Решение по делу № 33-1584/2018 от 18.01.2018

Судья: Шишкин А.Г. гр. дело № 33-1584/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Самара 08 февраля 2018 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Емелина А.В.,

судей – Осиповой С.К., Хаировой А.Х.,

при секретаре Сукмановой Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кочетковой Т.В. в лице представителя Бикмурзина А.П. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 24 ноября 2017 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Кочетковой Т.В., Костина С.В. к Крестинину А.Н. о признании договора купли-продажи недействительным - отказать».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Осиповой С.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кочеткова Т.В., Костин С.В. обратились в суд с иском к Крестинину А.Н. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным.

В обоснование исковых требований указали, что 21.08.1998 г. с Крестинным А.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 0,2218 га, предназначенного для ведения подсобного хозяйства, находящего по адресу: *** с размещенным на нем домом №* общей площадью 31,5 кв.м. договор был удостоверен нотариусом. Считают, что указанный договор нарушает их права и охраняемые законом интересы, поскольку на момент заключения договора они были несовершеннолетними, договор был заключен их опекуном Деминым Д.В., который злоупотребив своими правами, лишил их жилья, полученного в порядке наследования. Иного жилья на день заключения оспариваемого договора у них не имелось, кроме прописки по адресу: ***. Нотариусом оспариваемая сделка не проверена. О нарушенном праве им стало известно 12.01.2017 г. после получения выписки из ЕГРН. В постановлении администрации Ставропольского района Самарской области №986 от 14.08.1998 г. о разрешении продажи дома. При этом в разрешении указаны иные лица, поскольку отчества не совпадают, а также то, что разрешение дается на продажу дома, а по договору купли-продажи, в том числе, продан и земельный участок. Стоимость объектов недвижимости в договоре занижена. Денежные средства от продажи дома не были зачислены на их счета, органы опеки, указанную обязанность опекуна не проверили.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Кочеткова Т.В., Костин С.В. просили суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, находящихся по адресу: ***, заключенный 21.08.1998 г. с Крестининым А.Н.; применить последствия недействительности сделки вернут стороны в первоначальное положение; взыскать с Крестинина А.Н. в пользу Кочетковой Т.В. расходы по уплате госпошлины в сумме 400 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МКУ «Управление по вопросам семьи, опеки и попечительства муниципального района Ставропольский Самарской области», Демин Д.В., ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Самарской области, нотариусы Мустякимова Г.Н., Сергина Н.А.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов просит решение суда отменить, удовлетворить исковое заявление, указывая на то, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Решение принято с нарушением норм материального и процессуального права. Сделка совершена вопреки воле истцов, с существенным нарушением процедуры ее оформления.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Кочетковой Т.В. – Бикмурзин А.П. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, об отложении дела не просили.

В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 12.08.1996 г.) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 12.08.1996 г.) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 12.08.1996 г.) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 02.06.2016 г.) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки.

Согласно п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что Костину С.В. и Костиной Т.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом г. Тольятти Рудских В.В., после смерти отца Костина В.Е. умершего 00.00.1996 г., принадлежал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ***.

На основании постановления администрации с. Александровка Ставропольского района Самарской области №10 от 08.04.1994 г. опекуном Костина С.В. и Костиной Т.В. назначен их старший брат Демин Д.В.

31.08.1998 г. Костин С.В., 00.00. года рождения, Костина Т.В., 00.00. года рождения, действующие с согласия опекуна Демина Д.В. (продавцы) и Крестинин А.Н. (покупатель) заключили договор (л.д. 48-49) о следующем, продавцы продали, а покупатель купил земельный участок площадью 0,2218 га, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, находящегося на территории: *** с размещенным на нем домом №* общей площадью 31,5 кв.м (п. 1 договора). Указанный земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве собственности на землю №0417816 от 25.05.1998 г., а дом на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.05.1998 г. (п.п. 2, 3).

Цена земельного участка составила 2 967,68 руб., дома 6 863 руб. (п. 4), которую продавец получил от покупателя полностью в день подписания договора (п. 5).

В тот же день договор удостоверен нотариусом г. Тольятти Х.

Согласно свидетельству о рождении Костина С.В., дата его рождения 00.00. года рождения, Костиной Т.В. – 00.00. года рождения (л.д. 63).

В связи с заключением брака Костина Т.В. сменила фамилию на Кочеткову (л.д. 15, 16).

Согласно постановлению главы администрации Ставропольского района Самарской области от 14.08.1998 г. №986 Демину Д.В. дано разрешение на продажу дома по адресу: ***, денежные средства положить на счета детей в равных долях (л.д. 9).

31.08.1998 г. районным комитетом по земельным ресурсам и землеустроительству, произведена государственная регистрация оспариваемого договора, о чем на договоре имеется отметка.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок зарегистрировано Крестининым А.Н. на основании оспариваемого договора, о чем совершена регистрационная запись №* от 31.08.1998 г., собственником получено свидетельство на право собственности на землю №* от 21.09.1998 г. (л.д. 28-29).

30.05.2016 г. на основании оспариваемого договора и свидетельство на право собственности на землю №* от 21.09.1998 г. Крестининым А.Н. произведена государственная регистрация ранее возникшего права, о чем правообладателем получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 26).

Право собственности Крестинина А.Н. на жилой дом, расположенный по адресу: *** зарегистрировано 14.06.2016 г., о чем собственником получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 10, 27).

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на ничтожность сделки, поскольку Демин Д.В., действующий в интересах несовершеннолетних, не выполнил условие органа опеки и попечительства в части перечисления полученных по сделке денежных средств на счета детей.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка совершена в соответствии с положениями закона, действующего на момент ее заключения.

Так, установлено, что в целях реализации имущества истцов, попечителем, получено согласие органа опеки на отчуждение объектов недвижимости.

Полномочия Демина Д.В. как опекуна при заключении оспариваемого договора подтверждены удостоверением №*, выданным отделом семьи, материнства и детства администрации Ставропольского района Самарской области 25.05.1994 г., о чем имеется ссылка в оспариваемом договоре.

Согласие органа местного самоуправления, осуществляющего функции органа опеки и попечительства на тот момент, на распоряжение объектами недвижимости, принадлежащие несовершеннолетним, получено в установленном порядке.

Доказательств того, что постановление от 14.08.1998 г. №986 оспорено, признано недействительным, отсутствуют.

Существенные условия договора определены, оспариваемый договор подписан сторонами, что не оспаривалось, нотариально удостоверен, зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию, право собственности Крестинина А.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Из оспариваемого договора следует, что стоимость дома и земельного участка продавец получил от покупателя полностью в день подписания договора (п. 5 договора купли-продажи).

Согласно расписке от 31.08.1998 г. Демин Д.В. получил за продажу дома денежную сумму, претензий к покупателю не имеет (л.д. 105).

При этом стоимость земельного участка определена согласно акту установления нормативной цены земельного участка, а дома исходя из его инвентаризационной оценки (п. 4 договора купли-продажи).

Доказательств иной стоимости реализованного имущества на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод истцов о том, что попечителем не исполнен пункт постановления главы администрации от 14.08.1998 г. №986 о перечислении денежных средств на счета детей, как основание для признания оспариваемого договора недействительным, поскольку доказательства того, что денежные средства от продажи недвижимого имущества не были потрачены на нужды истцов, отсутствуют.

Согласно свидетельству о смерти Демин Д.В. умер 00.00..2013 г. (л.д. 107).

Также, как правильно указал суд, наличие в постановлении главы администрации от 14.08.1998 г. №986 технических ошибок в написании отчеств истцов, не свидетельствует о том, что согласие органа опеки выдано иным лицам. Тем более, что в ходе судебного разбирательства истцы ссылались на указанное постановление как на одно из обоснование заявленных требований.

Доказательств того, что воля сторон, в частности, несовершеннолетних истцов не была направлена на заключение договора купли-продажи, материалы дела не содержат.

Напротив, исследованные доказательства не подтверждают наличие у обеих сторон сделки иных целей, чем те, которые указаны в договоре купли-продажи.

Из технического паспорта на спорный дом от 06.08.1997 г. следует, что степень его износа составляла 62%.

Из фотографий домовладения, представленных в судебное заседание суда первой инстанции, видно, что дом находится в ветхом состоянии, признаки того что кто-либо нес бремя содержания дома, отсутствуют.

Доказательств того, что истцы проживали в спорном доме, пользовались указанным домовладением как своим, несли бремя его содержания, исходя из того, что до 17.01.2017 г. считали его личным имуществом, не представлено.

Кроме этого, из материалов дела следует, что на момент совершения оспариваемой сделки истцы проживали по адресу: ***, которое сохранено за ними после смерти матери Костиной Е.М., умершей 00.00.1994 г., что подтверждается постановлением администрации Ставропольского района Самарской области №* от 02.02.1996 г.

При этом, Костин С.В. право пользования указанным жилым помещение сохранил до настоящего времени, права на приватизацию жилого помещения не утратил.

Костина (Кочеткова) Т.В. решением Ставропольского районного суда Самарской области от 09.12.2016 г. признана утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** в связи с ее добровольным выездом из указанного жилого помещения, который носит постоянный характер. Решение суда Костиной (Кочетковой) Т.В. не обжаловалось и вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, обоснованно указал на то, что оспариваемой сделкой права истцов на жилье не были нарушены, спорное домовладение на момент его продажи имело признаки непригодности для проживания граждан, спорное домовладение не было единственным жильем, истцы имели в пользовании иное жилое помещения, право на приобретение в собственность которого в настоящее время не утрачено.

Таким образом, доводы истцов о недействительности сделки опровергаются как содержанием договора купли-продажи объектов недвижимости, так и иными фактическими обстоятельствами дела.

С учётом изложенного, давая оценку фактическим обстоятельствам дела суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исследованные доказательства подтверждают, что воля истцов при заключении сделки, путем личного участия с согласия своего попечителя и органа опеки и попечительства, была направлена на продажу спорного имущества ответчику, который не имел иных намерений, кроме приобретения в собственность указанного имущества, зарегистрировав свои права на дом и земельный участок.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что стороны, заключая оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости, осознавали его правовые последствия и желали их наступления.

Кроме этого, в ходе судебного разбирательства, представителем ответчика заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу п.1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.

Как видно из материалов дела, спорный договор заключен 31.08.1998 г., исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества имело место 31.08.1998 г., что подтверждается распиской о передаче денежных средств во исполнение сделки и передачей имущества ответчику, в свою очередь Демин Д.В., действуя в интересах истцов, принял такое исполнение, доказательств обратного, не представлено.

В суд с настоящим иском истцы обратились 07.09.2017 г.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что о нарушенном праве им стало известно из ответа органа опеки от 17.01.2017 г.

17.01.2017 г. на заявление Кочетковой Т.В. от 19.12.2016 г. МКУ «Управление по вопросам семьи, опеки и попечительства муниципального района Ставропольский Самарской области» направлены копии документов относящиеся к продаже земельного участка и дома по адресу: *** (л.д. 8).

Вместе с тем, истцы, являясь непосредственной стороной сделки, принимая личное участие в ней с согласия своего попечителя и органа опеки, подписав договор, не могли не знать о его совершении.

Заявление о восстановлении срока исковой давности истцами не представлено, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Кочетковой Т.В. и Костина С.В. в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы Кочетковой Т.В. о том, что в момент совершения оспариваемой сделки она была несовершеннолетней, не понимала значение своих действий, не являются основанием к отмене решения суда.

Положениями ст. 26 Гражданского кодекса РФ установлен специальный порядок для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет совершения сделок – с согласия своих законных представителей, в том числе попечителей.

В силу семейного законодательства на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность защищать права и интересы несовершеннолетних, в целях выполнения которой органы опеки и попечительства разрешают или не разрешают законным представителям несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет давать согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Материалами дела установлено, что на день совершения оспариваемой сделки Кочетковой Т.В. было 15 лет. Сторонами не оспаривалось, что сделка по купли-продажи совершена в присутствии и с согласия Демина Д.В., полномочия которого как попечителя также сторонами не оспаривались. При этом, согласие попечителя на совершение сделки было дано после предварительного разрешения органа опеки и попечительства на ее совершение, что предписано положениями ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

Ссылки истца на то, что в постановлении главы администрации о разрешении на продажу дома Демину Д.В. речь ведется только о доме, разрешение на продажу земельного участка не дано, при установленных судом обстоятельствах, не являются основанием к отмене решения суда.

При этом сами по себе ссылки истца на то, что не соответствуют действительности сведения, изложенные в оспариваемом договоре о принадлежности истцом земельного участка, лишают смысла ссылаться на отсутствие разрешения на продажу земельного участка, наделяя при этом другую сторону правом оспаривать договор в указанной части. Однако, Крестинин А.Н. в указанной части договор не оспаривал, его право собственности на земельный участок оформлено в установленном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы, являлись предметом исследования судом первой инстанции и в решении получили необходимую правовую оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 24 ноября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Кочетковой Т.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: