Решение по делу № 2-1157/2021 от 07.07.2021

Дело № 2-1157/2021

УИД 59RS0025-01-2021-001539-37

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Краснокамск 07 декабря 2021 года

Краснокамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Добрыдневой Т.С.,

при секретаре Вагановой Т.Н.,

с участием представителя Смирнова С.В. – Филиппенко В.А., представителя Калмыкова А.И. – Бабич А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского городского суда гражданское дело по иску Смирнова С. В. к Калмыкову А. И., Удашовой О. М. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение, по встречному исковому заявлению Калмыкова А. И. к Смирнову С. В. о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Смирнов С. В. обратился в Краснокамский городской суд с заявлением к Калмыкову А. И., Удашовой О. М. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение. В исковом заявлении указал, что является собственником нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, которое приобрел на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Калмыкова А.И. за <данные изъяты> рублей, о чем Калмыков А.И. собственноручно написал расписку. ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. заключил с Калмыковым А.И. предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого стоимость нежилого помещения составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей Калмыков А.И. должен был оплатить с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равными платежами по <данные изъяты> рублей в месяц, и <данные изъяты> рублей оплачивает одновременно с последним платежом, то есть ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор купли-продажи хотели заключить до ДД.ММ.ГГГГ, а передать Калмыкову помещение ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И. не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. вновь заключил с Калмыковым А.И. предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого стоимость нежилого помещения составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей Калмыков А.И. должен был оплатить кредитные обязательства Смирнова С.В. перед Банком ПАО «Восточный экспресс», и <данные изъяты> рублей, оплачивает одновременно с последним платежом по кредиту. Основной договор купли-продажи договорились заключить до ДД.ММ.ГГГГ. Вышеуказанные условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И. не выполнил. ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И., заключил договор аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, с Удашовой О.М. ДД.ММ.ГГГГ было вручено Удашовой О.М. - арендатору нежилого помещения, требование об освобождении данного нежилого помещения в течение 5 дней. Однако, Удашова О.М. требования не выполнила. В связи с незаконным заключением договора аренды Смирнов С.В. обратился в полицию. Однако в возбуждении уголовного дела было отказано. Считает, что действиями ответчиков, нарушаются материальные права, так как Смирнов С.В. не может пользоваться, распорядиться нежилым помещением. Истец просит признать недействительным договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Калмыковым А.И. и Удашовой О.М. и обязать ответчиков освободить нежилое помещение.

Ответчик Калмыков А.М. обратился в Краснокамский городской суд со встречным исковым заявлением к Смирнову С.В. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий его недействительности, в последующем от заявленных требований отказался. Определением Краснокамского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отказ Калмыкова А.М. был принят судом, и производство в этой части было прекращено.

Определением Краснокамского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было принято встречное исковое заявление Калмыкова А.М. к Смирнову С.В. о государственной регистрации перехода права собственности. Заявленные требования мотивировал тем, что между Калмыковым А.И. и Смирновым С.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>. м., этаж <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в котором указано, что спорное имущество переходит обратно изначальному владельцу с рассрочкой платежа. По данному договору Калмыковым А. И. выплачена сумма в размере <данные изъяты> рублей. В дальнейшем в связи с истечением срока предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который по своему смыслу и при буквальном толковании является продолжением первого предварительного договора купли-продажи. По данному предварительному договору купли-продажи выплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, Калмыковым А. И. за спорное имущество выплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. Считает, что при буквальном толковании предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, учитывая обстоятельства дела и действительную волю сторон стоит толковать их как единый договор. При этом Калмыков не отрицает своей обязанности по оплате всей стоимости спорного имущества и соглашается с тем, что спорное имущество будет находиться в залоге у Продавца до полной его оплаты. В связи с чем, просит вынести решение о регистрации перехода права собственности от Смирнова С.В. к Калмыкову А.И. на недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Смирнов С.В. по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, участия не принимал, просил рассмотреть дело с участием его представителя.

Представитель истца – ответчика Смирнова С.В. – Филиппенко В.А. в судебном заседании первоначальный иск поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении. В отношении встречного искового заявления представитель Смирнова С.В. поддержал ранее представленные письменные возражения. Указал, что Калмыков А.И. полагает, что он выплатил за спорное помещение по двум предварительным договорам купли-продажи <данные изъяты> рублей, в связи с чем у него возникает право претендовать на регистрацию за ним права собственности на вышеуказанное нежилое помещение. Кроме того, Калмыков А.И., считает, что оба вышеуказанных предварительных договора купли-продажи являются единым договором купли-продажи спорного имущества, этот единый договор должен был признан не предварительным, а основным, просит суд вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение. Однако, условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Калмыков А.И. не выполнил, а именно, до ДД.ММ.ГГГГ, он выплатил не <данные изъяты> руб., как указано в его исковом заявлении, а только <данные изъяты> руб., в то время, как стоимость составляла <данные изъяты> руб., и соответственно основной договор купли- продажи до ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был. Согласно п. 2.9 договора от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения данного договора, по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца. Данные условия договора Калмыков А.И. в судебном порядке не обжаловал. Таким образом, сделка, по вышеуказанному предварительному договору купли-продажи не состоялась по вине самого Калмыкова А.И. Требование о понуждении к заключению основного договора в судебном порядке он также не заявлял. Срок исковой давности, предусмотренный законом, о признании данного предварительного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, истек. ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. вновь заключил с Калмыковым А.И. предварительный договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого стоимость нежилого помещения составила <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 6.1. данного договора, при нарушении Калмыковым А.И. п. 2.2.1 договора, предварительный договор считается расторгнутым. Условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И. вновь не выполнил. Данный факт, неуплат денежных средств по договору Калмыков А.И. не отрицает. Соответственно данный договор в силу п. 6.1., считается расторгнутый. Факт не заключения основного договора купли-продажи в судебном порядке Калмыковым А.И. не оспаривался. Требование о понуждении к заключению основного договора в судебном порядке он не заявлял. Считает, что предварительные договоры купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не являются единым договором, так как они заключены в разное время, содержат разные сроки действия, разную стоимость имущества, разные условия его оплаты, разние последствия не исполнения. Данные договора предполагали полную оплату имущества для регистрации сделки, и не предусматривают перехода права собственности покупателю до его полной оплаты. Также в договорах отсутствуют условия оплаты имущества в рассрочку после государственной регистрации перехода права собственности покупателю с оставлением имущества в залоге у продавца. Основной договор купли-продажи нежилого помещения, не был заключен в связи с неисполнений своих обязательств по его оплате со стороны Калмыкова А.И. Считает, что основания для удовлетворена исковых требований Калмыкова А.И. отсутствуют. Просил суд применить срок исковой давности предъявления вышеуказанных требований.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Калмыков А.И. в судебное заседание не явился, просил провести судебное заседание с участием его представителя.

Представитель ответчика – истца Калмыкова А.И. – Бабич А.А. в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями Смирнова С.В. не согласилась, поддержала встречные исковые требования Калмыкова А.И. по основаниям, указанным в заявлении.

Ответчик Удашова О.М. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, просила провести судебное заседание в ее отсутствие, мнение по заявленным искам не выразила.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, извещенные надлежащим образом, участия не принимали, направили ходатайство о рассмотрении дела без их участия, в дело представлен отзыв.

Заслушав пояснения представителя истца – ответчика и представителя ответчика - истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В судебном заседании установлено, что на основании выписки из ЕГРН в собственности Смирнова С.В. находится нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, приобретенное на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9, 34-43).

ДД.ММ.ГГГГ между Калмыковым А.И. «Покупатель» и Смирновым С.В. «Продавец» был заключен предварительный договор – купли-продажи нежилого помещения, площадь. <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 10).

По п. 2.1 договора продажная цена имущества будет оставлять по договору купли-продажи <данные изъяты> руб.

По п. 2.2 договора «Стороны» договорились, что «Покупатель» оплачивает стоимость имущества следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> руб. будет выплачиваться «Покупателем» ежемесячными равными платежами по <данные изъяты> руб. в течение срока действия настоящего договора, а именно 11 месяцев до 19 числа каждого расчетного месяца с момента заключения предварительного договора в соответствии с графиком платежей. Сумма в размере <данные изъяты> руб. уплачивается «Покупателем» одновременно с последним платежом в срок до заключения договора купли-продажи.

По п. 2.4 договора «Продавец» обязуется передать указанное имущество в срок до ДД.ММ.ГГГГ при условии выполнения всех условий предварительного договора и заключении и регистрации договора купли-продажи.

По п. 2.9 договора в случае неисполнения настоящего договора по вине «Покупателя», полученный задаток в качестве компенсации остается в «Продавца».

Договор содержит график платежей (дата ежемесячного платежа и сумма ежемесячного платежа), в котором имеются отметки о получении денежных средств:

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты> имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «пол», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «30 т», подпись Смирнова С.В.

Дата - ДД.ММ.ГГГГ; сумма – <данные изъяты>, имеется отметка «30 т», подпись Смирнова С.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым С.В. и ПАО «Восточный экспресс банк» был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил денежные средства в размере <данные изъяты> руб., под <данные изъяты> % годовых, на срок <данные изъяты> месяцев. (л.д. 116-123).

    Согласно графика платежей первый платеж должен состояться ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. Последний платеж – ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 124-125).

ДД.ММ.ГГГГ между Смирновым С.В. «Сторона-1» и Калмыковым А.И. «Сторона-2» был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 12-13,87-88).

    По п. 2.1 договора по предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет <данные изъяты> руб.

    По п. 2.2 договора оплата стоимости помещения будет производиться следующими способами:

    «Сторона -2» ежемесячно до 18 числа оплачивает кредит, оформленный «Стороной – 1» в ПАО «Восточный экспресс» (общий объем задолженности по договору кредитования <данные изъяты> рублей) согласно графику в размере <данные изъяты> рублей. До момента заключения основного договора «Сторона-2» обязуется досрочно погасить задолженность по кредиту в полном объеме.

    «Сторона-2» передает «Стороне-1» оставшуюся суму в размере <данные изъяты> руб. при подписании основного Договора купли-продажи.

    По п. 4.2 Договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

    По п. 6.1 При нарушении «Стороной-2» п. 2.2.1 предварительный договор купли-продажи считается расторгнутым.

    На предварительном договоре имеются следующие отметки:

ДД.ММ.ГГГГ – 14515 «пол», подпись Смирнова С.В. (<данные изъяты>.).

ДД.ММ.ГГГГ – 10 т. «пол», подпись Смирнова С.В. + 4,500, подпись Смирнова С.В.

ДД.ММ.ГГГГ – 14.500, «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ – 14 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ - 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ – 14 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

ДД.ММ.ГГГГ – 15 т. «пол», подпись Смирнова С.В.;

14,500 – «пол», ДД.ММ.ГГГГ, подпись Смирнова С.В.;

14,500 – «пол», ДД.ММ.ГГГГ, подпись Смирнова С.В.;

30 т., «пол», ДД.ММ.ГГГГ, подпись Смирнова С.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Калмыковым А.И. «Арендодатель» и Удашова О.М. «Арендатор» заключили договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> общей площадью 41.4 кв.м. (л.д. 14-16).

    По п. 3.1 договора Срок действия договора устанавливается на 11 месяцев с даты подписания договора. Данный договор не зарегистрирован в ЕГРН.

    По расписке от ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. взял деньги за погашение кредита в банке «Восточный» у Калмыкова А.И. <данные изъяты> за помещение по адресу: <адрес>. (л.д. 90).

    По расписке от ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. взял деньги в сумме <данные изъяты> на погашение кредита в банке «Восточный» за помещение <адрес> (л.д. 91).

ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С.В. обратился в Отдел МВД России по Краснокамскому городскому округу с заявлением о привлечении к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ Калмыкова А.И. по факту того, что в ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И., не имея разрешения, без уведомления собственника заключил договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> с ИП Удашовой О.М.

    Постановлением старшего следователя СО отдела МВД России по Краснокамскому городскому округу ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Калмыкова А.И. по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, то есть в связи с отсутствием события преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 159 УК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Калмыков А.И. обратился в Отдел МВД России по Краснокамскому городскому округу с заявлением о привлечении к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ Смирнова С.В. по факту того, что ДД.ММ.ГГГГ под влиянием обмана и злоупотребления доверием со стороны Смирнова С.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью <данные изъяты>.м., по адресу: <адрес>

    Постановлением старшего следователя СО Отдела МВД России по Краснокамскому городскому округу ФИО9 было отказано в возбуждении уголовного дела в отношении Смирнова С.В. за отсутствием в его действиях состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ, то есть по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

    В указанном постановлении указано, что возникшие между Калмыковым и Смирновым имущественные претензии носят гражданско-правовой характер, и подлежат разрешению в порядке гражданского судопроизводства, признаков состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 159 УК РФ, не усматривается. Кроме того, в материале проверки формально содержатся признаки преступления, предусмотренного ст. 306 УК РФ (заведомо ложный донос о совершении преступления), однако факт заведомо ложного доноса о совершении преступления не установлен, Калмыков А.И. обратил в полицию в силу своей юридической неграмотности.

    Суд полагает необходимым в первую очередь разрешить встречный иск, поскольку от его юридической судьбы зависит разрешение первоначального иска, ввиду того, что оспаривается наличие права собственности Смирнова С.В. на спорный объект недвижимости на момент заключения договора аренды, наличия на него права собственности Калмыкова А.И.

    Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    Суд полагает, что предварительные договоры купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не являются единым договором, так как они заключены в разное время, содержат разные сроки действия, разную стоимость имущества, разные условия его оплаты, разные последствия не исполнения.

    Данные договоры предполагали полную оплату имущества для регистрации сделки, и не предусматривают перехода права собственности покупателю до его полной оплаты. Также в договорах отсутствуют условия оплаты имущества в рассрочку после государственной регистрации перехода права собственности покупателю с оставлением имущества в залоге у продавца. Основной договор купли-продажи нежилого помещения, не был заключен в связи с неисполнений своих обязательств по его оплате со стороны Калмыкова А.И.

    Также, доказательств уклонения ответчика Смирнова С.В. от регистрации перехода права собственности не представлено.

    С учетом установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о прекращении предусмотренных предварительными договорами купли-продажи обязательств ввиду неисполнения Калмыковым А.И. его условий по заключению основных договоров до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ исходя из буквального толкования условий спорных договоров, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для квалификации данных договоров как основного единого договора купли-продажи.

    Ответчиком по встречному иску заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

    В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В пункте 64 Постановления а Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

    По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

    Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

    Судом установлено, что ранее обращения в суд Калмыков А.И. требований о регистрации перехода права собственности не заявлял, отказ не мог получить. На заявление встречного требования Калмыкова А.И., принятого к производству суда ДД.ММ.ГГГГ, Смирнов А.И. представил возражения и несогласие с регистрацией перехода права. Срок исковой давности Калмыковым А.И. по данному требованию не пропущен.

    Также судом установлено, что истцом по встречному иску произведена оплата в рамках заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, по договору от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб. согласно распискам, учетом процентов по кредитному договору Смирнова С.В. – <данные изъяты> руб. Таким образом, предусмотренные договорами суммы не были внесены Калмыковым А.И. в полном объеме.

Доводы истца о том, что заключение предварительного договора купли-продажи нежилого помещения с внесением существенной части оплаты фактически является основным договором купли-продажи и основанием для регистрации права собственности, суд признает не состоятельными. Поскольку истец обязательства по оплате помещения в полном объеме не исполнил, частично исполненные им обязательства нельзя признать существенным исполнением договора и не может являться основанием для возникновения права собственности.

Из материалов дела следует, что сторонами основной договор купли-продажи на условиях указанных в предварительном договоре не заключался. Обязательства в полном объеме по указанному предварительному договору не исполнены.

Обязательства оплаты по договору Калмыковым А.И. и условия, на которых стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи, не исполнены, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Разрешая спор, суд также руководствуясь положениями статей 8, 131, 218, 223, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований встречного иска, поскольку заключенный сторонами предварительный договор не является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент подписания предварительного договора объект недвижимости существовал, право собственности продавца на недвижимое имущество было зарегистрировано, факт исполнения договора продажи недвижимости сторонами до заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При этом суд отмечает, что истец Калмыков А.И. не лишен права обратиться за взысканием оплаченных по предварительному договору денежных средств в судебном порядке.

Судом также в ходе судебного заседания установлено, что Калмыков А.И. владеет спорным нежилым помещением, у него имеется доступ в данное помещение, ключи от него. Данное обстоятельство подтверждается представленной им видеозаписью.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом стороной ответчика по первоначальному иску не опровергнуто, что Смирнов С.В. не наделял Калмыкова А.И. правом сдачу его нежилого помещения в аренду, таким образом, данная сделка является недействительной. Правомочий по распоряжению спорным нежилым помещения у Калмыкова А.И. не имелось.

    По общему правилу, если договор аренды исполнялся, судом применяется реституция, при этом стороны возвращают друг другу все полученное по договору.

    По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п.80 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

    Таким образом, арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате. Поскольку в рассматриваемом деле имущество находится во владении Удашовой О.М. как арендатора, при этом Калмыков А.И., являясь арендатором, также владеет спорным нежилым помещением, имеет к нему доступ, каких-либо споров относительно внесения арендной платы между ними не имеется, ответчики должны освободить нежилое помещение, находящееся по вышеуказанному адресу в целях восстановления прав истца как собственника.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Смирнова С. В. – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: <адрес>, заключенный между Калмыковым А. И. и Удашовой О. М..

Обязать Калмыкова А. И. и Удашову О. М. освободить нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречного искового заявления Калмыкова А. И. к Смирнову С. В. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд Пермского края в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                 Т.С. Добрыднева