Решение по делу № 2-4191/2017 от 07.09.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года Видновский городской суд в составе: председательствующего федерального судьи Кравченко С.О.,

при секретаре Кулачкине А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску администрации Ленинского муниципального района <адрес> к Ломакову Александру Юрьевичу о расторжении договора, взыскании задолженности и передаче имущества и по встречному иску Ломакова А.Ю. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и освобождении от уплаты арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к Ломакову А.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и возврате имущества, в виде земельного участка.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между <адрес> МО и Ломаковым А.Ю. был заключен договор аренды земельного участка №/Ф, согласно которому Ломаков А.Ю. арендует земельный участок общей площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> для размещения магазина.

На основании п. 2.2. Договора, Ответчик обязан вносить арендную плату в местный бюджет ежемесячно равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, до 10 числа текущего месяца.

Согласно абз. 5 п. 3.2 Договора, арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия Договора. В соответствии с абз. 6 п. 3.2. Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Ответчиком неоднократно нарушались объем и сроки внесения арендной платы, что отражено в расчете задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гг. Подобное нарушение является существенным нарушением условий Договора.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Ленинского муниципального района в адреса Ломакова А.Ю. была направлена претензия, которой Истец уведомил об имеющейся задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 714 833 (три миллиона семьсот четырнадцать тысяч восемьсот тридцать три) рубля 51 копейка, по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2 028 002 (два миллиона двадцать восемь тысяч два) рубля 06 копеек и по пени в размере 168 989 (сто шестьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят девять) рублей 16 копеек.

Ответчику было предложено в течение 30 дней с момента направления вышеуказанной претензии погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть Договор, однако претензия Ответчиком оставлена без ответа.

В судебном заседании представитель Администрации Ленинского муниципального района <адрес> исковые требования поддержал, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. Пояснил, что действительно на спорном земельном участке расположены обременения: самотечная канализация и три нестационарных строения – гаража, однако считает, что данный факт не является основанием для освобождения от уплаты арендной платы.

Представитель ответчика Ломакова А.Ю. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований Администрации Ленинского муниципального района <адрес> возражала, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала. Указала, что согласно протокола об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, Ломаков А.Ю. был признан победителем аукциона на приобретение права аренды земельного участка с кадастровым номером №

Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды был подписан ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрирован и соответственно вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

После передачи земельного участка по акту и выноса границ земельного участка в натуру выяснилось, что на земельном участке, переданном арендатору и на земельном участке находящимся в неразграниченной государственной собственности находятся объекты, принадлежащие другим лицам, а именно гаражи. Данные объекты также препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению и делают невозможным выполнение и согласование работ по переносу проходящих по земельному участку коммуникациям и сокращению охранной зоны кабеля (переносу кабеля).

Из письма администрации Ленинского муниципального района <адрес> начальнику УМВД России по <адрес> ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ за номером 7-ог, 875-ог, следует, что в ходе выезда на место сотрудника администрации района доводы, изложенные в обращении гр. Ломакова А.Ю. подтвердились и что действительно на земельном участке расположены три гаража переносного типа, предположительно принадлежащих гражданам, проживающим в <адрес>, в <адрес>, с просьбой привлечь граждан к ответственности и установлению их личностей.

Таким образом, при передаче земельного участка администрация района не сообщила о наличии дополнительных обременений арендатору, и сама не обладала сведениями об их существовании либо умышленно скрыла данные обстоятельства.

Вместе с тем, несмотря на требование арендатора переданному арендодателю ДД.ММ.ГГГГ индекс 8044ог, администрация своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказалась выполнить законное требование арендатора.

Повторно арендатор обратился в администрацию района с требованием принять меры по освобождению земельного участка от обременений ДД.ММ.ГГГГ вх. №-ог, а также ДД.ММ.ГГГГ вх. №-ог.

Требования администрации в части начисления арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ считает необоснованным, поскольку передача земельного участка произошла только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи.

Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Учитывая, что арендодатель, не передал имущество, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, следовательно, у арендатора не возникло встречного обязательства вносить арендную плату, в связи с чем, ответчик считает, что имеются основания для освобождения арендатора от уплаты арендной платы по указанном договору аренды.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает в удовлетворении исковых требований Администрации Ленинского муниципального района отказать, встречные исковые требования Ломакова А.Ю. – удовлетворить.

Как установлено судом, в соответствии с протоколом об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, Ломаков А.Ю. был признан победителем аукциона на приобретение права аренды земельного участка с кадастровым номером №

Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды был подписан ДД.ММ.ГГГГ, а зарегистрирован и соответственно вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1738-1 "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2.2. Договора, Ответчик обязан вносить арендную плату в местный бюджет ежемесячно равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, до 10 числа текущего месяца.

Согласно абз. 5 п. 3.2 Договора, арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия Договора. В соответствии с абз. 6 п. 3.2. Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

После передачи земельного участка по акту и выноса границ земельного участка в натуру выяснилось, что на земельном участке, переданном арендатору и на земельном участке находящимся в неразграниченной государственной собственности находятся объекты, принадлежащие другим лицам, а именно гаражи. Сведений об обременении указного участка ни в аукционной документации, ни в самом договоре аренды не содержалось.

Согласно заключению, выполненному ООО «Экспертно-правовой центр» №ЭПЦ-155-06-2017 от ДД.ММ.ГГГГ экспертом установлено наличие на спорном земельном участке № вблизи <адрес> трех гаражей-пеналов. <адрес> наложения составляет 38,5кв.м., также на спорном участке располагается самотечная канализация, а также незначительная часть участка находится в охраняемой зоне кабеля Московского филиала ОАО «Ростелеком».

Из переписки, представленной в материалы дела усматривается, что Ломаков А.Ю., в том числе до заключения договора аренды, неоднократно обращался с требованиями к <адрес> с просьбой привлечь граждан к ответственности и установлению их личностей и демонтаже нестационарных строений (гаражей).

Наличие указанных строений, коммуникаций препятствует Ломакову А.Ю. использовать спорный участок по назначению.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что на спорном земельном участке находятся обременения в виде самотечной канализации, охранной зоны кабеля связи, а также трех нестационарных строений (гаражей). Данный факт подтвержден в судебном заседании перепиской ответчика с Администрацией Ленинского муниципального района <адрес>, заключением судебной землеустроительной экспертизы, выполненной ООО «Экспертно-правовой центр», а также показаниями представителей сторон.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у Ломакова А.Ю. не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

В данном случае письмами администрации, перепиской истца по первоначальному иску и ответчика, подтверждается наличие препятствий в использовании арендуемого земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемого в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Таким образом, администрация района должна была передать земельный участок свободным каких-либо сооружений (гаражей переносного типа и кабелей связи) и от прав третьих лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № по делу №№, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в т.ч. потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества. Факт наличия препятствий в пользовании земельным участком подтверждается указанной выше перепиской сторон по делу, заключением судебной    землеустроительной экспертизой. При таких обстоятельствах считаю, заявленные требования о возложении обязанности на арендодателя, администрацию муниципального района, являются обоснованными.

В силу ст. 606,611,614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Учитывая, что арендодатель, не передал имущество, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, следовательно, у арендатора не возникло встречного обязательства вносить арендную плату, в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы с Ломакова А.Ю. не подлежат удовлетворению.

Одновременно, суд находит необоснованными исковые требования о расторжении договора аренды.

В соответствии с п.З. ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С учетом положений вышеуказанных норм права, и принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит законных и достаточных оснований для расторжения договоров аренды земельных участков, поскольку у ответчика перед истцом не возникло обязанности по внесению арендной платы за спорный земельный участок.

Статья 305 ГК РФ, предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска). Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.

Поскольку в судебном заседании установлен факт наличия обременений на спорном земельном участке, суд полагает обязать Администрацию Ленинского муниципального района <адрес> устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 50:21:0010127:350 переданного по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ путем его освобождения от нестационарных объектов (гаражей).

Таким образом, встречные исковые требования Ломакова А.Ю. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-244 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

        В удовлетворении исковых требований администрации Ленинского муниципального района <адрес> к Ломакову Александру Юрьевичу о расторжении договора, взыскании задолженности и передаче имущества - отказать.

Встречные исковые требования Ломакова АЛО. - удовлетворить.

Обязать администрацию Ленинского муниципального района <адрес> устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером № путем его освобождения от нестационарных объектов (гаражей).

Обязать администрацию Ленинского муниципального района <адрес> освободить Ломакова Александра Юрьевича от уплаты арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ до момента его освобождения от нестационарных объектов (гаражей).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца.

Судья                                                                                Кравченко С.О.