Решение по делу № 2-400/2024 от 19.07.2024

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новоаннинский «08» октября 2024 года

Новоаннинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Захарова Р.П.,

при секретаре судебного заседания Седовой Т.А.,

с участием представителя истца и ответчика Маслиева Т.А. – Шабунина А.Б., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика и истца Котти О.В. – Страхов А.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маслиева Т.А. к Котти О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и по встречному исковому заявлению Котти О.В. к Маслиева Т.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Маслиева Т.А., в лице представителя Шабунина А.Б., обратилась в Новоаннинский районный суд <адрес> с иском к Котти О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять земельный участок и жилой дом расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и оплатить, предусмотренную договором денежную сумму. Согласно пунктам 2.1 – 2.3 договора стороны согласовали цену предмета договора в размере 1 000 000 рублей, из которых цена земельного участка 200 000 рублей, жилого дома – 800 000 рублей. При подписании договора покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 500 000 рублей. Остальная часть денежной суммы в размере 500 000 рублей должна быть уплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение условий договора, при его подписании покупатель не уплатила денежные средства в размере 500 000 рублей, обещав исполнить обязательства в полном объеме, в размере 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.1 договора купли-продажи земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрены и фактически переданы покупателю в качественном состоянии известном последнему. Стороны договорились рассматривать настоящий договор в качестве документа, подтверждающего произведенную передачу земельного участка и жилого дома. Специальный передаточный акт сторонами не составлялся. Ввиду того, что при подписании договора ответчик не уплатила истцу денежные средства в размере 500 000 рублей, истец не настаивала на исполнении положений пункта 3.1 договора о фактической передаче покупателю объектов недвижимости, передачи ей ключей от дома, технических документов на жилой дом и земельный участок. Истец по настоящее время несет бремя содержания спорного имущества, обеспечивает его сохранность, оплачивает коммунальные платежи. Между сторонами были доверительные, родственные отношения, так как супруг продавца – М.Ю. и сожитель покупателя А.И. являются сводными братьями, и с детства проживались и воспитывались одной семьей. Ответчик с А.И. поддерживали дружеские и родственные отношения, приезжали в гости к семьей истца на два месяца в период заключения сделки, поэтому сомнений в добросовестности и порядочности покупателя у истца не было до настоящего времени. В конце июня 2024 года ответчик сообщила истцу о том, что намеренна уплатить только 500 000 рублей, предусмотренные договором. ДД.ММ.ГГГГ истце получила извещение о внесении ответчиком на депозит нотариуса 500 000 рублей. Таким образом, задаток по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ уплачен покупателем только ДД.ММ.ГГГГ, путем внесения денежных средств на депозит нотариуса, оставшаяся часть денежных средств в размере 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оплачена. Указанные нарушения условий договора являются существенными, и влекут для истца значительный материальный ущерб. Просит суд: - расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный в реестре нотариуса <адрес> У.А. №-№ заключенный между М. (Бурцевой) Т.А., с одной стороны, и Котти О.В. с другой стороны в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>; - аннулировать запись о регистрации перехода права собственности к Котти О.В. от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок, от ДД.ММ.ГГГГ № на жилой дом и возвратить в собственность Маслиева Т.А. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

Котти О.В., в лице своего представителя Страхов А.В., обратилась в суд с встречным иском к Маслиева Т.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ Котти О.В. и Б. заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик передает истцу жилой дом, площадью 58,8 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 5230 кв.м. с кадатсровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. Сумма сделки по договору купли-продажи составила 1 000 000 рублей, из которых 500 000 рублей были выплачены ответчику наличными денежными средствами при подписании договора-купли продажи, оставшаяся сумма, согласно условий договора должна быть выплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности на указанные жилой дом и земельный участок был зарегистрирован в ЕГРН, о чем были внесены соответствующие записи. Также в ЕГРН было зарегистрировано обременение объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона. После заключения договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом У.А. и передаче денежных средств ответчику, истец уехала по адресу своего постоянного проживания, договорившись в ответчиком, что приедет непосредственно перед передачей оставшихся денежных средств согласно условий договора. В свою очередь, ответчик обещала вывезти из спорного домовладения свои личные вещи. В конце июня 2024 года истец приехала в <адрес> и предложила ответчику принять оставшуюся сумму в размере 500 000 рублей и снять обременение на проданную недвижимость, на что ответчик ответила отказом, потребовав еще 500 000 рублей. Истцом в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 500 000 рублей были внесены на депозитный счет нотариуса <адрес> У.А., ответчик была об этом уведомлена. Таким образом, истцом в полном объеме выполнены обязательства установленные п. 2.1, 2.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд: - признать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствующей; - признать регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствующей.

Истец и ответчик Маслиева Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, причины неявки не известны.

Представитель истца и ответчика Маслиева Т.А. – Шабунина А.Б. в судебном заседании исковые требования Маслиева Т.А. поддержала по основаниям и доводам изложенном в иске, просила их удовлетворить, в удовлетворении встречных требований Котти О.В. просила отказать, поскольку фактически Маслиева Т.А. денежных средств в качестве аванса в размере 500 000 рублей не получала.

Ответчик и истец Котти О.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, причины неявки не известны.

Представитель ответчика и истца Котти О.В. – Страхов А.В. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований Маслиева Т.А. отказать, а встречное исковое заявление удовлетворить по основаниям и доводам встречного иска.

Третье лицо – нотариус У.А. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежаще, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен судом надлежаще, в письменном объяснении просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, при вынесении решения полагаются на усмотрение суда.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав стороны, оценив доводы первоначального искового заявления и встречного, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Бурцевой Т.А. (продавец) и Котти О.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность следующие объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 59,8 кв. м, с кадастровым номером №, земельный участок площадью 523 кв. м, с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>.

По условиям договора, стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 1 000 000 (три миллиона) руб., из которых цена земельного участка 200 000 рублей, цена жилого дома – 800 000 рублей (п.2.1 договора).

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, при подписании настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу наличными деньгами денежную сумму в размере 500 000 рублей, рассматриваемую сторонами как задаток по настоящему договору.

Остальная часть денежной суммы в размере 500 000 рублей должна быть уплачена с отсрочкой в срок до пятнадцатого июля 2024 года наличными деньгами. Покупатель вправе произвести, а продавец обязан принять платёж в любой день до истечения указанного срока. В случае просрочки платежа Продавец вправе предъявить договор к взысканию недополученной суммы в порядке, установленном законодательством на день предъявления требования п.2.3 договора).

В пункте 3.1 договора указано, что земельный участок и жилой дом, являющиеся предметом настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрены и фактически переданы Покупателю в качественном состоянии известном последнему. Стороны договорились рассматривать настоящий договор в качестве документа, подтверждающего произведенную передачу земельного участка и жилого дома. Специальный передаточный акт сторонами не составлялся. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ Б. заключила брак с М.Ю. /л.д.14/, после заключения брака ей присвоена фамилия М..

ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировало переход права собственности на объекты недвижимости к покупателю Котти О.В., что подтверждается выписками из ЕГРН /л.д. 16-19/.

В этот же день в пользу Бурцевой Т.А. Управлением Росреестра по <адрес> было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом (запись регистрации №) и земельный участок (запись регистрации №) сроком до ДД.ММ.ГГГГ в связи с рассрочкой платежа по вышеуказанному договору.

ДД.ММ.ГГГГ на публичный депозит нотариуса <адрес> У.А. – Котти О.В., в целях исполнения условий договора, было внесено 500 000 рублей /л.д.28-31/.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом Маслиева Т.А. заявлено требование о расторжении договора по основаниям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, со ссылкой на то, что в действительности ответчик не произвел оплату по вышеназванному договору в полном объеме, что является существенным нарушением его условий.

Вместе с тем, согласно сообщению нотариуса <адрес> У.А. указанный договор купли-продажи оформлялся с рассрочкой платежа в размере 500 000 рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договора Б. - продавец, Котти О.В. – покупатель. Продажная цена 1 000 000 рублей, 500 000 рублей покупатель уплатил наличными деньгами при подписании договора купли-продажи. Уплаченная сумма указана как задаток по договору купли-продажи. Оставшаяся сумма 500 000 рублей должная была быть уплачена с отсрочкой платежа. В связи с непринятием денежных средств в размере 500 000 рублей Бурцевой Т.А., покупатель недвижимости Котти О.В. для исполнения условий договора ДД.ММ.ГГГГ внесла – 500 000 рублей на публичный депозит нотариуса. Цена и порядок расчета при оформлении договора купли-продажи сторонами сделки нотариусом были разъяснены.

Кроме того, согласно п. 2.2 договора купли-продажи, при подписании настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу наличными деньгами денежную сумму в размере 500 000 рублей, рассматриваемую сторонами как задаток по настоящему договору.

Таким образом, условия договора по оплате стоимости спорного имущества стороной покупателя, в лице Котти О.В., были выполнены в полном объеме. Доказательств, свидетельствующих об обратном, стороной истца Маслиева Т.А. в суд не представлено.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами, недвижимое имущество передано покупателю, покупателем в свою очередь переданы продавцу денежные средства в размере 1 000 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи и письменным объяснением нотариуса У.А., суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска Маслиева Т.А. и расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не имеется.

Вместе с тем, суд полагает возможным удовлетворить встречное исковое требование Котти О.В., по следующим основаниям.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, целью залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Согласно ч. 1, 5 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В пунктах 52 и 53 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, поскольку прекратились обязательства Котти О.В. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу его надлежащего исполнения, прекращаются и обеспеченные ипотекой обязательства по данному договору.

При таких обстоятельствах, суд считает исковое заявление Котти О.В. о признании обременения в виде ипотеки на жилой дом и земельный участок отсутствующим, подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Маслиева Т.А. к Котти О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – отказать.

Встречное исковое заявление Котти О.В. к Маслиева Т.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка – удовлетворить.

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, отсутствующим.

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>, отсутствующим.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Волгоградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Новоаннинский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 октября 2024 года с использованием компьютера.

Председательствующий судья _______________ Р.П. Захаров