал тем, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит 3/10 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Ответчику Сорокиной Т.В. принадлежит 7/10 доли названного дома. В связи со сложными взаимоотношениями между сторонами соглашения о способе и условиях раздела общего имущества достигнуть не удалось. Дом разделен на изолированные части, имеющие отдельные входы. В пользовании истца и ответчика находятся помещения, практически соответствующие их долям в праве собственности, указанные помещения имеют характеристики, позволяющие определить их в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

В связи с этим, с учетом последующих уточнений заявленных требований, истец просит:

- разделить в натуре жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 110,5 кв.м, расположенный по адресу: г. <адрес>

- прекратить право общей долевой собственности Фролова И.А., Сорокиной Т.В. на вышеуказанный жилой дом;

- признать за Фроловым И.А. право собственности на квартиру № 2 площадью 30,9 кв.м, расположенную в указанном доме;

- признать за Сорокиной Т.В. право собственности на квартиру № 1 площадью 69,8 кв.м, расположенную в доме.

В качестве третьих лиц в деле участвовали управление Росреестра по Костромской области, управление архитектуры и градостроительства администрации г.Костромы, инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области.

02 октября 2020 года судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Сорокина Т.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом неверно определены обстоятельства дела, неверно применены нормы права, регулирующие правоотношения в области создания и регистрации объектов недвижимого имущества. Полагает, что заключение экспертизы не могло быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в судебном заседании эксперт пояснил, что заключение подготовлено на основании наружного визуального осмотра спорного дома, без изучения внутренних коммуникаций, чердачных помещений, а также без осмотра части спорного дома, занимаемой ответчиком. Вывод эксперта о том, что спорный дом в существующем многоквартирном виде был всегда, не соответствует действительности, поскольку часть дома, занимаемая истцом, была запланирована к строительству и выполнена как пристройка к индивидуальному жилому дому. Считает, что судом фактически допущена возможность создания многоквартирного жилого дома в обход требований законодательства, предъявляемых к процессу проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Сорокина Т.В. и ее представитель Емельянов А.А.. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Фролов И.А. и его представитель Тищенко Ю.И. полагали решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки представителей не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательстве не заявили, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являются: Фролов И.А., которому принадлежит 3/10 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество, и Сорокина Т.В., которой принадлежит 7/10 доли в праве.

Право собственности сторон на указанные выше объекты зарегистрировано в установленном законом порядке.

Земельный участок по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) имеет площадь 962 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Спорный жилой дом согласно сведениям из ЕГРН является одноэтажным жилым домом общей площадью 70,5 кв.м.

Как видно из технического паспорта на индивидуальный жилой дом по улице (пер.) <адрес>, он условно разделен на 2 помещения (квартиры) под номерами 1 и 2.

Из представленного истцом в материалы дела технического плана здания от 21 января 2020 года видно, что спорный дом разделен на 2 самостоятельные квартиры, каждая квартира является обособленной и изолированной, предназначена для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседней квартирой, не имеет общих входов. Общая площадь жилого дома составляет 110,5 кв.м, что отличается от сведений ЕГРН и техническому паспорту от 1983 г. (70,5 кв.м.) ввиду изменения правил подсчета площадей. Площадь квартиры № 1 составляет 69,8 кв.м., площадь квартиры № 2 составляет 30,9 кв.м. Фактически раздел здания на 2 квартиры ведет к изменению его параметров, назначения.

По информации управления архитектуры и градостроительства земельный участок площадью 962 кв.м по адресу: <адрес>, расположен в зоне на которую градостроительные регламенты не распространяются, в границах зоны охраны объектов культурного наследия: объектов археологического наследия, в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-4, часть земельного участка входит в границы зарезервированного для муниципальных нужд с целью реконструкции автомобильной дороги на 7 лет по <адрес>

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 08 июля 2020 года, выполненной ООО «Проектно-строительное бюро», раздел домовладения по адресу: <адрес> на раздельные части (на отдельные квартиры) с учетом наличия у сторон: Фролова И.А. – 3/10, у Сорокиной Т.В. – 7/10 доли в праве возможен с незначительным отступлением от долей в праве собственности. Величина отступления составляет 0,69 кв.м в пользу Фролова И.А. Идеальным вариантом раздела (выдела в натуре) долей собственников для использования их в качестве самостоятельных жилых помещений (квартир) является фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями, при котором уже имеется разделение на структурно обособленные помещения в виде двух квартир: в каждой квартире, состоящей из жилых комнат, а также помещений вспомогательного назначения проживает отдельная семья, обеспечены обособленные входы в вышеуказанные квартиры, сообщение между квартирами отсутствует. Квартиры разделены между собой общей деревянной глухой стеной. Указанное разделение не нарушает требований технических, противопожарных, санитарных нор, выдел возможен с незначительным отступлением от долей в праве собственности, величина отступления – 0,69 кв.м. При предложенном варианте раздела дома переоборудования, затрат, вмешательства в конструкцию строения не требуется, причинение жилому дому ущерба исключено. Эксперт указал в заключении, что исследуемый жилой дом фактически является многоквартирным, поскольку имеет разделение на структурно обособленные помещения, обеспечивающие возможность доступа к помещениям общего пользования, имеет общие коммуникации и конструктивные элементы. Крыша в двухскатным фронтом над главным фасадом по деревянным стропилам покрыта кровлей из металлических, образует чердачный объем над всем домовладением. Здание имеет подполье, в котором проложены коммуникации водоснабжения и канализации. Особенности подключения исследуемого дома и квартир к сетям инженерного обеспечения: - ввод электроэнергии общий с поквартирной разводкой, осуществляется от воздушной ЛЭП городской сети; ввод слаботочной сети городского радиовещания общий с поквартирной разводкой, осуществляется от воздушной ЛЭП городской сети; ввод централизованного газоснабжения общий с поквартирной разводкой; канализация местная, отвод стоков осуществляется из каждой квартиры обособленно в индивидуально организованные выгребы, расположенные на придомовом земельном участке; ввод холодного водоснабжения общий с дальнейшей поквартирной разводкой; отопление помещений квартир индивидуальное от газовых теплогенераторов. Также в заключении экспертом отмечено, что в соответствии с картой градостроительного зонирования г. Костромы земельный участок располагается в зоне, на которую градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки не распространяются, находится в границах зоны охраны объектов культурного наследия, а именно объектов археологии. Согласно Генеральному плану г. Костромы, утвержденному решением Думы г. Костромы от 18.12.2014 г. № 244, земельный участок находится в зоне среднеэтажной жилой застройки Ж-3, в основных видах разрешенного использования земельного участка возможно размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры.

Из материалов дела следует, что в соответствии со сложившимся порядком пользования помещение (квартиру) под № 2 занимает истец, под № 1 – ответчик.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 252, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), постановлением Пленума Верховного Суда ССР от 31.07.1981 № 4 (ред.от 30.11.1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», оценив представленные доказательства, в частности, вышеприведенное заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о том, что требования истца о разделе жилого дома подлежат удовлетворению путем признания спорного жилого дома многоквартирным и выделения сторонам в индивидуальную собственность квартир в этом доме: истцу – квартиры № 2, а ответчику – квартиры № 1, что, по мнению суда, отвечает требованиям законодательства о квартире в многоквартирном доме.

Суд указал, что выделяемые сторонам помещения структурно обособлены, имеют самостоятельный прямой выход на общий земельный участок, состоят из нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Каких-либо доказательств, что выделенные помещения не отвечают требованиям к квартирам в многоквартирном доме, как отметил суд, не представлено.

Поскольку раздел жилого дома осуществлен с отступлением от размера долей в праве, суд на основании представленных отчетов об оценке рыночной стоимости дома пришел также к выводу о взыскании с истца в пользу ответчика компенсации в размере 38 491,92 руб. (0,69 кв. м * стоимость 1 кв. м 55 785,39 руб.).

Однако с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1).

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (абз. 1 п. 3).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (абз. 1 п. 4).

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5).

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. При рассмотрении данных споров следует установить, возможно ли выделение доли в натуре с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (п. п. 4, 6 постановления Пленума).

По смыслу приведенных норм и разъяснений раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, предполагает, что право общей собственности у сторон на это имущество прекращается.

В то же время осуществленный судом в рамках разрешения настоящего спора раздел не привел и не мог привести к прекращению права общей долевой собственности сторон на спорный дом. В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам принадлежат на праве собственности квартиры в многоквартирном доме. Общее же имущество многоквартирного дома (перечень которого приведен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и включает, в том числе земельный участок, чердак, подвал, крышу, конструкции, оборудование) принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Однако это обстоятельство судом не принято во внимание.

Суд не учел, что земельный участок под спорным жилым домом имеет разрешенное использование – для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом этого принципа признание спорного дома многоквартирным и признание за сторонами права собственности на отдельные квартиры в указанном доме должно повлечь изменение указанного вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования, в свою очередь, в силу закона (ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) осуществляется по решению правообладателя, в то время как в рассматриваемом случае один из правообладателей – ответчик Сорокина Т.В. – против этого возражает.

В связи с этим создается ситуация, при которой многоквартирный дом будет располагаться на земельном участке, предназначенном для эксплуатации индивидуального жилого дома, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд не учел и то, что раздел (выдел доли) общего имущества предполагает образование объекта того же вида, с соблюдением строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил.

Следовательно, поскольку спорный дом имеет статус индивидуального жилого дома, то и его раздел между сторонами предполагает возникновение новых объектов недвижимости того же вида, т.е. индивидуальных жилых домов.

В то же время согласно ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Между тем суд, удовлетворяя уточненные требования истца, признал за сторонами право собственности на квартиры в существующем индивидуальном жилом доме, а сам дом признал многоквартирным, что не может быть признано законным.

При этом суд необоснованно руководствовался выводом экспертного заключения ООО «Проектно-строительное бюро» о том, что исследуемый жилой дом фактически является многоквартирным, поскольку этот вывод эксперта противоречит материалам дела. В том числе имеющейся технической документации, сделанным экспертом фотографиям, из которых явно следует, что спорный дом никак не может быть отнесен к числу многоквартирных, и возводился как обычный индивидуальный (частный) дом.

Как следует из п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г. часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами "блокированной" застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001» (утв. и введен в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр).

Согласно названому Своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Таким образом, раздел между сторонами спорного жилого дома в натуре возможен путем образования из занимаемых ими помещений самостоятельных автономных жилых блоков, имеющих самостоятельные выходы на отдельные приквартирные земельные участки, самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, а также отвечающих иным вышеприведенным признакам блока жилого автономного. При этом необходим, соответственно, и раздел земельного участка под домом.

Однако вариантов такого раздела жилого дома в материалы дела не представлено, экспертное заключение ООО «Проектно-строительное бюро» таких вариантов не содержит, как не содержит и соответствующих предложений по разделу земельного участка.

На сегодняшний день занимаемые сторонами помещения в доме не отвечают признакам автономных жилых блоков, в первую очередь, ввиду отсутствия у них самостоятельных инженерных систем и индивидуальных подключений к внешним сетям.

Сведений о тех переоборудованиях и работах, которые, вероятно, возможно выполнить в целях превращения занимаемых сторонами помещений в автономные жилые блоки, в материалы дела не представлено.

Соответствующий вопрос был поставлен судом первой инстанции перед экспертом при назначении судебной строительно-технической экспертизы (вопрос № 5 в определении суда от 11 марта 2020 года – л.д. 142-143, т. 1).

Как уже указывалось, эксперт, необоснованно посчитав дом многоквартирным и предложив вариант раздела путем признания за сторонами права собственности на отдельные квартиры в этом доме, на данный вопрос ответил, что при предложенном им варианте раздела переоборудования, затрат, вмешательства в конструкцию строения не требуется.

О назначении по делу повторной либо дополнительной экспертизы стороны в ходе судебного разбирательства не ходатайствовали.

В суде апелляционной инстанции истец Фролов И.А. и его представитель Тищенко Ю.И. пояснили, что других (кроме предложенного экспертом) вариантов раздела дома у них не имеется, они настаивают на своих уточненных требованиях о признании за истцом и ответчиком права собственности на квартиры в спорном доме.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как незаконное и необоснованное. По делу следует принять новое решение, которым Фролову И.А. в удовлетворении его исковых требований к Сорокиной Т.В. о разделе жилого дома путем признания права собственности на квартиры – отказать.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 02 октября 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым Фролову Илье Алексеевичу в удовлетворении исковых требований к Сорокиной Татьяне Валентиновне о разделе в натуре жилого дома путем признания права собственности на квартиры отказать.

Председательствующий:

Судьи: