Решение по делу № 33-9466/2023 от 13.09.2023

УИД 91RS0024-01-2023-001630-19

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

дело №2-3022/2023              председательствующий судья суда первой инстанции Кулешова О.И.

       №33-9466/2023            судья-докладчик суда апелляционной инстанции Басараб Д.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09.11.2023                                         г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи            Басараба Д.В.,

судей                                Кузнецовой Е.А.,

Сыча М.Ю.,

при секретаре                        Максименко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Первая управляющая компания» о расторжении договоров купли-продажи нежилых зданий, возврате имущества,

по апелляционной жалобе истца Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 06.07.2023

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым обратился в суд с иском, в котором просил расторгнуть договора купли-продажи коммунального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и ООО «Первая управляющая компания»; расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Первая управляющая компания» и ФИО1 на строение литер «А» площадью 390,4кв.м, кадастровый № и нежилого здания площадью №.м, кадастровый №; обязать ФИО1 возвратить истцу нежилые здания с кадастровыми номерами №; в случае неисполнения ФИО1 решения суда в части возврата имущества в течении десяти дней со дня вступления его в законную силу, взыскать с ФИО1 неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда до момента фактического его исполнения.

Исковые требования мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета и ООО «Первая управляющая компания» заключён договор купли-продажи отдельного индивидуального определённого имущества - здания лит. <адрес>, находящихся по адресу: <адрес>. Пункт 5.1 договора содержит перечень обязанностей покупателя, в том числе обязанность провести реконструкцию объекта приватизации в течение 5 лет с момента подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Первая управляющая компания» внесены изменения в договор, согласно которым провести реконструкцию объекта приватизации необходимо в течение 7 лет с момента подписания данного Договора, а в случае намерения заключения сделки, направленной на отчуждение Объекта приватизации, Покупатель до заключения соответствующей сделки обязан письменно уведомить продавца не менее чем за 30 календарных дней с обязательным указанием в уведомлении о переходе неисполненных покупателем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прав и обязанностей новому собственнику, при этом указанные требования также подлежат включению в договор об отчуждении объекта приватизации.

Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Первая управляющая компания» и ФИО1 заключён договор купли-продажи указанных нежилых зданий, в результате чего срок исполнения обязательства по реконструкции объекта приватизации перешло к ФИО1 и который истёк ДД.ММ.ГГГГ. При визуальном осмотре объекта приватизации установлено, что работы по реконструкции объекта не ведутся, объект находится в аварийном состоянии, территория огорожена, строительные работы не проводятся, строительная техника и рабочие отсутствуют. Поскольку условия договора купли-продажи зданий от ДД.ММ.ГГГГ в части проведения собственником реконструкции не выполняются, истец полагает, что он подлежит расторжению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в удовлетворении иска отказано (л.д.178-182).

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить (л.д.186-188).

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции при принятии решения не принял во внимание, что ФИО1 приняв на себя обязанности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ должен был в установленный срок провести реконструкцию объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, указанные обязательства длительный период времени ФИО1 не исполняются, что не было учтено судом первой инстанции.

Представитель апеллянта Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым – ФИО7 в судебном заседании полагал, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО10 в судебном заседании полагала, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. на вопросы судебной коллегии пояснила, что её доверитель не может согласовать в службах проект реконструкции, так как ему не предоставлен земельный участок. ФИО1 обращался с соответствующим заявлением в администрацию, однако ему отказали, данный вопрос (спор) разбирается в судебном порядке.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Согласно положениям статей 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте судебного заседания была заблаговременно размещена на интернет-сайте суда апелляционной инстанции.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), с учётом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав судью-докладчика, лиц, участвующих в судебном заседании, изучив доводы апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался действовавшим законодательством в период нахождения Республики Крым в составе Украины, в части непротиворечащей действующему законодательству и пришёл к выводу, что об отсутствии доказательств наличия ущерба, причинённого истцу ответчиком в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору.

С указанными выводами соглашается судебная коллегия по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Первая управляющая компания» (Покупатель) заключён нотариально удостоверенный договор купли-продажи (т.1 л.д.101-104, 105-108).

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю коммунальное имущество – отдельное индивидуальное определенное имущество - здания лит. <адрес> расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять объект приватизации, оплатить цену в соответствии с условиями, которые определены в настоящем Договоре.

Объект приватизации продан за <данные изъяты> гривен с учётом НДС (пункт 1.6. договора).

Стороны несут материальную ответственность за не выполнение или ненадлежащее выполнение договора согласно действующему законодательству (пункт 4.2 договора).

Пунктом 5.1 договора установлено, что покупатель обязан, в частности провести реконструкцию объекта приватизации в течение 5 (пяти) лет с момента подписания договора.

Пунктом 7.3 определено, что в случае неисполнения покупателем условий этого договора (кроме невыполнения условий, ответственность за которые предусмотрена пунктом 7.2 договора) покупатель обязан уплатить в пользу продавца штраф в размере 10% от цены продажи объекта приватизации.

Уплата штрафа не освобождает покупателя от исполнения обязательств, предусмотренных этим договором.

Согласно пункту 7.4 договора продавец имеет право расторгнуть договор в судебном порядке, если покупатель нарушает свои обязательства по договору.

Договор может быть расторгнут по решению судебных органов (пункт 12.3 договора).

Как указывалось ранее, договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО8, зарегистрирован в реестре под №.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Первая управляющая компания» заключено соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи коммунального имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно:

абзац 5 пункта 5.1 раздела V «Обязанности покупателя» изложен в следующей редакции: «Провести реконструкцию объекта приватизации в течение 7 (семи) лет с момента подписания данного Договора»;

абзац 6 пункта 5.1 раздела V «Обязанности покупателя» изложен в следующей редакции: «В случае намерения заключения сделки, направленной на отчуждение Объекта приватизации, Покупатель до заключения соответствующей сделки обязан письменно уведомить продавца не менее чем за 30 календарных дней с обязательным указанием в уведомлении о переходе неисполненных Покупателем по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прав и обязанностей новому собственнику. Указанные требования также подлежат включению в Договор об отчуждении Объекта приватизации» (т.1 л.д.97-100).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Первая управляющая компания» направила в адрес администрации города Ялта, Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта уведомление о намерении заключения сделки, направленной на продажу объекта приватизации физическому лицу - гражданину РФ ФИО1 (т.1 л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Первая управляющая компания» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключён договор купли-продажи нежилого здания – учреждения литера «А» общей площадью 390,4кв.м, кадастровый № и нежилого здания – пункт приёма белья литера «№» общей площадью №.м, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>, по цене № рублей (т.1 л.д.87-94).

Согласно пункту 5.2 указанного договора расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора.

Пунктом 14 договора предусмотрено, что покупатель обязуется:

- предоставлять по требованию Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (который является правопреемником Фонда коммунального имущества Ялтинского городского совета), необходимые материалы, сведения, документы по выполнению покупателем условий договора купли-продажи, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО8 по реестру № и соглашения о внесении изменений в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым по реестру за №-н/82-2018-6-126;

- провести реконструкцию нежилых зданий в течение 7 (семи) лет с момента подписания договора купли-продажи, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО8 по реестру №.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности ФИО1 на нежилые здания с кадастровыми номерами № зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.42-45).

Обращаясь в суд истец указывает, что работы по реконструкции объекта приватизации не ведутся, объект находится в аварийном состоянии, территория огорожена, строительные работы не проводятся, строительная техника и рабочие отсутствуют, что отражено в акте осмотра территории (обследования), составленного сотрудниками департамента муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> (т.1 л.д.18-23).

ДД.ММ.ГГГГ за исх. №.1-24 Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым направил в адрес ФИО1 и ООО «Первая управляющая компания», в целях досудебного порядка урегулирования спора, претензию с предложением оплатить штраф за невыполнение условий договора по реконструкции объекта приватизации в срок до ДД.ММ.ГГГГ, расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре за № и вернуть объект приватизации (л.д.47).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Согласно с частью 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Поскольку истцом оспаривается договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2013, то есть в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины, то судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что к спорным правоотношениям частично подлежит применению законодательство Украины.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 626 Гражданского кодекса Украины (далее по тексту – ГК Украины) договором признаётся соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.2 ст.651 ГК Украины договор может быть изменён или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причинённого этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Указанные положения ГК Украины не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК Российской Федерации).

Так, в соответствии с п.1 ст.420 ГК Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.4 ст.421 ГК Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ, п.п.1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49).

Согласно п.2 ст.450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Из положений п.2 ст.450 ГК Российской Федерации следует, что нарушение признается существенным, если: стороны указали в договоре, что оно существенное (п.4 ст.421 ГК РФ); нарушение определено как существенное в законе; суд установит, что нарушение существенно.

    Таким образом, существенное нарушение договорной обязанности может являться основанием для предъявления иска о расторжении договора продажи недвижимости.

Как указывалось ранее, оспариваемые истцом договоры являются возмездными, обязанность оплаты по которым покупателями исполнена, продаваемые объекты недвижимости фактически переданы покупателям, право собственности на объекты, в установленном законном порядке, зарегистрировано за покупателями.

Вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции правомерно указал, что вопреки положениям ст.56 ГПК РФ, со стороны истца не представлено допустимых доказательств нарушения существенных условий оспариваемых договоров.

Судебная коллегия соглашается с оценкой существенных условий договора купли-продажи от 13.11.2013, заключённого в процессе приватизации коммунального имущества, со ссылками на законодательство, действовавшее на дату его заключения, в частности на Закон Украины от 04.03.1992 №2163-XII «О приватизации государственного имущества» (далее по тексту – Закон №2163-XII).

Согласно ст.1 Закона №2163-XII приватизация имущества государственных предприятий Украины (далее – приватизация) – это отчуждение имущества, находящегося в общегосударственной, республиканской (Республики Крым) и коммунальной собственности, в пользу физических и негосударственных юридических лиц.

Из указанного следует, что заключая договор купли-продажи, продавец преследовал цели, установленные вышеуказанным Законом о приватизации, то есть отчуждение коммунального имущества.

В соответствии с ч.5 ст.27 Закона №2163-XII (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора, то есть 13.11.2013) по требованию одной из сторон договор купли-продажи может быть расторгнут или признан недействительным по решению суда в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, в определённые сроки.

При дальнейшем отчуждении приватизированного объекта к новому собственнику переходят невыполненные обязательства, которые были предусмотрены договором купли-продажи объекта приватизации (ч.8 ст.27 Закона №2163-XII).

Согласно ст.29 Закона №2163-XII в случае нарушения законодательства о приватизации к виновным лицам применялась уголовная, административная, дисциплинарная и гражданско-правовая ответственность.

За невыполнение обязательств по договору купли-продажи от 13.11.2013 предусмотрена ответственность покупателя, что зафиксировано в разделе VII договора (пункты 7.1 – 7.4).

Так, согласно пунктам 7.1 – 7.4 договора купли-продажи от 13.11.2013 покупатель несёт ответственность за нарушение обязательств по договору и сроков оплаты объекта приватизации; если покупатель в течении 30 календарных дней с момента нотариального удостоверения договора полностью или частично не оплатит установленную цену продажи объекта приватизации, он оплачивает в пользу продавца неустойку в размере 20% от цены продажи объекта приватизации. В случае неуплаты средств согласно договору одновременно с неустойкой на протяжении следующих 30 календарных дней договор подлежит расторжению; в случае невыполнения покупателем условий этого договора (кроме условий, ответственность за которые предусмотрено п.7.2 этого договора) покупатель обязан уплатить в пользу продавца штраф в размере 10% цены продажи объекта приватизации. Уплата штрафа не освобождает покупателя от исполнения обязанностей, предусмотренных этим договором; продавец имеет право расторгнуть договор в судебном порядке, если покупатель нарушает свои обязательства по договору.

В пункте 22 оспариваемого истцом нотариально удостоверенного договора купли-продажи нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Первая управляющая компания» (Продавец) и ФИО1 Покупатель), закреплено, что договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по договору по взаимному согласию, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору - в судебном порядке. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон, каждая из сторон должна будет возвратить все полученное по сделке (л.д.87-94).

Вопреки доводам апеллянта, ни в законодательстве, действовавшем на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни условиями оспариваемого договора купли-продажи нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, не предусматривалось как исключительное условие для расторжения договора купли-продажи объекта приватизации, ненадлежащее исполнение покупателем условий, а именно невыполнение реконструкции объекта в определённый договором срок.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что в указанных договорах не определено условие – выполнение покупателем реконструкции в определённый период, как существенное и влекущее расторжение договора.

Судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции не исследованы доводы и возражения сторон по делу, не дана всем доказательствам надлежащая оценка, поскольку оценка представленным сторонами доказательствам, выводы суда, отражены в мотивировочной части оспариваемого решения.

Фактически доводы апеллянта повторяют его правовую позицию в суде первой инстанции и не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст.330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.327-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

определила:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 06.07.2023 – оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Председательствующий судья                    Д.В. Басараб

Судьи                                    Е.А. Кузнецова

М.Ю. Сыч

Мотивированное апелляционное определение составлено 10.11.2023.