Решение по делу № 2-4659/2017 от 11.09.2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Центральный районный суд <адрес> в составе: председательствующего: Путиловой Н.А.

при секретаре Зеленцовой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г.

дело по иску Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк», открытое акционерное общество к Негматовой Н. В. об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Негматовой Н. В. к Акционерному коммерческому банку «Новокузнецкий муниципальный банк», открытое акционерное общество, Управлению Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительной ипотеки в силу закона, признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационной записи об ипотеке, признании действительной редакции п.2.2 кредитного договора, признании незаключенным договора залога квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк», ОАО обратился в суд с иском к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество.

Просит суд обратить взыскание на предмет залога – 2-х комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь 78,9 кв.м., этаж 15, адрес объекта: <адрес>. Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 3 502 800 руб. Способом реализации заложенного имущества назначить публичные торги.

Свои требования банк мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и Негматовой Н.В. был заключен кредитный договор №, в соответствии, с условиями которого банк предоставил заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в сумме 3502800 руб. под 15% годовых по ДД.ММ.ГГГГ. Объектом кредитования является приобретение квартиры по договору № об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. на основании, которого исполнение договора обеспечивается залогом объектом права: 2-х комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 78,9 кв.м., этаж 15, адрес объекта: <адрес>.

На основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> цена долевого строительства составляет 3 502 800 руб.

Согласно пункту 2.4. кредитного договора, заемщик обязуется выплачивать банку сумму процентов за пользование кредитом из расчета 15 % годовых. Гашение процентов производится по последнее число каждого месяца. В случае несвоевременного погашения процентов и/или кредита заемщик уплачивает банку 30% годовых до его фактического возврата (п. 2.6 Договора).

В связи с нарушением заемщиком обязательств по погашению сумм основного долга и процентов по кредитному договору, у ответчика сложилась задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 6499613 руб. 44 коп. Банк полагает необходимым, что для обеспечения удовлетворения заявленных требований обратить взыскание на предмет залога.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу была назначена и проведена судебная экспертиза. Согласно отчету ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 3 869 000 руб.

В ходе судебного разбирательства ответчик Негматова Н.В. заявила ходатайство об объединении гражданских дел: № по иску АКБ НМБ ОАО к Негматовой Н.В. об обращении взыскания на заложенное имущество и № по ее иску к АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк (ОАО), Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> о признании сделки недействительной для совместного рассмотрения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство гражданские дела: № по иску АКБ НМБ ОАО к Негматовой Н.В. об обращении взыскания на заложенное имущество и № по иску Негматовой Н.В. к АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк (ОАО), Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> о признании сделки недействительной.

Негматова Н.В. мотивирует свои требования тем, что в мае ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении дела о взыскании с нее задолженности по иску АКБ «НМБ» ОАО ей стало известно о регистрации ипотеки Управлением Росреестра по <адрес> в 2010г., документы на регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> сдавались представителем З. по доверенности, в которой отсутствовали ее полномочия на регистрацию ипотеки в силу закона (обременения), в связи, с чем ей не было известно о регистрации ипотеки (залога, обременения), которая была произведена одновременно с регистрацией права собственности на указанную квартиру. Свидетельство о праве собственности З. ей не передавала, указанный документ хранился в банке. В судебном заседании установлено, что в регистрационном деле отсутствует отчет об оценке на указанную квартиру. Отчет об оценке рыночной стоимости и соглашение сторон (банка и Негматовой Н.В.) о стоимости квартиры отсутствуют в кредитном досье. В условиях кредитного договора отсутствуют условия залога квартиры, так как банк выбрал обеспечительной мерой поручительство СК ЮКС и денежные средства инвестиционного фонда.

Полагает, что в нарушение положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 334-341 ГК РФ кредитный договор не содержит условий ипотеки, также отсутствует соглашение об оценке квартиры, отчет об оценке и закладная.

В ходе судебного разбирательства ответчик Негматова Н.В. уточнила исковые требования, просит признать ипотеку в силу закона (залог) на квартиру по адресу: <адрес> недействительной (ничтожной). Признать Дополнительное соглашение № недействительным (ничтожным), применить последствия недействительной ничтожной сделки и погасить регистрационную запись об ипотеке на квартиру по адресу: <адрес>. Признать редакцию п.2.2 кредитного договора № действительной; договор залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между Н. В. и АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО незаключенным.

В судебном заседании истец АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк», ОАО в лице представителя Янмурзиной А.С., действующей на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивает в полном объеме, возражает против удовлетворения встречных требований ответчика.

Ответчик Негматова Н.В. и ее представитель ответчиков Кириллова О.Н., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признали в полном объеме, на удовлетворении доводов встречного иска настаивают.

Представитель ответчика Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> Макрушина О.С., действующая на основании доверенности заявленные требования Негматовой Н.В. не признала в полном объеме, суду пояснила, что Управление Росреестра по <адрес> не является надлежащим ответчиком по делу.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, доводы встречного иска необоснованными и удовлетворению не подлежащими, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1,2,3 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В судебном заседании установлено:

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по гражданскому делу по иску АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» открытое акционерное общество к Негматовой Н.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Апелляционным определением Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. определение суда от ДД.ММ.ГГГГ. об отмене по вновь открывшимся обстоятельствам решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания с Негматовой Н.В. задолженности по кредитному договору отменено. В удовлетворении заявления Негматовой Н.В. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. в части взыскания с Негматовой Н.В. задолженности по кредитному договору отказано. В остальной части определение суда от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменения, частная жалоба АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» (ОАО) – без удовлетворения.

Таким образом, предметом данного рассмотрения является требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу <адрес> в связи с неисполнением Негматовой Н.В. обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Заемщик Негматова Н.В. мотивирует свои требования тем, что в силу Закона об ипотеке залогодержателем квартиры является банк, то ипотека может быть установлена в обеспечение только по кредитному договору, но кредитный договор № не содержит условий залога. Банк не выбрал обеспечительной мерой залог недвижимого имущества, что указано в кредитном договоре и договоре о залоге от ДД.ММ.ГГГГ. №. Из текста кредитного договора № не следует, что было заключено между нею и застройщиком Дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч. 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ (в редакции, действовщей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Негматовой Н.В. и ЗАО СК «Южкузбасстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п.1.5 договора № от ДД.ММ.ГГГГ объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, площадью 76,2 кв.м.

Цена договора для участников долевого строительства составляет 3 502 800 руб. со сроком оплаты до 05.ДД.ММ.ГГГГ, что предусмотрено п.2.1 данного договора.

Оформление права собственности на завершенный строительством объект осуществляется при содействии застройщика в Новокузнецком отделе главного управления федеральной регистрационной службы по <адрес> за счет средств участника на основании отдельно заключенного договора поручения об оказании возмездных услуг с застройщиком или лицом, указанным застройщиком (п.4.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ.).

Внесение изменений и/или дополнений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено п.11.2 указанного договора путем двустороннего подписания дополнительных соглашений.

ДД.ММ.ГГГГ. между Негматовой Н.В. и ЗАО СК «Южкузбасстрой» было заключено Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данным соглашением была изменена редакция п.2.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ., а именно, в новой редакции: согласно п.2.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ. оплата по договору производится в следующем порядке: платеж по договору в сумме 3 502 800 руб. – участник долевого строительства (заемщик) оплачивает за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства (заемщику) в соответствии с кредитным договором №, заключенным в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. между участником долевого строительства (заемщиком) и АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО, именуемым в дальнейшем банк, на приобретение объекта, на срок по ДД.ММ.ГГГГ. под 15% годовых.

Также в п.2.2 данного соглашения указано, что в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира, указанная в п.1.1 настоящего договора находится в залоге в силу закона у АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО с момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства –заемщика Негматовой Н.В., так как приобретена заемщиком с использованием кредитных средств банка. Залогодержателем недвижимого имущества является АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

Согласно п.3.2 договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о стоимости предмета залога в размере 3 502 800 руб.

Согласно п.2 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. данное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. с момент его заключения.

05.05.2008г. между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и Негматовой Н.В. был заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставляет Негматовой Н.В. кредитные средства в размере 3 502 800 руб. под 15% годовых со сроком до ДД.ММ.ГГГГ. на приобретение квартиры по договору об инвестировании строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Согласно п.2.2 указанного кредитного договора, исполнение договора обеспечивается залогом инвестиционного взноса по договору залога № от 05.05.2008г., поручительством ЗАО СК «Южкузбасстрой» по договору поручительства № от 05.05.2008г.

ДД.ММ.ГГГГ. между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и Негматовой Н.В. был заключен договор залога №, по условиям которого предметом залога являются денежные средства, внесенные в оплату инвестиционного взноса и права требования на денежные средства, внесенные в оплату инвестиционного взноса, которые внесены инвестором (залогодателем) по договору № об инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между банком и инвестором (залогодателем) на момент заключения настоящего договора залога (п.3.1 договора о залоге).

Таким образом, заключая дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ. стороны изменили порядок оплаты по договору участия в долевом строительстве, которая производится за счет средств, предоставленных Негматовой Н.В. в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ., и при этом в п.2.2 дополнительного соглашения указано, что квартира находится в залоге в силу закона у АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

ДД.ММ.ГГГГ. за № была произведена государственная регистрации права собственности Негматовой Н.В. на квартиру по адресу: <адрес> на основании следующих документов:

Договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: квартал <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ.;

Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. №;

Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№ от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации <адрес>;

Акта передачи недвижимости в жилищной сфере от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. на основании указанных правоустанавливающих документов в ЕГРП была внесена также запись об ипотеке в силу закона указанной квартиры в пользу залогодержателя – АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

Ипотека в силу закона – это прямо установленные законом ситуации, когда недвижимое имущество считается находящимся в залоге у кредитора по кредитному договору, договору займа или по иному обязательству, автоматически, без заключения дополнительных договоров и соглашений об ипотеке.

Заемщиком Негматовой Н.В. в судебном заседании не оспаривается, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> приобретена ею за счет кредитных средств по заключенному договору с АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО от ДД.ММ.ГГГГ. и обязательства перед АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО до настоящего времени ею не погашены.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ, в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с п.2 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п.1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно п.2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с п.1 ст.11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент регистрации ипотеки) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Как установлено судом, государственная регистрация права собственности Негматовой Н.В. была произведена на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> №№ от ДД.ММ.ГГГГ.; дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве от 05.10.2007г. №; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№ от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации <адрес>; акта передачи недвижимости в жилищной сфере от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, суд считает установленным, что квартира приобретена на кредитные средства, полученные Негматовой Н.В. у ОАО «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО.

На основании пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. А кредитные обязательства перед банком Негматова Н.В. не исполнила, что ею не оспаривается в судебном заседании.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Погашение регистрационной записи об ипотеке может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

Право залога у банка возникло в соответствии с требованиями закона, согласно п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки - объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. №213, действовавшей на момент регистрации права собственности Негматовой Н.В. и утратившей силу в связи с изданием приказа Минюста России №243 от 29.12.2012г.).

Таким образом, представленные на регистрацию права собственности Негматовой Н.В. договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ., разрешение на ввод в эксплуатацию, акт передачи недвижимости в жилищной сфере, а также кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО и Негматовой Н.В. явились законным основанием для возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности Негматовой Н.В. на квартиру.

Кроме того, на заявлении о государственной регистрации права собственности содержится отметка З. о том, что заявителю Негматовой Н.В. известно о регистрации ипотеки в силу закона.

Доводы Негматовой Н.В. об отсутствии в доверенности у представителя З. полномочий на регистрацию сделки – залога, ипотеки в силу закона суд считает несостоятельными, поскольку действующим на момент возникновения спорных правоотношений законодательством, какого-либо волеизъявления сторон для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось, в то время как, имея в совеем распоряжении договор долевого участия в строительстве, дополнительное соглашение к нему, а так же кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ., регистрирующий орган обязан был зарегистрировать обременение –ипотеку в силу закона в отношении квартиры Негматовой Н.В.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу по иску Негматовой Н.В. к Управлению Росреестра по <адрес>, ОАО АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» о снятии обременения, вступившим в законную силу установлено, что регистрация ипотеки произведена законно, в связи, с чем отсутствуют основания для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. отказано в удовлетворении иска Негматовой Н.В. к Управлению Росреестра по <адрес> об обязании погасить регистрационную запись. Решение суда от ДД.ММ.ГГГГ. оставлено без изменений.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительной ипотеки в силу закона, признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационной записи об ипотеке, признании действительной редакции п.2.2 кредитного договора, признании незаключенным договора залога квартиры, поскольку истец в обоснование поданного иска ссылается на обстоятельства, которые уже были предметом рассмотрения исковых требований Негматовой Н.В. Судом была дана оценка действий регистрирующего органа в части правомерности регистрации ипотеки, соответственно иных (дополнительных) документов, в том числе соглашения об оценке квартиры, отчета об оценке и закладной не требовалось для регистрации ипотеки в силу закона.

При установленных обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований Негматовой Н.В.

В соответствии со ст. ст. 307 - 328 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Суд считает подлежащим удовлетворению требования банка к ответчику об обращении взыскания на заложенное имущество, при этом исходит из следующего:

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с положениями ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору.

Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования истца и обратить взыскание на заложенное имущество по данному договору – квартиры.

В силу ч. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Исходя из материалов дела, в обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору между ответчиком и банком был заключен договор о залоге имущества.

Таким образом, у истца возникло право обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

При решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, истец просит определить стоимость реализуемого имущества.

Стоимость имущества - квартиры, расположенной по <адрес>, составляет 3 502 800 руб.

По определению суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу была назначена и проведена судебная экспертиза. Согласно отчету ООО «<данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 3 869 000 руб.

Исследовав имеющийся в материалах дела отчет о стоимости заложенного имущества – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, суд принимает отчет ООО «<данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд исходит из следующего, что расчет стоимости заложенного имущества произведен квалифицированным специалистом, с использованием научно-технической и нормативно-технической литературы, содержит обоснованные и мотивированные выводы, поставленные вопросу для разрешения экспертизы согласован.

Ответчиком доказательств иной рыночной стоимости вышеуказанной квартиры не представлено.

В соответствии с положениями ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика и устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении начальной продажной стоимости находящего в залоге имущества в сумме 3 095 200 руб ( 80% от рыночной стоимости) и способа реализации – публичные торги.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Обратить взыскание на предмет залога – 2-х комнатную квартиру, назначение: жилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м, этаж 15, находящуюся по адресу: <адрес>. Определить способ реализации заложенного имущества – публичные торги, установив начальную продажную цену квартиры 3 095 200 руб.

В удовлетворении иска Негматовой Н. В. к Акционерному коммерческому банку «Новокузнецкий муниципальный банк», открытое акционерное общество, Управлению Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительной ипотеки в силу закона, признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, погашении регистрационной записи об ипотеке, признании действительной редакции п.2.2 кредитного договора, признании незаключенным договора залога квартиры отказать.

    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский облсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: (подпись)

Верно: Судья: Н.А.Путилова