Решение по делу № 2-28/2023 (2-2285/2022;) от 26.07.2022

Дело № 2-28/2023

УИД 59RS0027-01-2022-002958-55

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Город Кунгур Пермский край 03 февраля 2023 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Оборина Л.Г.,

при секретаре Натаровой Ю.Ф.,

с участием представителя истца Федотовой Ю.Ю., доверенность от 13.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Апанасенко Т.Н. к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,

установил:

Апанасенко Т.Н. обратилась в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края и просит с учетом уточненных требований: взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, площадью 15,5 кв.м. по адресу: <адрес>, в сумме 190 226 руб.; расходы за составление отчета об оценке 10000 руб. и по оплате услуг представителя 30000 руб.

В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что Апанасенко Т.Н. являлась собственником названной комнаты. Заключением Межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением администрации г. Кунгура Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № установлены сроки отселения и сноса дома, которые в настоящее время истекли. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Кунгурским муниципальным округом Пермского края заключено соглашение о возмещении за жилое помещение №, согласно которому она получила компенсацию за указанную комнату в сумме 644837 руб. При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагает, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения ее права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил заявленные исковые требования, просил взыскать компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием указанного жилого помещения в размере 190 226 руб., определенную на основании заключения эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д.32).

Истец в судебном заседании не участвовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал с учетом уточненных требований, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании не присутствовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с иском не согласен, по доводам, изложенным в письменных возражениях, из которых следует, что истец и ответчик заключили соглашение, определяющее выкупную стоимость за жилое помещение в аварийном доме, поэтому требование о взыскании стоимости за не произведенный капитальный ремонт изменяет его существенные условия и нарушает права ответчика, как собственника жилого помещения. Истец не передал жилое помещение ответчику. Истец вправе требовать расторжения соглашения и стороны возвращают все полученное по сделке, затем заключают новое соглашение. Требуемая компенсация не относится к выкупной стоимости, определенной ст.32 ЖК РФ. Оценщик ООО «Финансовая экспертиза» при определении выкупной стоимости за аварийное помещение использовал сравнительный метод оценки, поэтому компенсация за не произведенный капитальный ремонт не должна взыскиваться как дополнительные убытки.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п.16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с 01.03.2005, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

На основании ч.1 ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Судом установлено.

Апанасенко Т.Н. являлась собственником комнаты, площадью 15,5 кв.м. по адресу: <адрес> (т.1 л.д.11).

Согласно заключению по результатам обследования технического состояния строительных конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние несущих конструктивных элементов здания жилого дома, оценивается как аварийное (т.2 л.д.1-13).

Постановлением администрации г. Кунгура Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № установлены сроки отселения и сноса многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, которые в настоящее время истекли.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между Апанасенко Т.Н. (Собственник) и Кунгурским муниципальным округом Пермского края в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (Администрация) заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (т.1 л.д.12-14).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственник обязуется передать в собственность Администрации недвижимое имущество – комната № по <адрес> края, кадастровый №, площадью 15,5 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения.

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 644 837 руб.

В возмещение за жилое помещение Сторонами включены все убытки, предусмотренные ЖК РФ при изъятии аварийных жилых помещений путем выкупа. Не затронутые настоящим Соглашением убытки дополнительно включению или взысканию не подлежат (п.2.3 Соглашения).

В настоящее время правообладателем указанного жилого помещения является Муниципальное образование Кунгурский муниципальный округ Пермского края (л.д.77-78).

Аварийный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, передан в муниципальную собственность ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.73-76). По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, ордера на жилые помещения по адресу: <адрес>, органами БТИ никогда не выдавались. Первая приватизация жилого помещения по адресу: <адрес>, учтена ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> (т.1 л.д.80, 81, 217-227).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен уточненный отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N 9823, выполненный ООО "Компания "Центр недвижимости", в котором размер компенсации непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием указанной комнаты с учетом уточнений определен в размере 132 554 руб. (т.1 л.д.22-57, 98-134).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения размера права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанный комнаты (т.1 л.д.207-208, 238).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России, стоимость капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <адрес> в объеме, предусмотренном ст.166 ЖК РФ, пропорционально размеру общей площади комнаты, составляет 190226 руб., в ценах на дату производства экспертизы. Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры – ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.15-28).

Заключение эксперта было проведено в порядке, установленном положениями ст.84 ГПК РФ и соответствует положениям ст.86 ГПК РФ, являясь ясным, полным, объективным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом уточнений в сумме 190 226 руб.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ № исполнено и не подлежит изменению правового значения не имеют, поскольку заключенным соглашением не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истец не лишен права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения п.2.3 Соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования Апанасенко Т.Н. к администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

Судебные расходы между сторонами распределены судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края (ИНН №) в пользу Апанасенко Т.Н. (паспорт №) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа комнаты, площадью 15,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, в сумме 190226 (сто девяносто тысяч двести двадцать шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Г. Оборин