Решение по делу № 33-1833/2023 от 04.05.2023

Судья Казацкий В.В.                                        дело № 2-179/2022

(первая инстанция)

                № 33- 1833/2023

               (апелляционная инстанция)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего судьи     - Жиляевой О.И.,

    судей                                                      - Герасименко Е.В., Балацкого Е.В.,

    при секретаре                                   - Бабийчук Л.О.,

    с участием:

    представителя истца                        - Зеркаль М.Л.,

    представителя ответчика                 - Иванчихиной А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению по иску Анненкова А. В. к Бондарю А. Л. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности и перехода права собственности,

    третьи лица: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительство Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя,

    по апелляционной жалобе истца Анненкова А. В. на решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 мая 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

Истец Анненков А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Бондарь А.Л. о регистрации ранее возникшего права собственности Бондарь А.Л. на земельный участок с кадастровым №, мкстонахождение: г.Севастополь, за границами населенных пунктов Балаклавского района, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», площадью 28490 +/- 59 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения товарного сельскохозяйственного производства; на земельный участок с кадастровым №, местоположение: г.Севастополь, за границами населенных пунктов Балаклавского района, № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», площадью 13091 +/- 40 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения товарного сельскохозяйственного производства; на земельный участок с кадастровым №, местонахождение: г. Севастополь, за границами населенных пунктов Балаклавского района, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», площадью 7128 +/- 30 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения товарного сельскохозяйственного производства; регистрации перехода права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Бондарь А.Л. на Анненкова А.В. на указанные земельные участки.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Бондарь А.Л. и покупателем Анненковым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков №, в соответствии с условиями которого продавец после уточнения местоположения границ земельных участков и постановки их на кадастровый учет продает через своих представителей Савенко Г.В. или Шнайдер Ю.А., действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель покупает земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № В тот же день между сторонами предварительного договора был подписан акт приема-передачи документов к предварительному договору, в соответствии с которым Бондарь А.Л. передал Анненкову А.В. доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Савенко Г.В., Шнайдер Ю.А. на право распоряжения вышеуказанными земельными участками, а также все имеющиеся подлинники правоустанавливающих документов на вышеуказанные земельные участки (свидетельства о праве на наследство по завещанию, государственные акты на право собственности на земельные участки). Согласно п. 2.1 предварительного договора цена земельных участков составила 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец во исполнение условий предварительного договора произвел оплату в размере 12 000 000 рублей в пользу Бондарь А.Л. в счет покупной цены за вышеуказанные земельные участки. 09.11.2017     во исполнение п.1.1 предварительного договора между Савенко Г.В., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах своего доверителя Бондарь А.Л., и истцом был заключен договор купли-продажи в отношении вышеуказанных земельных участков. В соответствии с п. 3.6 договора, договор является одновременно актом приема-передачи, подтверждающим передачу недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем и не требует подписание сторонами дополнительных документов о передаче недвижимого имущества (п. 2 ч. 1 ст. 556 ГК РФ). Истец принял данные земельные участки и является законным владельцем этого имущества, использует их по целевому назначению, ведёт сельскохозяйственное производство, выращивает зерновые культуры. Согласно п. 3.4 договора купли-продажи, продавец и покупатель обязаны совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом доверенность на имя Савенко Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ была выдана со сроком действия на 1 год, и после этого срока Савенко Г.В. уже не мог обратиться в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на вышеуказанные земельные участки к Анненкову А.В. Учитывая условия п.3.4 договора купли-продажи, Анненков А.В. ДД.ММ.ГГГГ направил уведомление ответчику, в котором просил ДД.ММ.ГГГГ в 16:30 часов через МФЦ № обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для подачи документов на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные земельные участки. Поскольку ответчик в указанное время для подачи документов в МФЦ не прибыл, истец был вынужден самостоятельно обратиться за регистрацией перехода права собственности на земельные участки без второй стороны сделки (продавца). В соответствии с требованиями действующего законодательства, государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, то есть государственная регистрация перехода права собственности без подачи заявления от продавца невозможна. ДД.ММ.ГГГГ Анненков А.В. повторно обратился к Бондарь А.Л. с просьбой не позднее ДД.ММ.ГГГГ представить в регистрирующий орган заявления о переходе права собственности по регистрационным делам №, №, № указав в требовании, что в случае не представления данных заявлений Анненкову А.В. будет отказано в регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления о переходе права собственности от собственника имущества. До настоящего времени документы в регистрирующий орган ответчиком не представлены, объективные причины невозможности их представления истцу не сообщены, в связи с чем за защитой своих прав истец обратился в суд.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от 11.05.2022, в удовлетворении исковых требований Анненкова А.В. к Бондарю А.Л. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности и перехода права собственности, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Анненков А.В. просит отменить решение суда первой инстанции, принять новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что при разрешении спора судом первой инстанции неправильно истолкован закон, подлежащий применению (ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и их оценка; неверно осуществлена правовая квалификация предложения о реализации субъектом РФ преимущественного права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного использования от 28.02.2018, адресованного Департаменту имущественных и земельных отношений г.Севастополя и ответа Департамента на данное предложение, их толкование.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Бондарь А.Л. просит решение суда первой инстанции оставить ез изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание не явились истец Анненков А.В., ответчик Бондарь А.Л., представители третьих лиц Правительства Севастополя, Департамента по имущественным и земельным отношениям г.Севыастополя, Управления государственной регистрации права и кадастра г.Севастополя, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили. Истец и ответчик воспользовались правом на ведение дела в суде через своих представителей, полномочия которых подтверждены доверенностями.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, коллегия судей считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика, пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

    Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 16.12.2016 между Анненковым А.В. и Бондарь А.Л. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с условиями которого продавец после уточнения местоположения границ земельных участков и постановки их на кадастровый учет продает через своих представителей Савенко Г.В. или Шнайдер Ю.А., действующих на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель покупает земельные участки в г. Севастополь, за границами населенных пунктов Балаклавского района, в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения товарного сельскохозяйственного производства №, площадью 28490+/-59 кв.м. с кадастровым номером № под №, площадью 13091+/-40 кв.м., с кадастровым номером №, под №, площадью 7128+/-30 кв.м., с кадастровым номером №

    Во исполнение условий предварительного договора, в тот же день был составлен акт приема передачи документов, которым Бондарь А.Л. передал Анненкову А.В. подлинники: доверенность от своего имени на имя Савенко Г.В. и Шнайдер Ю.А. уполномочивающую продать истцу принадлежащие ему земельные участки с указанием номером участков, площади, кадастровых номеров и местоположения земельный участков, правоустанавливающие документы на земельные участки, в том числе: свидетельства о праве на наследство по завещанию, государственные акты на право собственности на земельные участки.

    Также во исполнение предварительного договора Анненковым А.В. ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей в пользу Бондарь А.Л. в счет покупной цены за земельные участки, указанные в пункте 1.1 предварительного договора. Данный факт не оспаривается ответчиком Бондарь А.Л.

ДД.ММ.ГГГГ между Анненковым А.В. и Савенко Г.В., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах своего доверителя Бондарь А.Л., заключен договор купли-продажи в отношении земельных участков, указанных в предварительном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Согласно пункта 3.6 данного договора, договор является одновременно актом приема-передачи, подтверждающим передачу недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем, и не требует подписание сторонами дополнительных документов о передаче недвижимого имущества.

    Судом установлено и как следует из материалов дела, спорные земельные участки имеют установленную категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения, и разрешенное использование: для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

    Разрешая спор по существу, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, а также принимая во внимание, что сторонами не соблюдены требования статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", сделка по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» была совершена с нарушением преимущественного права покупки субъектом РФ, то есть с нарушением прав и законных интересов в данном случае субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, и, учитывая особенности регулирования имущественных и земельных отношений, установленных действующим законодательством, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для осуществлении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности, в связи с чем, суд первой инстанции отказал Анненкову А.В. в удовлетворении заявленных исковых требований к Бондарь А.Л. в полном объеме.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

    Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Исходя из положений статей 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

    Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

    В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

    Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, что закреплено в статье 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

    В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъект Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

    В силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

    Выводы суда первой инстанции основаны на нормах действующего законодательства, приведенных в судебном постановлении, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают.

    Как следует из материалов дела продавец земельных участков Бондарь А.Л. не уведомил муниципальное образование в порядке, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о намерении продать спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и об условиях их продажи, поскольку такое уведомление было направлено в Департамент представителем Боднарь А.Л. - Савенко Г.В. только ДД.ММ.ГГГГ, срок действия доверенности которого на право представления интересов Бондарь А.Л. закончился ДД.ММ.ГГГГ, и, кроме того, предложение в отношении спорных земельных участков направлено в нарушении статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после совершения сделки по продаже спорных земельных участков.

    При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к законному выводу о том, что сделка по продаже спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения совершена с нарушением преимущественного права покупки субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, в границах которого находятся земельные участки, в связи с чем, и в силу положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", данная сделка является ничтожной.

    Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи, легального толкования данного Верховным Судом Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

    Поскольку по делу установлено, что оспариваемая сделка купли-продажи земельных участков - ничтожна, то оснований для удовлетворения требований Анненкова А.В. о передаче земельных участков и о регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки у суда первой инстанции не имелось.

    При установленных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о фактическом нахождении в пользовании земельных участков у истца Анненкова А.В., о надлежащем оформлении договоров купли-продажи, о том, что право, предусмотренное ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", было реализовано, Департамент по имущественным и земельным отношениям не планировал приобретение земельных участков, правового значения для разрешения спора не имеют и подлежат отклонению.

    Таким образом, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана в соответствии с процессуальным законом, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

    При таких обстоятельствах дела, решение суда является законным и обоснованным, оно соответствует доказательствам, имеющимся в деле, а также требованиям ст. ст. 56, 195, 198 ГПК РФ, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для его отмены по доводам жалобы.

    Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Анненкова А. В., без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

    Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 20 июня 2023 года.

    Председательствующий:                        О.И.Жиляева

    Судьи:                                    Е.В.Герасименко

                                            Е.В.Балацкий