Решение по делу № 33-2043/2021 от 15.01.2021

Судья Бачевская О.Д.	Дело № 33-2043/2020; 2-968/2020
	УИД №66RS0029-01-2020-001231-73

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 19 февраля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Орловой А.И., Торжевской М.О.

при ведении протокола помощником судьи Батрышиной Л.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Ступина Александра Григорьевича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрации Камышловского городского округа, Комитету по управлению имуществом и земельными ресурсами Администрации Камышловского городского округа о признании незаконными действий, поступившее по апелляционной жалобе истца Ступина Александра Григорьевича на решение Камышловского районного суда Свердловской области от 06.10.2020.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца по доверенности от 24.07.2020 Пешниной Ю.Ю., возражения представителя ответчиков администрации Камышловского городского округа, КУМИ Камышловского городского округа по доверенности от 01.02.2021 Климентьевой М.В., судебная коллегия

установила:

Ступин А.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений требований просил признать недействительным повторное изменение стоимости договора аренды земельного участка № 18-2/т от 17.04.2006, заключенного со Ступиным А.Г., установленной ответчиком с 01.04.2020.

В обоснование иска указано, что по договору аренды земельного участка №18-02/т от 17.04.2006 Ступин А.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№>0474, площадью 685 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А.

02.04.2020 истцу ответчиком было направлено уведомление о перерасчете арендной платы за пользование участком, согласно которому размер арендной платы был увеличен более чем в 11 раз. На арендуемом земельном участке расположено здание, которое является объектом незавершенного строительства, на основании постановления Главы Камышловского городского округа №239 от 16.02.2010 строительство данного объекта законсервировано. Соглашение о внесении изменений в договор стороной не подписано.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, Ступин А.Г. полагает, что порядок внесения изменений и условия договора противоречит требованиям гражданского законодательства, а само внесение подобных изменений в условия договора основано на неверном толковании соответствующих постановлений Правительства Свердловской области, поскольку ответчиком применены ставки аренды, исходя из того, что на участке расположен действующий объект торговли.

Определением суда от 05.08.2020 производство по делу по административному исковому заявлению Ступина А.Г. о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа, связанных с односторонним изменением условий договора аренды прекращено. Суд перешел к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства.

Представитель истца Пешнина Ю.Ю. в судебном заседании исковые требования уточнила, дополнительно пояснив, что необходимо учитывать причину консервации, отсутствие средств для завершения строительства. Коммерческим объектом - объект незавершенного строительства не может рассматриваться до окончания срока консервации. Соглашение об изменении размера арендной платы Ступиным А.Г. не подписывалась. С учетом не использования объекта по его назначению ответчиком должна быть применена ставка арендной платы указанная в пункте 68 Постановления №1855-ПП, с коэффициентом 0,9, без учета внесенных изменений в указанное постановление.

Представитель ответчиков Администрации Камышловского городского округа и Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами Администрации Камышловского городского округа Клементьева М.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменных отзывах на исковое заявление.

Решением Камышловского районного суда Свердловской области от 06.10.2020 в удовлетворении исковых требований Ступина А.Г. отказано.

Не согласившись с таким решением, истец Ступин А.Г. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение, которым удовлетворить иск, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

В обоснование своей жалобы обращает внимание на то, что ответчиком применены ставки, исходя из того, что объект торговли является действующим. Вместе с тем, строительством объекта не завершено, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, на основании постановления Главы Камышловского городского округа №239 от 16.02.2010 строительство данного объекта законсервировано. Истец полагает, что факт консервации объекта незавершенного строительством приостанавливает режим, установленный для его целевого назначения. Кроме того, необходимо учитывать причины консервации объекта, а это отсутствие денежных средств, финансирования. Изменение размера арендной платы по договору уже имело место в 2020 году, в связи с чем новое изменение в течение года не может применяться снова в силу пункта 3.4 договора. Изменения в договор вступают в силу с момента подписания сторонами соответствующего соглашения, внесение таких изменений не было согласовано с истцом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик администрация Камышловского городского округа просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Пешнина Ю.Ю. поддержала доводы жалобы, представитель ответчиков Клементьева М.В. возражала против е удовлетворения.

Истец, представитель ответчика МУГИСО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»). Истец извещен телефонограммой 02.02.2021, ответчику МУГИСО судебное извещение направлено по почте, уведомление вручено 08.02.2021. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории области.

Из материалов гражданского дела следует, что 14.04.2006 между МУГИСО и Ступиным А.Г. заключен договор аренды № 18-02/т земельного участка с кадастровым номером <№>:0474, площадью 685 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>А, под строительство объекта торговли (магазин продовольственных и промышленных товаров с «Интернет-кафе»), сроком до 05.04.2009. Договор зарегистрирован в установленном законе порядке. Дополнительным соглашением от 24.04.2009 срок действия договора аренды продлен до 29.09.2013, дополнительным соглашением № 2 от 19.07.2013 срок действия договора аренды продлен до 29.09.2023.

В соответствии с пунктами 3.1 – 3.5 договора аренды, размер арендной платы установлен в приложении № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора. При этом размер годовой арендной платы определяется как ставка земельного налога, умноженная на базовый размер арендной платы, установленный постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 № 64-ПП, с изменениями внесенными Постановлением Правительства Свердловской области от 07.09.2002 № 1207-ПП от 29.01.2003 № 45-ПП, умноженная на площадь участка. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год только в случае изменения ставки земельного налога и соответствии с действующим законодательством. В случае изменения ставки земельного налога арендная плата по договору подлежит изменению и будет составлять произведение ставки земельного налога на соответствующий год, базового размера арендной платы и площади участка. Изменение базовых размеров арендной платы в течение срока аренды не влечет изменение размера арендной платы, установленного договором. Размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, нормативными правовыми актами Свердловской области. Обязанность по уплате измененного размера арендной платы у арендатора возникает с момента опубликования соответствующего нормативного правового акта независимо от даты подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы с приложением расчета.

При подписании дополнительного соглашения № 2 от 19.07.2013 в приложении №1 приведен расчет арендной платы с применением ставки, предусмотренной пунктом 68 положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, земельные участки, предоставленные для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство.

Постановлением Правительства Свердловской области от 19.03.2020 №148-ПП, внесены изменения в Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП, согласно которым не подлежит применению ставка, указанная в пункте 68 Положения в случае внесения в разрешение на строительство изменений в связи с продлением срока его действия, а также в случае, если право на осуществление строительства такого объекта предоставлено в соответствии с документом, выданным уполномоченным органом до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанные изменения вступили в законную силу 21.03.2020.

Из материалов дела также следует, что Ступину А.Г. администрацией Камышловского городского округа, в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – магазина продовольственных и промышленных товаров с «Интернет-кафе», расположенного по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения был установлен до 29.09.2013, в дальнейшем срок действия разрешения был продлен до 29.09.2023.

На арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства общей площадью 188,6 кв.м., степенью готовности 67 %. Строительство объекта законсервировано Ступиным А.Г. на основании постановления Главы Камышловского городского округа № 239 от 16.02.2010.

Комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами Администрации Камышловского городского округа 02.04.2020 в адрес Ступина А.Г. направлено уведомление об изменении размера арендной платы с Приложением № 1 к договору аренды земельного участка № 18-02/т от 17.04.2006, согласно которого применена ставка равная 12,9 в соответствии с пунктом 15 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП - Земельные участки под объектами торговли.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным ресурсам Администрации Камышловского городского округа по внесению изменений в размер арендной платы по договору аренды земельного участка, являются законными и обоснованными, поскольку в связи с внесенными изменениями пониженная ставка, указанная в пункте 68 Положения в отношении предоставленного земельного участка, более применяться не может.

С указанными выводами суда первой инстанции соглашается и судебная коллегия, поскольку ставка арендной платы устанавливается в зависимости от целей предоставления земельного участка и целей, в которых участок используется.

Из договора аренды следует, что участок предоставлен для его использования под строительство объекта торговли, что также подтверждается выпиской из ЕГРН, где вид разрешенного использования земельного участка указан – под строительства объекта торговли.

Пунктом 15 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП для земельных участков под объектами торговли применяется ставка 12,9. Между тем, на период строительства, пунктом 68 положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, устанавливается пониженная ставка – 0,9, только в случае если в разрешение на строительство не вносилось изменений связанных с продлением срока его действия.

С учетом того, что в выданное разрешение на строительство Ступину А.Г. в 2013 году были внесены изменения и продлен его срок действия до 2023 года, пункт 15 положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, применяться, не может.

Кроме того, судебная коллегия учитывает объяснения представителя истца о том, что изменение в действующее законодательства в части установления исключений для применения пониженной ставки по арендной плате для лиц, продливших разрешение на строительство, внесены Правительством Свердловской области с целью стимулирования освоения земельных участков по всем муниципальным образованиям Свердловкой области, в том числе по Камышловскому городскому округу.

Поскольку критерием для применения ставки арендной платы является вид разрешенного использования земельного участка, который определяет порядок и условия его использования, то довод жалобы, что строительства объекта законсервировано, и объект не эксплуатируется по назначению, подлежит отклонению. Установленный вид разрешенного использования является первичным критерием, предопределяющим последующий режим использования земельного участка.

Доводы о повторности внесения в 2020 году изменений в размер арендной платы также не нашли своего подтверждения, поскольку из представленного акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 03.03.2020 с физическим лицом Ступиным А.Г. по договору аренды от 17.04.2006 № 18-02/г, следует, что размер арендной платы не изменялся. Перерасчет был произведен после вступления в силу изменений внесенных в Положение, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, и исчислен с 01.04.2020 по 31.12.2020.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению, новый размер арендной платы независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2019 № 304-ЭС19-4728.

Ссылка истца на изменение размера арендной платы в 2020 году Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП подлежит отклонению.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП (ред. от 11.06.2020) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), утвержденный настоящим Постановлением, применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года; ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, понижающие коэффициенты для отдельных категорий лиц, коэффициенты развития, а также коэффициенты увеличения, определенные и утвержденные в соответствии с пунктом 3 Порядка, утвержденного настоящим Постановлением, применяются с 1 января 2021 года.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Камышловского районного суда Свердловской области от 06.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ступина Александра Григорьевича – без удовлетворения.

Председательствующий: Мехонцева Е.М.

Судьи: Орлова А.И.

Торжевская М.О.