Решение по делу № 33-5536/2020 от 09.11.2020

УИД № 72RS0014-01-2020-005921-34

        Номер дела в суде первой инстанции 2-4652/2020

        Дело № 33-5536/2020

    Апелляционное определение

г. Тюмень 02 декабря 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Кучинской Е.Н.,
судей	Николаевой И.Н., Хамитовой С.В.,
при секретаре	Хлебниковой Э.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Симакова Анатолия Андреевича в лице представителя Шаимовой Е.М., апелляционной жалобе ответчика Индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акифа оглы на решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 22 июля 2020 года (с учетом определения об исправлении описки от 23 сентября 2020 года), которым постановлено:

«Исковые требования Симакова Анатолия Андреевича – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2019, заключенный между Симаковым Анатолием Андреевичем и индивидуальным предпринимателем Ахундовым Иджраном Акиф оглы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы в пользу Симакова Анатолия Андреевича убытки в размере 351 144 рубля.

Обязать индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы освободить нежилое помещение, площадью 216,2 кв. м, расположенное по адресу: <.......>

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акиф оглы в пользу Симакова Анатолия Андреевича расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, расходы по оплате экспертного заключения в размере 25 000 рублей, а также государственной пошлины в размере 10 911 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия

установила:

Симаков А.А. обратился в суд с иском к ИП Ахундову И.А.о о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 360 000 рублей, возмещении убытков в размере 351 144 рубля, выселении из нежилого помещения, взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта в размере 25 000 рублей, представителя в размере 50 000 рублей, государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <.......> 12.11.2019 между сторонами заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Помещение передано по акту приема- передачи в состоянии, пригодном для использования в качестве помещения в целях размещения объекта общественного питания (в надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии). 19.12.2019 в помещении произошло возгорание вентиляционно-вытяжной системы в зоне мангала и тандыра, установленных ответчиком в нежилом помещении без согласования с истцом. 13.02.2020 ответчик обратился к истцу с требованием за счет истца произвести ремонт вентиляционной системы. Истец направил в адрес ответчика ответ на претензию, от получений которой ответчик уклонился. 14.03.2020 ответчик направил истцу предложение о расторжении договора аренды с приложением соглашения о расторжении договора. 16.03.2020 и 14.04.2020 истец уведомил о согласии на расторжение договора, необходимости оплаты задолженности по арендной платы и приведении нежилого помещения в первоначальное состояние. Период задолженности по арендной плате составляет с апреля 2020 года по июнь 2020 года в сумме 360 000 рублей. Согласно отчету рыночная стоимость убытков, связанных с возвратом в первоначальное состояние, составило 351 144 рублей. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласились истец Симаков А.А. в лице представителя Шаимовой Е.М. и ответчик индивидуальный предприниматель И.А. о Ахундов.

В апелляционной жалобе истец в лице представителя Е.М. Шаимовой просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в размере 360 000 рублей отменить и вынести новое решение о взыскании задолженности по арендной плате за апрель, май, июнь 2020 года.

В обоснование доводов жалобы указывает, что период задолженности по арендной плате составляет три месяца с апреля по июнь 2020 года. Сумма задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2019 составляет 360 000 руб. Суд, удовлетворяя исковые требования в части, отказал во взыскании данной задолженности, поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы на срок до 01.10.2020. Полагает, что судом неверно применено законодательство, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, поскольку согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Однако ответчик ни разу не обратился за заключением дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы. В этой связи полагает, что суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании арендной платы.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов жалобы указывает, судом допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в том, что согласно исковому заявлению истец просил суд выселить ответчика из нежилого помещения. Вместе с тем, суд первой инстанции изменил способ защиты права истца и принял решение об обязании ответчика освободить нежилое помещение, что по мнению подателя жалобы является нарушением статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о согласовании сторонами арендной платы в размере 120 000 рублей на период всего действия арендных отношений, что является нарушением норм материального права. В жалобе ответчик ссылается на то, что суд обязан был предоставить ответчику право на приведение нежилого помещения в первоначально состояние в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а в случае невыполнения указанного требования взыскать денежную компенсацию в размере 351 144 руб., поскольку данное условие предусмотрено предварительным договором от 02.10.2019.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчика истец в лице представителя Е.М. Шаимовой не согласен с доводами апелляционной жалобы ответчика. Полагает, что суд обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании расходов по восстановлению нежилого помещения в первоначальное состояние. Считает, что судом верно установлен размер арендной платы в размере 120 000 руб. Полагает, что суд первой инстанции за пределы заявленных исковых требований не вышел, поскольку требование о выселении из нежилого помещения тождественно требованию об освобождении нежилого помещения.

Информация о судебном разбирательстве была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Симакова А.А. – Шаимова Е.М. на удовлетворении жалобы настаивала по изложенным в ней основаниям, против удовлетворения жалобы ответчика возражала.

Ответчик Ахундов И.А.о. в судебном заседании суда апелляционной инстанции на удовлетворении жалобы настаивал по изложенным в ней основаниям, против удовлетворения жалобы Симакова А.А. возражал.

Истец Симаков А.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом об отложении слушания дела не просил.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <.......> 02.10.2019 между Симаковым А.А. (арендодатель) и Ахундов И.А.о (арендатор) заключили предварительный договор аренды указанного нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались не позднее 15.11.2019 заключить основной договор аренды, в целях размещения объектов питания.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендодатель разрешает производить демонтаж несущих конструкций помещения, проведение ремонтных работ, перепланировок и переоборудования помещения с согласования арендодателя.

15 ноября 2019 года между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, для использования в целях размещения объектов общественного питания (пункт 1.1.).

Пунктами 3.3.3, 3.3.5, 3.3.7 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется содержать помещение содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила пожарной безопасности; Арендатор несет ответственность за пожарную безопасность, эксплуатацию инженерного и сантехнического оборудования; письменно согласовывать с арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений. Неотделимые улучшения производить в установленном законом порядке только с письменного согласия Арендодателя; при освобождении (возврате) арендуемого помещения сдать его арендодателю по акту приема-передачи, в исправном состоянии, с учетом нормального износа. По требованию арендодателя. арендатор обязуется своими силами и за свой счет привести нежилое помещение в первоначальное состояние, в котором арендатор получил объект аренды при заключении договора.

Пунктом 4.1 договора сторонами предусмотрена арендная плата в размере 150 000 рублей, в том числе НДФЛ в размере 13%, который уплачивает ежемесячно арендатор.

Оплата производится в порядке предоплаты не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления на счет истца (пункт 4.2 договора).

По акту приема-передачи от 15.11.2019 спорное помещение и оборудование передано ответчику. В акте стороны указали, что помещение находится в состоянии пригодном для его использования в целях размещения объектов общественного питания (надлежащем санитарном, техническом и противопожарном состоянии).

Дополнительным соглашением от 15.11.2019 стороны пункт 4.1 договора изложили в следующей редакции: размер арендной платы с 15.11.2019 по 14.10.2020 составляет 120 000 рублей, в том числе НДФЛ (налог на доходы физических лиц п. 1 ст. 224 НК РФ в размере 13%, который уплачивает ежемесячно арендатор).

29 ноября 2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, в котором стороны установили, что по состоянию на 29.11.2019 арендатором произведены отделимые улучшения помещения, в том числе: мангал, тандыр, вытяжка и др.

Пунктом 3 дополнительного соглашения № 2 от 29.11.2019 арендатор обязался при расторжении договора аренды произвести работы по восстановлению прежнего состояния помещения: восстановить стены между кухней и залом; стены между залом и гардеробной; восстановить вытяжную систему (вытяжные зонты и двигатель); восстановить оконные рамы и подоконники; потолок; электропроводку в зале; демонтировать кирпичную кладку рядом с тандыром и мангалом; демонтировать тандыр и мангал; восстановить половую плитку в зале; произвести обратную замену дверей в количестве 4 штук; восстановление квадратного зеркала.

25 февраля 2020 года в адрес ответчика направлена претензия, которая получена им 25.02.2020, в которой истец указывал, что 13.02.2020 произошло возгорание вентиляционно-вытяжной системы в части несогласованной вентиляционной системы над тандыром и мангалом, в связи с чем просил в срок 05.03.2020 произвести ремонт оборудования.

12 марта 2020 года ответчику вручено письмо от 11.03.2020, в котором истец указал, что после передачи помещения ответчиком самостоятельно произведена реконструкция помещения. В зале установлен второй мангал и тандыр, к которым дополнительно смонтирована вытяжная система. При использовании данного оборудования установлено, что вытяжная система смонтированы без соответствующей технической документации.

16 марта 2020 года истец, в ответ на письмо ответчика от 13.03.2020 о расторжении договора, указал, что договор может быть расторгнут 13.04.2020. Также сослался на необходимость сдачи помещения по акту приема-передачи свободным от имущества и оборудования арендатора в исправном состоянии.

16 апреля 2020 года в адрес ответчика также направлена телеграмма о расторжении договора, освобождении помещения, оплате задолженности по арендным платежам.

На момент обращения истца в суд ответчик помещение не освободил помещение и не возвратил истцу по акту приема-передачи.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по аренде за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года составляет 360 000 рублей (120 000 * 3).

Разрешая спор при таких обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 431, 619, 622, 655 Гражданского кодекса РФ, проанализировав условия договора аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 15.11.2019 г. и возложения на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, поскольку ответчик нарушает принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы. Поскольку в ходе судебного заседания нашел подтверждение факт того, что по вине ответчика истцу в результате пожара причинены убытки, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в данной части.

Разрешая требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года, суд, учитывая пункты 3, 4 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, счел их не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходил из того, что ответчик относится по виду экономической деятельности к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы на срок до 01.10.2020, а заявленная ко взысканию задолженность по аренде возникла в период действия режима повышенной готовности, то требования истца в данной части не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, они подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении, основаны на правильном применении норм материального права.

Выражая несогласие с постановленным по делу решением, ответчик ссылается на то, что суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку истец просил выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, тогда как суд обязал ответчика освободить нежилое помещение.

Данные доводы не влекут отмену оспариваемого решения, являются надуманными, поскольку из содержания искового заявления условий договора аренды, очевидно, что в связи с расторжением договора аренды истец просит возложить на ответчика обязанность освободить занимаемое нежилое помещение.

Отклоняя доводы ответчика о согласовании сторонами арендной платы в размере 120 000 рублей на период всего действия арендных отношений, вопреки доводам жалобы, суд обоснованно исходил из того, что положениями пункта 4.1 договора сторонами согласован размер арендной платы, а пунктом 4.2 договора стороны установили порядок ее оплаты - не позднее 5 числа каждого месяца путем перечисления на счет истца.

Несогласие ответчика с выводами суда относительно размера и порядка внесения арендной платы основаны на неверном толковании условий договора и соглашений к нему.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на необоснованное взыскание с него ущерба, причиненного в результате пожара, полагая, что в соответствии с п. 3.3.7 договора он, как арендатор, должен был возвратить нежилое помещение арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормального износа. Полагает, что суд обязан был предоставить ответчику право на приведение нежилого помещения в первоначально состояние в течение 45 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а в случае невыполнения указанного требования, взыскать денежную компенсацию в размере 351 144 руб., поскольку данное условие предусмотрено предварительным договором от 02.10.2019.

Судебная коллегия находит указанные доводы несостоятельными, поскольку на момент рассмотрения дела спорное помещение ответчиком в исправное состояние не приведено, условия договора по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние за свой счет и своими силами не исполнено, в связи с чем суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца убытки в размере стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения.

Довод жалобы истца о том, что суд необоснованно отказал во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку последний не обращался за заключением дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы, не может повлечь отмену постановленного по делу решения в оспариваемой части.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос №5 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Исходя из изложенного, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, в независимости обращался ли арендатор за заключением дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы.

Отказ суда во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период не нарушает прав истца, поскольку не лишает возможности вновь обратиться в суд по истечении срока, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, которым предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы на срок до 01.10.2020.

Иные доводы истца и ответчика, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установил правильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 22 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалоюу истца Симакова Анатолия Андреевича в лице представителя Шаимовой Е.М. и апелляционную жалобу ответчика Индивидуального предпринимателя Ахундова Иджрана Акифа оглы - без удовлетворения.

Председательствующий судья                    Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии                                  Николаева И.Н.

        Хамитова С.В.