Решение по делу № 3а-51/2021 от 01.04.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

            УИД    <...>

дело № <...>

28 мая 2021 года                                                     г. Улан-Удэ

    Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Свистунове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Черноусовой О.А. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, Черноусова О.А. (с учетом уточнения) просила установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства нежилого здания с кадастровым номером 03:24:000000:48038, площадью 257,7 кв.м., расположенного на 1, цокольном и мансардном этажах 1 этажного здания (номер на поэтажном плане Лит. Б2 цокольный этаж: 1-11, Лит. Б 1 этаж:1-11, Лит.Б4 мансардный этаж:1-7), адрес: <...> в размере рыночной стоимости равной 2 507 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г. Также просила возложить обязанность на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта недвижимости. Установить сведения об измененной кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 03:24:000000:48038 с даты начала применения для целей налогообложения.

Требования основаны на том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату значительно превышала его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Административный истец Черноусова О.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель Правительства Республики Бурятия Тутаева Ю.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, полагала, что оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги при оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Управления Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебное заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованное лицо Администрация г. Улан-Удэ, будучи надлежаще извещенной о судебном заседании, представителя не направила.

         Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Черноусовой О.А. подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, с 29 марта 2021 г.Черноусовой О.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 03:24:000000:48038, площадью 257,7 кв.м., расположенного на 1, цокольном и мансардном этажах 1 этажного здания (номер на поэтажном плане Лит. Б2 цокольный этаж: 1-11, Лит. Б 1 этаж:1-11, Лит.Б4 мансардный этаж:1-7), адрес: <...>

Согласно кадастровой выписке на здание от 11 марта 2021 года №КУВИ-002/2021-20860962 по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 03:24:000000:48038 определена в сумме 7351244,14 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость здания, определенная на основании постановления Правительства РБ № 476 от 13 октября 2016г., является актуальной, сведения о ней содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В обоснование заявленного административного иска, Черноусова О.А. ссылалась на то, что поскольку кадастровая стоимость объекта капитального строительства существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц.

В силу положений пункта 1 статьи 403 и статьи 408 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку спорного объекта капитального строительства для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

           Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого здания административного истца определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

    Постановление Правительства Республики Бурятия от 26 октября 2020 г. № 648 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости», которое устанавливает в качестве таковой даты на территории Республики Бурятия - 1 января 2021 года, в данном случае неприменимо, поскольку пунктом 6 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» установлено, что положения данного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 25 этого же Закона, он вступил в силу с 1 января 2017года, тогда как административным истцом по настоящему делу оспариваются результаты государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты.

Более того, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2016 года, является действующей, следовательно, применение положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с 1 января 2021 года исключало бы право Черноусовой О.А. на установление рыночной стоимости объекта капитального строительства для целей налогообложения.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства здания № 05/21, выполненный частнопрактикующим оценщиком <...> А.А.

Оценщик <...> А.А. на дату проведения оценки состояла в Ассоциации «Русское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков № 005069, имела полис страховой ответственности (СПАО «Ингосстрах», сертификат № 433-725-102210/21, срок действия договора с 01.03.2021 г. по 28.02.2022 г.), а также квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение г. Улан-Удэ, провел анализ рынка объекта оценки, а также цены предложений на продажу нежилых зданий офисно-торгового сегмента многофункционального назначения по состоянию на дату проведения оценки, цены предложений аренды нежилых зданий офисно-торгового сегмента многофункционального назначения за 2015 г. в г. Улан-Удэ, предложений по продаже земельных участков для размещения объектов офисно-торгового сегмента многофункционального назначения.

Оценщик использовал информацию сайтов :https://rosreestr.ru/; http://www.ivr.ru/buryatia/, http://buriatia.ru; http://www.avito.ru/, http://www.domofon.ru/, данные сайтов архивов: Avito/https://ruads.org/, http:/uurielt.ru/, http/avito.ru/; публичную кадастровую карту г. Улан-Удэ http/pkk.rosreestr.ru/.

В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку рынок предложений по продажам коммерческих объектов в г. Улан-Удэ развит в достаточной мере, имеется достаточная и достоверная информация для анализа рынка и характеристиках объектов-аналогов. Также оценщиком использовался доходный подход методом прямой капитализации. Выбор метода обусловлен тем, что прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке, чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации. При этом в соответствии с приведенным ФСО № 1 (п. 11), отказ от использования затратного подхода мотивирован в отчете, обусловлен характеристикой помещения как нежилого.

         Применяя доходный подход, оценщик выбрал 3 аналога – нежилые здания коммерческого назначения офисно-торгового сегмента, расположенные в г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

    При проведении расчета арендной ставки для объекта оценки в год оценщиком произведены следующие корректировки: на торг - -13,9% (в отношении всех объектов аналогов), на общую площадь – 6 % (объект-аналог 1), - -8% (объекты-аналоги 2,3).

     Скорректированная средневзвешенная ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки определены оценщиком – 3997 руб./кв.м./год с НДС.

    Чистый операционный доход от аренды объекта оценки с учетом НДС составил 590 205 руб.

     Оценщиком применен коэффициент капитализации– 12,7%

    Рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС исходя из чистого операционного дохода и ставки капитализации составила 4 647 283 руб.

При определении рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки коммерческого назначения, предназначенные для объектов офисно-торгового назначения, расположенные в г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с земельным участком, на котором расположен объект оценки, по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

    При проведении расчета рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства экспертом произведены следующие корректировки: поправка на торг - -14% (в отношении всех объектов аналогов), поправка на местоположение – 4 % (объект-аналог 2),

    Скорректированная средневзвешенная цена 1 кв.м. земельного участка составила 4 477 руб. Рыночная стоимость земельного участка – 1 401 301 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, без учета стоимости земельного участка, без учета НДС определена оценщиком – 2 750 832 руб.

При определении рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход методом сравнительных продаж.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – земельные участки коммерческого назначения, предназначенные для объектов офисно-торгового назначения, расположенные в г. Улан-Удэ, по состоянию на дату проведения исследования наиболее точно сопоставимые с земельным участком, на котором расположен объект оценки, по основным характеристикам и параметрам, влияющим на их стоимость.

    При проведении расчета рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства экспертом произведены следующие корректировки: поправка на торг - -14% (в отношении всех объектов аналогов), поправка на местоположение – 4 % (объект-аналог 2),

    Скорректированная средневзвешенная цена 1 кв.м. земельного участка составила 4 477 руб. Рыночная стоимость земельного участка – 1 401 301 руб.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога – офисно-торговые здания, обеспеченные коммуникациями, с известным расположением относительно автодорог, по площади близкие к объекту оценки, в г. Улан-Удэ.

При проведении оценочных работ произведена корректировка на условия рынка (скидки на торг) – -16,9% (в отношении всех объектов-аналогов), корректировка на состояние объекта - 18% (объекты-аналоги 1,2), корректировка на местоположение – 3% (все объекты-аналоги), корректировка на общую площадь – 6 % (объект-аналог 3).

При расчете весового коэффициента оцениваемого объекта недвижимости скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. единого объекта недвижимости составила 17 025 руб./м2.

По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что стоимость капитального строения без учета стоимости земельного участка и без учета НДС 18% составляет 2 343752 руб.

Согласование оценщиком результатов определения рыночной стоимости объекта капитального строительства, полученных путем применения сравнительного и доходного подходов определило итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки – 2 507 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

Дата по состоянию на которую определена рыночная стоимость установлена верно –1 января 2016 г. – тогда когда в ЕГРН внесены сведения об объекте недвижимости.

     Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости нежилого здания, определенной экспертом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости объекта капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года, определенной оценщиком в приведенном отчете.

Доводы представителя Правительства Республики Бурятия Тутаевой Ю.С. о том, что оценщиком выбраны объекты-аналоги, имеющие худшие характеристики относительно местоположения по сравнению с объектом оценки, так в таблице 9 отсутствуют объекты, находящиеся в Октябрьском районе и есть объект недвижимости, который более объектов-аналогов схож по локальному местоположению с объектом оценки, но стоимость данного объекта выше стоимость объектов-аналогов (п. 28 таблицы 9), не свидетельствуют о недостоверности результатов оценки. Все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки и по своим параметрам близки к нему: офисно-торговые здания, обеспеченные коммуникациями, с известным расположением относительно автодорог, по площади близкие к объекту оценки. При проведении определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком произведены поправки, в том числе на местоположение, в соответствии со справочником Лейфера Л.А. за 2016 г., порядок расчета данной корректировки подробно описан, сомнений в возможности использования избранного оценщиком подхода к ее определению у суда не имеется.

В части необходимости учета расположения объектов относительно красных линий оценщиком даны пояснения относительно местоположения в целом, его учета при избрании объектов-аналогов, что и предопределяет ценообразование для коммерческой недвижимости.

    Доводы возражений о том, что в отчете отсутствуют сведения о материале несущих стен объектов-аналогов, вместе с тем оценщик (стр. 74) указывает на то, что материал стен – кирпич, как у объекта оценки, о недостоверности рыночной стоимости не свидетельствуют, поскольку сведения, указанные в отчете административным ответчиком не опровергаются.

    Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении административного иска Черноусовой О.А. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года –2 507 000 руб.

    В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

        Из материалов дела видно, что с настоящим административным исковым заявлением Черноусова О.А. обратилась 1 апреля 2021 г.

    Требование административного истца о судебном понуждении Управления Росреестра по Республике Бурятия внести в ГКН новую рыночную стоимость объекта капитального строительства, удовлетворению не подлежит, так как в силу положений статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ такая обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении рыночной стоимости судом в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно абз. 5 п. 2 ст. 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Следовательно, требования административного истца об установлении сведений об измененной кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 03:24:000000:48038 с даты начала применения для целей налогообложения также не подлежат удовлетворению, поскольку соответствующее правило установлено законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Административный иск Черноусовой О.А. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости, поступивший в Верховный Суд Республики Бурятия 1 апреля 2021 г., удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером 03:24:000000:48038, площадью 257,7 кв.м., расположенного на 1, цокольном и мансардном этажах 1 этажного здания (номер на поэтажном плане Лит. Б2 цокольный этаж: 1-11, Лит. Б 1 этаж:1-11, Лит.Б4 мансардный этаж:1-7), адрес: <...>., в размере его рыночной стоимости равной 2 507 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 мая 2021 г.

Председательствующий                      Т.Н. Раднаева