Решение по делу № 2-1527/2020 от 21.08.2020

УИД 11RS0002-01-2020-002573-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Воркута Республики Коми             16 октября 2020 года

Воркутинский городской суд Республики Коми в составе председательствующего Солодиловой Е.Ю., при секретаре Засориной С.Е.,

истца Караваевой Т.С., представителя истца Ботнарюка М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1527/2020 по исковому заявлению Караваевой Татьяны Степановны к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств,

установил:

    Истец обратилась в суд с требованиями о признании недействительным п.3.6 договора участия в долевом строительстве № ... от <дата> в части обязания застройщика возвратить денежные средства только при условии, если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к договору, более чем на 1 кв.м. Также истец просит взыскать с ответчика денежную сумму ... руб. в связи с уменьшением площади квартиры, в счет уменьшения цены договора; проценты за пользование чужими денежными средствами на момент вынесения решения суда (на момент подачи иска - ... руб.; компенсацию морального вреда - ... руб.; судебные расходы - ... руб.; а также взыскать с ответчика штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

    В обоснование требований истец указывает, что 28.06.2019 заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве. В Приложении № 1 к договору общая площадь квартиры определена в ... кв.м., стоимость составила ... руб., из расчета ... руб. за один квадратный метр. 15.01.2020 в ходе осмотра квартиры специалистами ООО "Центр экспертных заключений" проведен обмер квартиры, площадь которой составила ... кв.м. В результате обмера, проведенного застройщиком, площадь квартиры определена в ... кв.м., с чем истец не согласна. Полагает, что площадь квартиры менее общей, указанной в договоре, на ... кв.м., в связи с чем истец вправе требовать уменьшения цены договора в соответствии с п.3.6. При осмотре истцом также выявлены недостатки отделки квартиры. Поскольку фактическая площадь квартиры уменьшилась на ... кв.м., истец полагает о наличии существенных отступлений от условий договора в части размера объекта долевого строительства. Также истец считает, что условие о возврате денежных средств участнику долевого строительства застройщиком только при условии, если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к договору, более чем на 1 кв.м., ущемляет ее права потребителя, а значит, является недействительным.

    В отзыве на исковое заявление ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в удовлетворении требований истцу просит отказать, в случае удовлетворения – снизить размер штрафа, установить отсрочку исполнения решения до 01.01.2021, о чем указать в резолютивной части решения.

Ответчик указывает, что в результате обмеров, произведенных застройщиком в соответствии с условиями законодательства и договора, в отношении спорной квартиры, площадь последней составила ... кв.м. Данные сведения внесены в Единый госреестр недвижимости, что подтверждает, что объект прошёл соответствующий кадастровый учёт, в отношении него утверждена кадастровая стоимость. В Ведомости помещений и поэтажном плане общая площадь квартиры также ... кв.м. Уменьшение площади квартиры находится также в рамках допустимого отклонения – 5%, предусмотренного п.п.11.4, 11.5 договора.

В отношении требований истца о признании п.3.6 договора недействительным ответчик указывает об истечении срока исковой давности - 1 год, установленного п.2 ст.188 ГК РФ, поскольку договор подписан 28.06.2019, и применении последствий пропуска срока. Возможность изменения цены договора предусмотрена ч.2 ст.5 Закона № 214-ФЗ, что реализовано сторонами в п.3.6 договора. В связи с чем оснований признать недействительными положения п.3.6 договора как ущемляющих права дольщика, не имеется.

     В судебном заседании истец, представитель истца исковые требования и доводы иска поддержали. Как пояснила истец, при заключении договора она не предполагала, что общая площадь квартиры может уменьшиться, напротив, считала, что она увеличится. Не согласна с пропуском срока оспаривания договора, поскольку об уменьшении площади квартиры узнала только при приемке в январе 2020 года.

     Ответчик ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик", извещенный о судебном разбирательстве, представителя в суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как определено в п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

     В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от <дата> № ... ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" обязался построить корпуса 1,2 жилого дома по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Караваевой Т.С. объект долевого строительства - ..., общей площадью ... кв.м. (проектный номер ..., Приложение № 1). В свою очередь участник долевого строительства Караваева Т.С. обязалась принять и оплатить указанную квартиру.

     В соответствии с п.3.5 договора застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в Приложении № 1 к договору, более чем на 1 кв.м., цена договора увеличивается в сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее чем за 10 дней до подписания Акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.

     Согласно п.3.6 договора, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к договору (графа 6) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 дней со дня получения от участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата денежных средств.

Пунктом 11.4 договора предусмотрено, что в процессе строительства Объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры, от осевых линий по проектной документации. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми, если при этом отклонение общей площади квартиры не превышает лимит, установленный п.11.5 договора, т.е. 5 и менее процентов общей площади квартиры в любую сторону. Указанные изменения и отклонения не приводят к изменению цены договора, за исключением случаев, предусмотренных п.3.5-3.6 договора.

     Кроме этого, согласно п.11.5 договора не являются существенными изменениями проектной документации и нарушениями к качеству строительства, помимо прочего, создание вентиляционных каналов и шахт в кухнях, санузлах, коридорах, которые могут выступать из стен и уменьшать площадь соответствующей части квартиры. Изменения в проектную документацию вносятся в случаях, предусмотренных законом.

     Цена договора согласована сторонами и указана в приложении № 3 к договору – ... руб., цена одного квадратного метра ... руб.

     На претензии истца, полученные 14.02.2020, 06.07.2020, о возврате денежных средств, излишне уплаченных за ... кв.м. общей площади квартиры, 30.07.2020 ответчик указал об отсутствии оснований для их удовлетворения.

     Как указано в Приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве, общая площадь квартиры (ч.5 ст.15 ЖК РФ) составляет 40,6 кв.м. Площадь указана без учета отделочных работ, перечень которых предусмотрен в том же Приложении, и включал в себя: выравнивание, штукатурку, окраску, оклейку обоями, укладку плитки и ламината, зашивку гипсокартоном, сантехническую разводку и т.д.

В силу п.4 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Статья 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

     Акт приема передачи квартиры, которой после сдачи объекта присвоен номер ..., подписан сторонами <дата>. Согласно п.4 Акта стороны подтвердили, что качество объекта долевого строительства, основные характеристики, отделка и оборудование квартиры, соответствуют условиям договора, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Квартира передана истцу общей площадью 39,7 кв.м.

Как следует из Акта осмотра от <дата>, ... истцом осматривалась после проведения отделочных работ, как пояснила истец с привлечением специализированной организации. План и экспликация жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, составлены 20.01.2020, общая площадь квартиры определена ... кв.м. Вместе с тем, данная площадь определена по состоянию после ремонта.

Однако на момент окончания строительства, по результатам обмера, произведенного в соответствии с п.3.5 договора перед вводом объекта в эксплуатацию, площадь квартиры составляла 39,7 кв.м, что установлено в ведомости помещений, и технической документации по данным обмерных работ. Те же сведения внесены в ЕГРН.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В обоснование требования о признании недействительным п.3.6 договора в части обязания застройщика возвратить денежные средства только при условии, если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к договору, более чем на 1 кв.м., истец указывает, что данное условие ущемляет ее права потребителя и должно быть признано недействительным в силу ч.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. А срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч.2 ст.181 ГК РФ).

    В силу ч.1, 2 ст.5 Закона 214-ФЗ в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

То есть, условия изменения цены договора любым образом, оставлены на усмотрение сторон договор в силу указания специального закона. Из п.3.6 следует, что стороны договорились, что погрешность в пределах 1 метра в сторону уменьшения является допустимой и не влечет изменение цены, в связи с чем оснований полагать условие п.3.6 ущемляющим права Караеваевой Т.С. не имеется. Иных оснований полагать условие договора недействительным, в том числе предусмотренных ст.168-179 ГК РФ, судом не установлено и истцом не заявлено. Кроме того, суд находит, что истцом пропущен срок исковой давности для признания п.3.6 договора участия в долевом строительстве недействительным.

    Договор участия в долевом строительстве между истцом и ответчиком заключен 28.06.2019. Как пояснила истец в судебном заседании, с договором она не знакомилась, но не предполагала, что площадь квартиры по окончании строительства может уменьшиться. О фактическом уменьшении площади квартиры узнала в январе 2020 года.

Кроме того, как установлено, подписывая договор участия в долевом строительстве, истец не заблуждалась относительно смысла оспариваемого п.3.6, в части взаиморасчетов сторон в случае фактического уменьшения общей площади квартиры. Следовательно, с момента подписания договора истец знала об условиях возможного возврата денежных средств, уплаченных по договору, срок исковой давности следует исчислять с этого момента; и на дату подачи иска в суд – 21.08.2020 он истек.

Поскольку, в нарушение статей 12 и 56 ГПК РФ истцом не было представлено, а судом в ходе судебного разбирательства добыто доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры истцу, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади квартиры, а изменение площади квартиры после передачи ее участникам долевого строительства произошло по вине застройщика, нарушений прав истца как потребителя действиями ответчика не установлено.

Сведения внесены в ЕГРН по результатам обмера квартиры до ввода объекта в эксплуатацию и отделки, тогда как, тогда как обмеры, отраженные в Плане от 20.01.2020 произведены с учетом ремонта, после проведения отделочных работ.

Таким образом, истцом не доказано, что площадь квартиры была меньше проектной площади более чем на 1 кв. м. до ее отделки.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Караваевой Т.С., как о признании сделки недействительной, так и о взыскании денежных средств: процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа, - не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Караваевой Татьяне Степановне к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Воркутинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в мотивированной форме – 21.10.2020.

Председательствующий                            Е.Ю.Солодилова