Решение по делу № 2-1197/2016 от 07.06.2016

                                                                                                                   К делу № 2-1197/2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Усть-Лабинск                                                                                                           «19» июля 2016 г.

           Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего:                                                                                               Бондарева А.И.,

секретаря                                                                                                                         Шкода Ю.И.,

с участием представителя истца СПК (колхоз) «Восток» -                                      Цертий О.С.,

представителя истца СПК (колхоз) «Восток» -                                                          Аличенко А.М.,

представителя ответчика ИП Смакота Д.М. -                                                            Яковлевой М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску СПК (колхоз) «Восток» к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ Смакота Д.М., Доманюк Л.И., Кузнецову В.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

СПК (колхоз) «Восток» обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ Смакота Д.М., Доманюк Л.И., Кузнецову В.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ СПК (колхоз) «Восток» и участники долевой собственности в составе 24 человек заключили договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в северо-западной части кадастрового квартала №. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет. По условиям договора аренды (пункт 5.2.), если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Письменных возражений в полном составе со стороны арендодателей не поступило. Поэтому по истечению срока аренды действие договора было возобновлено. В настоящее времени договор является действующим. Других оснований для прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ не было. Судебного решения о досрочном прекращении действующего договора аренды в порядке ст.619 ГК РФ не принималось. Условия заключенного договора сторонами не пересматривались и не изменялись. Вопрос о прекращении или изменении действующего договора аренды на общем собрании участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ не рассматривался и в повестку дня собрания не включался. Поэтому, принятые общим собранием решения, не могли повлиять на судьбу действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Использование взаимосвязи между договором аренды и принятыми решениями общего собрания в качестве оснований длявыдела ответчиками земельных участков в счет земельных долей в порядке ст. 14 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является неправомерным. Указанный договор является самостоятельным и на него распространяются общие правила изменения и расторжения договоров. Однако, ответчики Доманюк Л.И., Кузнецов В.В., в нарушение действующего законодательства произвели выдел земельных участков в счет своих земельных долей из исходного земельного участка без учета требований, предусмотренных п.4 ст. 11.2. Земельного кодекса РФ. Согласно указанной норме образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Такого согласия СПК (колхоз) «Восток» не давал. Следовательно, оснований для самостоятельного выдела земельных участков, без согласия арендатора земельного участка, у ответчиков не было. Указанная норма права (п.4 ст. 11.2 ЗК РФ) корреспондирует с подпунктом 3 пункта 3 ст.22.2 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на образованные земельные участки осуществлялась в период действия договора аренды от 30.09.2008 г., регистрационная служба, в силу п. 5 ст. 22 указанного закона, обязана была осуществить государственную регистрацию обременения на образуемые земельные участки. Это положение закона направлено на защиту прав лиц, в т.ч. арендаторов, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков. Однако этого регистрационной № 23:35:120:1000:421 (правообладатель Доманюк Л.И.), № (правообладатель Кузнецов В.В.) и передали их в аренду индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Смакота Д.М. Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.06.2015г. за номерами №. При этом в качестве оснований выдела земельных участков ответчики использовали результаты голосования решения общего собрания. А именно свое несогласие с предложенными условия нового договора аренды исходного земельного участка. Такие основания, в данном случае, не имею никакого юридического значения, так как в период выдела земельных участков действовал прежний договор аренды, условия которого были согласованы и приняты сторонами. В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Указанной нормой таким лицам гарантированы вещные права по ранее заключенному договору аренды. Однако ответчики Доманюк Л.И., Кузнецов В.В. нарушили права истца, прекратив исполнение обязательств в одностороннем порядке по пролонгированному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что не допускается ст.310 ГК РФ.

Представители истца СПК (колхоз) «Восток» - Цертий О.С. и Аличенко А.М. в судебном заседании поддержали исковые требования и просили признать недействительными договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № (правообладатель Доманюк Л.И.), № (правообладатель Кузнецов В.В.), заключенные между индивидуальным предпринимателем Смакота Д.М. и вышеуказанными правообладателями: дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №-379/2; дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде вышеуказанных земельных участков и договоров аренды земельных участков, установленных в подпунктах 4.1.1. пункта 4 выписок из ЕГРП от 29.06.2015г. за номерами №-989. Межмуниципальному отделу по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРП записи об обременении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № (правообладатель Доманюк Л.И.), № (правообладатель Кузнецов В.В.) правами аренды СПК (колхоз) «Восток» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ за №.

Ответчики Смакота Д.М., Доманюк Л.И., Кузнецов В.В., уведомленные о времени и месте, в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика ИП Смакота Д.М. - Яковлева М.Б. в судебном заседании пояснила, что исковые требования СПК (колхоз) «Восток» о признании недействительными договоров аренды земельных участков не обоснованные и просила отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился.

           Выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

           В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ СПК (колхоз) «Восток» и участники долевой собственности в составе 24 человек заключили договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в северо-западной части кадастрового квартала №., сроком на пять лет.

         По условиям договора аренды от 30.09.2008 г (пункт 5.2) в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 5.1, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

         До 30.09.2013 года, никто из сторон не возражал против продолжения действия этого договора аренды на тех же условиях, на которых он был заключен.

         Письменные возражения в полном составе со стороны арендодателей суду не представлены.

         Таким образом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

         01.04.2014 года было проведено общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, где рассматривался вопрос о возможности заключения нового договора аренды с КФХ Смакота Д.М. на предложенных им новых условиях. При этом, по решению общего собрания, большинством голосов, от предложений КФХ Смакота Д.М. отказались, а остались на условиях аренды СПК (колхоз) «Восток».

         На повестку дня общего собрания не ставился: вопрос о расторжения ранее заключенных с СПК (колхоз) «Восток» договорных соглашений по договору аренды от 30.09.2008 года, что свидетельствует о пролонгации действий условий договорных соглашений аренды.

         Кроме того, на этом общем собрании не был решен вопрос о передаче земельного участка в аренду другому лица, вопрос об изменении условий договора аренды или расторжении аренды с действующим арендатором, поскольку договор аренды земельного участка был заключен ранее и он не мог быть прекращен в отношении ответчиков путем выражения ими несогласия с условиями соглашения.

         Однако, в феврале 2015 г. на кадастровый учет были поставлены новые земельные участки, образованные в результате выдела из вышеуказанного общего земельного участка с кадастровым номером №, участки: № (правообладатель Доманюк Л.И.), № (правообладатель Кузнецов В.В.) и между собственниками этих земельных участков и КФХ Смакота Д.М заключены новые договора аренды этих спорных земельных участков, на новых условиях.

        Следовательно, к отношениям сторон должны применяться положения, предусмотренные ст.246 ГС РФ, в соответствии с которыми намерение о прекращении договора аренды земельного участка могло быть заявлено только всеми участниками общей долевой собственности. В связи с тем, что 30.09.2013 года действие договора аренды земельного участка было пролонгировано на неопределенный срок, то и выдел земельных участков в счет земельных долей ответчиков из земельного участка сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду истцу, мог быть произведен только с согласия арендатора на основании п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.

         В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

          Арендатор общедолевого земельного участка СПК (колхоз) «Восток» не был уведомлен о возможности расторжения договорных соглашений и не давал своего согласия на выдел новых земельных участков.

          Таким образом, оснований для выдела земельных участков, без их согласия, у ответчиков не было.

          В силу п. 5 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация обременении в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав па выделенные земельные участки. Это положение закона направлено на защиту прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, законные интересы которых подлежат охране наряду с правами собственников земельных участков.

         Несмотря на это ответчики произвели выдел земельных участков, передали их в аренду индивидуальному предпринимателю - главе КФХ Смакота Д.М. и осуществили новую регистрацию арендных отношений в Росреестре.

          Арендодатели вновь образованных земельных участков фактически отказали СПК (колхоз) «Восток» в преимущественном праве сохранить договор аренды на образованные земельные участки, но перезаключили их с главой КФХ Смакота Д.М.

          Кроме этого, п. 5 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ) предусматривает право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли без согласия арендатора только в случае несогласия с передачей земельного участка в аренду или с условиями договора аренды, однако, на дату проведения общего собрания - 01.04.2014 г., договор аренды от 30.09.2008 г уже был пролонгирован и являлся действующим.

          Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

           В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

           Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендованного и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

           При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца о признании недействительными договоров аренды земельных участков являются обоснованными, в связи с чем необходимо обязать Межмуниципальный отдел по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРП записи об обременении вновь образованных земельных участков.

           На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

           Исковые требования СПК (колхоз) «Восток» к индивидуальному предпринимателю - главе КФХ Смакота Д.М., Доманюк Л.И., Кузнецову В.В. о признании недействительными договоров аренды земельных участков,- удовлетворить.

    Признать недействительными договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № (правообладатель Доманюк Л.И.), № (правообладатель Кузнецов В.В.), заключенные между индивидуальным предпринимателем Смакота Д.М. и вышеуказанными правообладателями: дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №; дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

    Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об аренде вышеуказанных земельных участков и договоров аренды земельных участков, установленных в подпунктах 4.1.1. пункта 4 выписок из ЕГРП от 29.06.2015г. за номерами №.

    Обязать Межмуниципальный отдел по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ЕГРП записи об обременении вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами № (правообладатель Доманюк Л.И.), №правообладатель Кузнецов В.В.) правами аренды СПК (колхоз) «Восток» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ за №.

           Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Усть-Лабинский райсуд в течение месяца.

Председательствующий                                                                                        А.И. Бондарев