Решение по делу № 33-579/2016 от 23.12.2015

Судья Тарасюк Ю.В. дело № 33-579/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2016 г г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Елистратовой Е.В.

Судей Занкиной Е.П., Назейкиной Н.А.    

При секретаре Лещевой А.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Крутовецкому М.А. о признании права собственности,

по апелляционной жалобе Крутовецкого М.А. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«Исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Крутовецкому М.А. о признании права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности АО «ГЛОБЭКСБАНК» № на однокомнатную квартиру <адрес>

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 251 рубль 50 копеек».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., возражения на жалобу представителя АО «ГЛОБЭКСБАНКА» Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО « ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с исковым заявлением к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ, Крутовецкому М.А. о признании права собственности на жилое помещение.

В заявлении указали, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.

По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется.

Как стало известно истцу спорная квартира передана по акту приема-передачи Крутовецкому М.А., с которым ответчик в нарушение действующего законодательства РФ подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

В связи с вышеизложенным, АО «ГЛОБЭКСБАНК», ссылаясь на то обстоятельство, что до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру, просил суд признать за ним право собственности на указанное жилое помещение.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Крутовецкий М.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН - ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, которое впоследствии неоднократно продлевалось.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №. При этом, ООО «М-Холдинг» было наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю ( п.4.4.2)

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг». При этом, спорное жилое помещение – <адрес> по указанному перечню передавалась ООО «М – Холдинг».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе и на <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М- Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

ДД.ММ.ГГГГ. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

С ООО «Евро-профит» (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № на общую сумму 16 295 310 руб. на 8 квартир.

Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО «Евро-Профит» перечислило денежные средства ООО «М-Холдинг» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 16 295 310 руб., что подтверждается пл./поручениями, т.е. ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной <адрес>.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «M-Холдинг») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евро-Профит» заключило с ОАО «НТБ» договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома, в том числе в отношении <адрес>. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п. 1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1 739 840 руб. Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО «НТБ» перед ООО «Евро-Профит» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО «Евро-Профит» по кредитному договору в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства банка перед ООО «Евро-Профит» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО «НТБ» с ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Указанные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК « ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ г. ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО «НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № установлено, что договор простого товарищества от ДД.ММ.ГГГГ был фактически исполнен сторонами путём трансформации через трехсторонние договоры инвестирования с привлеченными инвесторами и в последующем ДД.ММ.ГГГГ в договоры долевого участия в строительстве и ДД.ММ.ГГГГ в договоры уступки прав требования.

Таким образом, факт исполнения обязательств по оплате истцом спорного жилого помещения установлен судебными актами

Из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что представитель истца в ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу указал на то обстоятельство, что в отношении спорной квартиры между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», в лице председателя ФИО1 и Крутовецким М.А. был заключен договор долевого участия в строительстве, ссылаясь на данные, содержащиеся в ходатайстве представителя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ФИО2, предъявленном в Арбитражный суд Самарской области и списке членов кооператива, подписанном председателем ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ФИО1

Между тем, указанный договор долевого участия в строительстве заключенный с Крутовецким М.А., ответчики в суд первой инстанции так и не представили.

В свою очередь, договор, на основании которого возникли правоотношения между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Крутовецким М.А., в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, поскольку такая информация не содержится в ЕГРП, в связи с чем, его наличие не может являться препятствием для удовлетворения требований истца.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100 %, но не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч.1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ч.2).

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО ««ГЛОБЭКСБАНК», так и Крутовецкому М.А. (вещь не передана), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Крутовецким М.А. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Крутовецкий М.А. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При этом, по мнению судебной коллегии, АО «ГЛОБЭКСБАНК» избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путём признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ») препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда, установившее факт исполнения Банком своих обязательств по договору уступки права требования, не может быть принято во внимание, в связи с тем, что не имеет преюдициальной силы, являются несостоятельными, поскольку судом и не применялись в данном случае правила ст. 61 ГПК РФ, но в силу ст. 71 ГПК РФ указанное решение должно было быть оценено судом наряду с другими доказательствами по делу.

Доводы жалобы о незаконной регистрации договора уступки права требования, осуществленной Банком в Управлении Росреестра в виду отсутствия факта оплаты со стороны Банка, также являются необоснованными в виду установления судом прямо обратных обстоятельств.

Доводы жалобы о том, что Крутовецкий М.А. не мог провести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве в связи с наличием ареста на квартиру в рамках уголовного дела, не соответствуют действительности, поскольку регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЖСК и Крутовецким М.А. не могла бы быть проведена и при отсутствии данного ареста, поскольку ранее в отношении спорного жилого помещения проведена регистрация договора, заключенного с Банком. Вместе с тем, двойная регистрация договоров невозможна.

Доводы заявителя о том, что квартира фактически передана ему во владение, а Банк никаких мер по получению спорного имущества не предпринимал, не соответствуют действительности. Передача квартиры Крутовецкому М.А. по акту приема-передачи не означает фактического владения им этим жилым помещением, позволяющего применить правила ст. 398 ГК РФ и признать право собственности на квартиру именно за ним. Банк же не может осуществить свои полномочия в отношении спорной квартиры в виду чинения к тому препятствий кооперативом.

     Ссылка Крутовецкого М.А. на необходимость применения абз. 6 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 является неверной, поскольку указанное постановление регулирует иные отношения и к данной ситуации не применимо.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований ГПК РФ.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.10.2015 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Крутовецкого М.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи