Решение по делу № 2-926/2018 от 16.02.2018

Дело №2-926/2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2018 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Мордвинова Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Гапоненко О.В.,

с участием истца Михайловой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой Светланы Юрьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера» о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Михайлова С.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «СК «Стройсфера» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между сторонами, применении последствий недействительности сделки путём взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 680000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Стройсфера» (продавцом) и ней (покупателем) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался продать на праве собственности, а покупатель обязался приобрести на праве собственности <данные изъяты> <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> и заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение одного месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны договорились, что квартира оценивается и продаётся по цене <данные изъяты> руб., уплачиваемой покупателем за счёт собственных средств в день подписания настоящего договора в размере <данные изъяты> руб., а в остальной части за счёт средств кредита. Во исполнение условий данного договора ДД.ММ.ГГГГ она внесла ответчику предварительную оплату в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №. Полагает, что данная сделка является притворной, поскольку была заключена с целью прикрыть другую сделку – договор долевого участия в строительстве. Между тем до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве ответчик не вправе привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома, что влечёт недействительность сделки. Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, Михайлова С.Ю. просила удовлетворить заявленные исковые требования.

Истец Михайлова С.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям, выразила согласие на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Ответчик ООО «СК «Стройсфера», надлежащим образом извещённое о месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило, вследствие этого с учётом мнения истца дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч.2.1 ст.1 Федерального закона №214-ФЗ).

Пунктом 3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., указано, что и после введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Стройсфера» (продавцом) и Михайловой С.Ю. (покупателем) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – предварительный договор), по условиям которого продавец обязался продать на праве собственности, а покупатель обязался приобрести на праве собственности <данные изъяты> <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее – <данные изъяты> квартиры), и заключить основной договор купли-продажи квартиры в течение одного месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны договорились, что квартира оценивается и продаётся по цене <данные изъяты> руб., уплачиваемой покупателем за счёт собственных средств в день подписания настоящего договора в размере <данные изъяты> руб., а в остальной части за счёт средств кредита.

Во исполнение условий предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ истец Михайлова С.Ю. внесла ООО «СК «Стройсфера» денежные средства в размере <данные изъяты>., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№.

Из сообщения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию «Многоквартирный жилой дом (позиция 18)», расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, позиция 18, не выдавалось.

По сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ответчику ООО «СК «Стройсфера» на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, <адрес>, площадью 6930 +\- 29 кв.м, с кадастровым номером №, видом разрешённого использования – под проектирование (строительство) XIV микрорайона (позиция 18).

Как указала истец Михайлова С.Ю. в своём исковом заявлении, оспариваемая сделка является притворной, поскольку была заключена с целью прикрыть другую сделку – договор долевого участия в строительстве.

Поскольку из анализа содержания предварительного договора с учётом приведённых выше доказательств следует, что предварительный договор фактически представляет собой оформление отношений сторон по привлечению ответчиком денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим предоставлением истцу за полученные денежные средства объекта долевого участия в виде однокомнатной квартиры, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор по свой сути, является притворной сделкой, прикрывающей договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Учитывая, что оспариваемый предварительный договор является притворной сделкой, государственная регистрация сделки не производилась, суд приходит к выводу о том, что ответчик не вправе был привлекать денежные средства истца для строительства (создания) многоквартирного дома, вследствие чего предварительный договор, прикрываемый договор долевого участия в строительстве, является сделкой, заключенной с нарушением требований закона, а именно Федерального закона №214-ФЗ.

При таких обстоятельствах, исковые требования Михайловой С.Ю. к ООО «СК «Стройсфера» о признании недействительным предварительного договора, применении последствий недействительности сделки путём взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 680000 руб. подлежат удовлетворению.

С учётом требований ч.1 ст.103 ГПК РФ, пп.1 п.1 ст.333.19 с ООО «СК «Стройсфера» в доход местного бюджета г. Чебоксары подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-244 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера» и Михайловой Светланой Юрьевной.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера» в пользу Михайловой Светланы Юрьевны сумму неосновательного обогащения в размере 680000 (шестьсот восемьдесят тысяч) руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера» в доход местного бюджета г. Чебоксары государственную пошлину в размере 10000 (десять тысяч) руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                 Е.Н. Мордвинов

Мотивированное заочное решение составлено 16 марта 2018 года.