Решение по делу № 33а-1788/2018 от 26.01.2018

Дело №33а – 1788/2018

Судья Ефремова О.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 февраля 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Поповой Н.В.

Судей Никитиной Т.А., Кустовой И.Ю.

При секретаре Рогатневой А.Н.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации города Перми на решение Пермского краевого суда от 27 ноября 2017 года, которым постановлено: «В удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 672 - отказать».

Заслушав доклад судьи Никитиной Т.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25.07.2017 №672 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 – ФЗ.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Департамент земельных отношений администрации города Перми, считает его незаконным и необоснованным поскольку разница между кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью составляет 59%, что превышает разумные пределы и вызывает сомнения в объективности проведенной оценки.

Оценщиком не определен сегмент рынка, объект – аналог №1,2 застроен, однако в отчете об оценке не приведена информация о данном факте. Объект – аналог № 3 попадает в зону катастрофического затопления, таким образом требуется корректировка объекта оценки.

Объект оценки и объекты – аналоги имеют разный вид разрешенного использования, корректировки не приведены.

Оценщик ссылается на несуществующий, на тот момент, отчет об оценке, тем самым вводит в заблуждение пользователей отчета.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае - Спицына А.С. (по доверенности) просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения суда, судебная коллегия оснований к его отмене не усматривает

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела МАОУ «СОШ №**» на праве постоянного бессрочного пользования принадлежит земельный участок площадью 19133, 68 кв.м. с кадастровым номером **, расположенный по адресу: ****.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 179592164 рубля 54 коп.

Не согласившись с указанной оценкой, МАОУ «СОШ №**» 13.07.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому (далее по тексту – Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 №П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости №03-07/17 от 12.07.2017.

Решением Комиссии от 25.07.2017 № 672 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 59 714000 руб., установленной в отчете об оценке рыночной стоимости №03 – 07/17 от 12.07.2017, который был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Отказывая Департаменту в удовлетворении заявленных требований, суд, руководствуясь положениями Закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ предоставленные доказательства в совокупности, пришел к выводу о том, что представленный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем определенная данным отчетом стоимость земельного участка является достоверной.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Приказами Минэкономразвития России утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО), в том числе ФСО № 1 (приказ от 20.05.2015 г. № 297), ФСО № 3 (приказ от 20.05.2015 г. № 299), ФСО № 7 (приказ от 25.09.2014 г. № 611).

Пунктами 5, 11 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт5).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов( пункт 11)

Пунктом 22 ФСО № 7 определены особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости, в том числе относительно объектов-аналогов.

Как установлено пунктами 21, 23 ФСО № 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки; д) вид стоимости; е) дату оценки; ж) допущения, на которых должна основываться оценка; з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки (пункт 21).

Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке (пункт 23).

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки (подпункт «а» пункта 8 ФСО № 3).

В силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Оценщиком при проведении оценки в качестве сегмента рынка, к которому относится объект оценки, избран сегмент рынка: «коммерческая недвижимость». На странице 10 в таблице 3 Отчета отражено текущее назначение и использование, перспективное развитие объекта оценки, что указывает на сегмент рынка, к которому он относится.

Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и под строительство объектов коммерческой недвижимости на Пермском земельном рынке объединены в один сегмент рынка: участки под многоэтажное строительство.

Использование в отчете об оценке данных по двум сегментам рынка, к которым относится подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства объектов коммерческого строительства» и подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов» не противоречит действующему законодательству. В связи с изложенным доводы апелляционной жалобы в указанной части не могут повлечь отмену решения суда.

Оцениваемый земельный участок, исходя из указанных в отчете допущений, оценивался оценщиком как свободный, несмотря на наличие застройки, соответственно наличие объектов капитального строительства на объектах аналогах не являлось бы в данном случае ценообразующим фактором, с учетом отсутствия сведений о застройке в объявлениях о продаже.

Доводы о том, что оценщик не учел, что объект аналог № 3 входит в зону катастрофического затопления основанием к отмене решения суда являться не может поскольку, как следует из отчета об оценке, оценщик, руководствуясь принципом достаточности, принял во внимание факторы, существенно влияющие на ценообразование. Как именно указанная административным истцом характеристика объекта аналога № 3 повлекла занижение рыночной стоимости объекта оценки, административным истцом доказано не было.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в задании на оценку оценщик сослался на несуществующий на тот момент отчет об оценке, не указывают на нарушение этапов оценки и введение пользователей отчета в заблуждение.

В соответствии с положениями п. 21 ФСО N 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценочной деятельности и должно содержать в себе сведения об объекте оценки, о правах на объект оценки, о цели проведения оценки, о предполагаемом использовании результатов, о подлежащем установлению виде стоимости, о дате оценки, о допущениях, на которых должен основываться оценщик.

Согласно п. 23 ФСО № 1 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

В силу п. 24 ФСО № 1 при проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

С учетом сказанного, в задании на оценку правомерно приведена ссылка на используемые оценщиком допущения, с отсылкой на текст отчета, поскольку допускается указывать на допущения как в задании на оценку, так и тексте отчета.

Отчет об оценке содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

В отчете содержится указание на этапы проведенной оценки, подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемого метода, обоснование примененных корректировок либо мотивы их отклонения по каждому объекту аналогу.

Возражая против выводов оценщика, изложенных в отчете об оценке, формально ссылаясь на несоответствие отчета Федеральным стандартам оценки, на отсутствие всех характеристик объектов-аналогов, не применение соответствующих корректировок, административный истец каких-либо доказательств, опровергающих достоверность установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, либо доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет.

При таких обстоятельствах основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, а соответственно и для вывода о незаконности оспариваемого решения Комиссии, у судебной коллегии отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309,311 Кодекса административного судопроизводства Российской федерации судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 27 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи