Решение по делу № 2-3257/2018 от 12.03.2018

Дело № 2-3257/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    город Вологда                                                                                         08 июня 2018 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Верховцевой Л.Н.,

с участием:

- представителя истца (ответчика по встречному иску) Чебыкиной Ю.Ю.,

- представителя ответчика (истца по встречному иску) Третьякова А.М.,

при секретаре Стремецкой О.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Вологды к Ольшукову С. А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, и встречному иску Ольшукова С. А. к администрации города Вологды о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств,

установил:

Администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Ольшукову С.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, требования мотивированы тем, что Администрация города Вологды и Ольшуков С.А. заключили договор купли-продажи земельного участка от 12.02.2018 №. Заключение договора было обусловлено Прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества города Вологды на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов, утвержденный решением Вологодской городской Думы от 24.11.2016 №, решением Вологодской городской думы от 21.12.2017 № «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес>, с земельным участком», протоколом о торгах открытого аукциона по продаже муниципального имущества № от 05.02.2018. Предметом указанного договора является двухэтажное нежилое здание площадью 291 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость имущества определена по итогам аукциона и составляет 3 953 800 руб., в том числе: цена двухэтажного нежилого здания 756676 руб. с учетом НДС, цена земельного участка – 3197124 руб. без НДС. В соответствии с п. 2.4 раздела 2 договора задаток, уплаченный покупателем по условиям аукциона в сумме 460760 руб., засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, а именно в счет оплаты за земельный участок. В соответствии с п. 2.3 раздела 2 договора покупатель обязался выплатить в бюджет города Вологда стоимость имущества за минусом задатка: 3493040 рублей, в том числе: цена двухэтажного нежилого здания 756676 руб. с учетом НДС, цена за земельный участок 2736364 руб. без НДС. Согласно п.п. 2.3, 2.5 договора покупатель принял на себя обязательство уплатить в бюджет города стоимость имущества в размере 3493040 руб. единовременно в течение 10 дней со дня подписания договора путем перечисления денежных средств с бюджет города Вологды. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств в бюджет города Вологды по указанным в договоре реквизитам. Согласно справке отдела надзорной деятельности и профилактической работе по г. Вологда Управления надзорной деятельности и профилактической работе Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациями ликвидации последствий стихийных бедствий Вологодской области МЧС России от 20.02.2018 № 5 февраля 2018 в 15 час. 05 мин на пульт ЦППС поступило сообщение о пожаре в 2-этажном деревянном, расселенном доме, расположенном по адресу: <адрес>. В результате пожара повреждена кровля дома, чердачные помещения, межэтажные перекрытия дома по всей площади. Также в результате пожара повреждена внутренняя и наружная отделка 1-го и 2-го этажей дома. Вместе с тем, несмотря на возгорание, договор между покупателем и администрацией г. Вологды, действующей от имени муниципального образования «Город Вологда» был подписан, следовательно, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Оплата по договору покупателем не произведена. Задолженность на момент подачи иска в суд составляет 3 493 040 руб. Просит взыскать с ответчика в бюджет города Вологды задолженность по договору купли-продажи в размере 3 493 040 руб., из них: 756 676 руб. – стоимость двухэтажного нежилого здания, 2 736 364 руб. – стоимость земельного участка.

Ольшуков С.А. обратился в суд со встречным иском к администрации г. Вологды о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что на основании протокола об итогах открытого аукциона по продаже муниципального имущества № от 05.02.2018, утвержденного заместителем мэра Вологды – начальником Департамента имущественных отношений Администрации г. Вологды ФИО1 Ольшуков С.А. признан победителем аукциона по приобретению в собственность двухэтажного нежилого здания площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. по адресу: <адрес>. 05.02.2018 Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды в адрес Ольшукова С.А. направлено письмо №, в котором сообщалось, что Ольшуков С.А. признан побудителем открытого аукциона по продаже двухэтажного нежилого здания площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. по адресу: <адрес>. 12.02.2018 между администрацией г. Вологды и Ольшуковым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить находящееся в собственности муниципального образования «город Вологда» следующее недвижимое имущество: двухэтажное нежилое здание площадью 291 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. по адресу: <адрес>. В разделе № договора стороны определили стоимость имущества в размере 3953800 руб., в том числе цена здания 756676 руб., и цена земельного участка 3197124 руб. С учетом внесенного задатка в сумме 460760 руб. покупатель обязан доплатить продавцу (в бюджет города Вологды) денежные средства в сумме 3493040 руб. Согласно п. 3.1 договора имущество осмотрено, претензий к имуществу у покупателя не имеется. Имущество передается по акту приема-передачи в семидневный срок с момента его оплаты в соответствии с условиями договора. Покупатель несет расходы по содержанию имущества с момента подписания акта приема-передачи имущества. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что переход права собственности на имущество от продавца к покупателю оформляется после полной оплаты имущества в порядке, предусмотренном договором. 12.02.2018 Ольшуков С.А. направил в адрес администрации г. Вологды протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, в котором просил внести изменения в п. 3.1 договора № от 12.02.2018. Факт направления указанного протокола разногласий подтверждается сопроводительным письмом Ольшукова С.А. с отметкой о принятии. 19.02.2018 Ольшуков С.А. направил в адрес администрации г. Вологды уведомление, в котором со ссылкой на ч. 2 ст. 328 ГК РФ сообщил о приостановлении своего обязательства по оплате цены договора и предложил 20.02.2018 в 15 час. 00 мин. провести осмотр здания, расположенного по адресу: <адрес>. 20.02.2018 администрацией г. Вологды и Ольшуковым С.А. составлен акт осмотра, в котором сторонами подробно описаны результаты проведенного осмотра. 19.02.2018 Ольшуков С.А. направил в адрес администрации г. Вологды уведомление, в котором предложил отменить результаты аукциона по продаже муниципального имущества, расторгнуть договор и возвратить задаток в сумме 460760 руб. Из содержания положений ст.ст. 546, 556 ГК РФ применительно к условиям договора следует, что Ольшуков С.А. становится титульным владельцем недвижимого имущества, указанного в п. 1 договора, с момента принятия от продавца указанного имущества и собственником данного имущества с момента государственной регистрации права. Акт приема-передачи имущества между истцом и ответчиком не составлялся, имущество по акту Ольшукову С.А. не передавалось до настоящего времени. На момент рассмотрения настоящего спора недвижимое имущество, являющееся предметом договора, осталось в собственности администрации г. Вологды, которая несет риск случайной гибели или случайного повреждения указанного имущества. Из содержания условий договора не следует, что администрация г. Вологды обязалась передать Ольшукову С.А. недвижимое имущество, поврежденное или уничтоженное в результате пожара, в связи с чем на момент заключения договора недвижимое имущество по качественным характеристикам не отвечало условиям договора, в виду того, что по состоянию на дату проведения открытого аукциона было частично уничтожено и частично повреждено в результате пожара. Уведомлением от 27.02.2018 Ольшуков С.А. известил администрацию г. Вологды о своем отказе от исполнения договора, подробно указав мотивы и основания своего решения. Частичное повреждение и частичное уничтожение недвижимого имущества (здания) фактически причинило Ольшукову С.А. ущерб (несоизмеримость стоимости восстановительного ремонта здания, поврежденного в результате пожара стоимости здания), в результате которого лишало Ольшукова С.А. того, на что он рассчитывая при заключении договора. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 12.02.2018, заключенный между администрацией г. Вологды и Ольшуковым С.А., взыскать с администрации г. Вологды в пользу Ольшукова С.А. денежные средства в сумме 460760 рублей.

В судебном заседании представитель Администрации города Вологды Чебякина Ю.Ю. поддержала исковые требования, просила удовлетворить. Встречные исковые требования не признала по доводам и основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

Ответчик Ольшуков С.А. в судебное заседание не явился, его представитель Третьяков А.М. возражал относительно удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные материалы, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Как следует из материалов дела на основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Вологды на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 года № 1025, решении Вологодской городской Думы от 21.12.2017 № 1398 «Об условиях приватизации здания по адресу: <адрес> с земельным участком», протокола об итогах открытого аукциона по продаже муниципального имущества № от 05.02.2018, по извещению № между Администрацией города Вологды (далее по тексту продавец) и Ольшуковым С.А. (далее по тексту покупатель) 12.02.2018 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.

По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить находящееся в собственности муниципального образования «Город Вологда» следующее недвижимое имущество:

- двухэтажное нежилое здание площадью 291 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с земельным участком с кадастровым номером № площадью 1204 кв.м. по адресу: <адрес>. (п. 1.1 договора).

Цена договора, за минусом уплаченного задатка, составляет 3493040 руб., из них: 756676 руб. за здание, 2736364 руб. за земельный участок. (п. 2.3 договора).

Задаток, уплаченный покупателем по условиям аукциона в сумме 460760 руб. засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества, а именно- в счет оплаты за земельный участок. (п. 2.4 договора).

Уплата покупателем суммы в размере 3493040 руб. производится в течение 10 дней со дня подписания договора (п. 2.5 договора). Договор подписан 12.02.2018.

Имущество передается по акту приема-передачи в семидневный срок с момента его оплаты. Переход права собственности на имущество от продавца к покупателю оформляется после полной оплаты имущества (п.п. 3.1, 3.2 договора).

12.02.2018 Ольшуковым С.А., до истечения срока исполнения обязанности по оплате цены договора, установленного п. 2.5, представлен в Департамент имущественных отношений Администрации г. Вологды протокол разногласий к договору, согласно которому покупатель выразил несогласие с п. 3.1 договора, касающийся даты осмотра имущества.

19.02.2018 Ольшуков С.А. до истечения срока исполнения обязанности по оплате цены договора, установленного п. 2.5, представил в Департамент имущественных отношений Администрации г. Вологды уведомление о приостановлении исполнения обязанности по оплате договора в связи с необходимостью осмотра предмета договора.

20.02.2018 сторонами составлен акт осмотра двухэтажного деревянного здания, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому установлено, что в результате пожара 05.02.2018 повреждена кровля дома, чердачные помещения, межэтажные перекрытия дома по всей площади, внутренняя и наружная отделка первого и второго этажей здания. Данные обстоятельства подтверждаются справкой старшего дознавателя ОНД и ПР по г. Вологда УНД и ПР по г. Вологда ГУ МЧС России по Вологодской области от 20.02.2018 №.

27.02.2018 Ольшуков С.А. обратился к продавцу с заявлением о расторжении договора.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что договор купли-продажи был исполнен сторонами. В частности, не представлены доказательства передачи продавцу денежной суммы, определенной договором стоимости продаваемого недвижимого имущества, а также передачи имущества от продавца к покупателю, что свидетельствует о неисполнении продавцом обязанности передать покупателю имущество. При этом доводы представителя администрации относительно не передачи имущества в связи с отсутствием оплаты цены договора признаются необоснованными, так как Ольшуков С.А. до истечения 10-дневного срока оплаты, установленного п. 2.5 договора, обратился к продавцу с заявлением о приостановлении данной обязанности. В этой связи, риск случайного повреждения имущества на Ольшукова С.А. отнесен быть не может. В связи с чем, имеются установленные судом обстоятельства для расторжения договора.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменялись настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется представить вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо наблюдаются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ч, 1 ст. 474 ГК РФ).

Учитывая, что Ольшуков С.А. на момент заключения договора купли-продажи не знал о повреждении предмета договора и не мог действовать с учетом той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, в настоящий момент предмета договора в первоначальном виде уже не существует, бесспорно установлено, что Ольшуков С.А. в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, в связи с чем имеются основания для расторжения договора.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании установленных по делу обстоятельств, задаток, уплаченный Ольшуковым С.А. в размере 460760 рублей, подлежит взысканию с администрации г. Вологды.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Администрации г. Вологды в пользу Ольшукова С.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 8108 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 98, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Вологды к Ольшукову С. А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 12.02.2018 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Ольшукова С. А. к Администрации города Вологды удовлетворить.

Расторгнуть договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12.02.2018, заключенный между Администрацией города Вологды к Ольшуковым С. А..

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу Ольшукова С. А. денежные средства в размере 460760 рублей.

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу Ольшукова С. А. расходы по оплате государственной пошлины в размере 8108 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                 Л.Н. Верховцева

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2018 года.