Решение по делу № 2-25/2022 (2-5377/2021;) от 21.07.2021

Дело №2 -25/2022

УИД 26RS0001-01-2021-008915-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 14 июля 2022 года.

13 июля 2022 года                        г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Лысенко Н.С.,

с участием:

представителя истца Писаренко Ю.М. – Гулого М.М. по ордеру,

представителя ответчика Алиризаева К.А.- Кабаргиной Л.И. по доверенности,

при секретаре Экба А.Э..,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Писаренко Ю. М. к Акчуриной Е. П., Алиризаеву К. А., Мирову Э. Ю., Брусенскому Р. В. о расторжении договора и обязании восстановить нарушенное право,

У С Т А Н О В И Л:

Писаренко Ю.М. обратился в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением, впоследствии уточнённым, к Акчуриной Е. П., Алиризаеву К. А., Мирову Э. Ю., Брусенскому Р. В. о расторжении договора и обязании восстановить нарушенное право.

В обоснование исковых требований указано, что дата Писаренко Ю.М. (Покупатель) заключил с Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А. (Продавцы) Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих указанным лицам на праве общей долевой собственности в долях 86/100, 7/100 и 7/100 соответственно.

В соответствии с договором Писаренко Ю.М. приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., и нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 209,1 кв.м., всего за 28 000 000 рублей. При этом в собственности продавцов осталось помещение с кадастровым номером №, которое располагалось между помещениями, перешедшими в собственность к Писаренко Ю.М., и через которое осуществлялся его доступ к своим помещениям на условиях ссуды.

В дальнейшем продавцы продали помещение с кадастровым номером № Брусенскому Р.В., однако при совершении сделки купли-продажи с ним о необходимости обеспечения прохода в пользу Писаренко Ю.М. не сообщили, и ранее возникшую обязанность по обеспечения такого прохода в договоре Брусенскому Р.В. не передали.

В свою очередь Брусенский Р.В., используя приобретенное им помещение в своих целях, обязанности обеспечивать Писаренко Ю.М. проходом к помещению с кадастровым номером № не имеет, и такой проход истцу не предоставляет.

При таких обстоятельствах Писаренко Ю.М, утратил возможность владеть и пользоваться приобретенным им по Договору помещением с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м.

Согласно ст. 451 ГК РФ, расторжение договора в судебном порядке возможно при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при одновременном наличии условий, перечисленных в пункте 2 указанной статьи; при заключении Договора Писаренко Ю.М. не знал и не мог знать, что доступ к его помещению может быть ограничен иными лицами, и не предполагал наступления таких обстоятельств; если бы Писаренко Ю.М. было бы известно, что он будет лишен доступа к приобретаемому им помещению с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., то он бы не заключал договор купли-продажи указанного помещения.

Создавшаяся ситуация в виде отсутствия у Писаренко Ю.М. доступа к указанному помещению была создана Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А., которым, как собственникам помещения с кадастровым номером №, было достоверно известно, что оно используется для обеспечения доступа Писаренко Ю.М. к своим помещениям, однако это обстоятельство они от Брусенского Р.В. скрыли, и обязанность по обеспечению доступа Писаренко Ю.М. К своим помещениям Брусенскому Р.В. не передали.

При таких обстоятельствах, ввиду невозможности использования помещения с кадастровым номером № по его назначению, возникшей вследствии действий Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А., договор купли-продажи от дата подлежит расторжению в части приобретения Писаренко Ю.М. нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (пункты 2.1, 2.2 Договора), с приведением сторон договора в первоначальное положение.

На претензию Писаренко Ю.М. и его представителей относительно обеспечения доступа к его помещениям ответов не поступило, доступ предоставлен не был.

Последствием расторжения договора в части является возврат к продавцам имевшегося у них ранее права собственности на спорное нежилое помещение, в тех долях, которые у них были на момент продажи, то есть Акчуриной Е.П. 86/100 долей в праве собственности, Мирову Э.Ю. 7/100 долей в праве собственности, Алиризаеву К.А. 7/100 долей в праве собственности. А у покупателя (истца Писаренко Ю.М.) появляется право требования уплаченной за возвращенную вещь денежной суммы.

Как следует из Договора, его предметом была продажа двух отдельных помещений, площадью 41,4 кв.м и 209,1 кв.м (общая площадь 250,5 кв.м), за 28 000 000 (двадцать восемь миллионов) рублей (то есть 111 776,4 рублей за 1 кв.м. площади). Следовательно, при частичном расторжении Договора, Продавцы должны будут возвратить Покупателю (истцу Писаренко Ю.М.) денежные средства в размере: 111 776,4*41.4= 4 627 545 (четыре миллиона шестьсот двадцать семь тысяч пятьсот сорок пять) рублей.

Обязанность по выплате указанной денежной суммы возникает у Ответчиков Акчуриной Е.П., Мирова Э.Ю., Алиризаева К.А. в соответствии с их долями в праве собственности, а именно:

Акчурина Е.П. = 4 627 545*87/100 = 4 025 964 (четыре миллиона двадцать пять тысяч девятьсот шестьдесят четыре) рубля;

Миров Э.Ю., Алиризаев К.А. = 4 627 545*7/100 = 300 709 (триста тысяч семьсот девяносто) рублей 50 копеек, которые подлежат уплате в пользу Истца.

В настоящее время спорное помещение находится в залоге у ПАО «Сбербанк», которое в связи с этим подлежит привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Кроме того, помимо указанных действий, Брусенский Р.В. самовольно, вопреки установленного порядка, без согласования с Писаренко Ю.М., снёс бетонные ступеньки (порог) пожарного входа в помещение с кадастровым номером №, являющиеся принадлежностью указанного помещения, и, следовательно, собственностью Писаренко Ю.М. Взамен снесенного порога Брусенский Р.В. установил металлическую лесенку, кото по своему состоянию и габаритам не отвечает требованиям безопасности, и не может быть использована в систематического использования. При этом, согласия собственника Писаренко Ю.М. на замену порога Брусенским Р.В. получено не было; также, в нарушение требований Правил благоустройства <адрес>, им не были внесены изменения в Паспорт фасада дома.

При таких обстоятельствах нарушенные права Писаренко Ю.М. подлежат судебной защите путем обязания Брусенского Р.В. восстановить нарушенное право в первоначальное положение.

Просит суд договор купли-продажи от дата, заключенный Писаренко Ю.М. с Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А. расторгнуть в части купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вернув стороны договора в этой части в первоначальное положение.

Обязать Акчурину Е. П., Мирова Э. Ю., Алиризаева К. А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Акчурину Е. П., Мирова Э. Ю., Алиризаева К. А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу выплатить Писаренко Ю. М. денежные средства в размере:

1. Акчурину Е. П. 4 025 964 рублей;

2. Мирова Э. Ю. 300 709 рублей 50 копеек;

3. Алиризаева К. А. 300 709 рублей 50 копеек.

Обязать Брусенского Р. В. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт восстановить бетонные ступени (порог), ведущие к пожарному выходу из нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:011001:3275, площадью 209,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Писаренко Ю.М. – Гулый М.М. по ордеру и по доверенности, поддержал доводы уточненных исковых требований, просил их удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Алиризаева К.А.- Кабаргина Л.И. по доверенности, возражала против удовлетворения уточненных исковых требований в полном объеме, просила в иске отказать. Поддержала доводы письменных возражений (приобщенных к материалам дела).

В судебное заседание истец Писаренко Ю.М., представитель У. Р. по СК, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель У. Р. по СК просил рассмотреть дело на усмотрение суда с учетом норм действующего законодательства.

В судебное заседание ответчики Акчурина Е.П.. Алиризаев К.А.. Миров Э.Ю., Брусенский Р.В., представитель третьего лица ПАО «Сбербанк», извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, причина неявки суду неизвестна, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства по делу и в их совокупности, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из материалов следует, что дата Писаренко Ю.М. (Покупатель) заключил с Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А. (Продавцы) Договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих продавцам на праве общей долевой собственности в долях 86/100 Акчуриной Е.П., 7/100 Мирову Э.Ю. и 7/100 Алиризаеву К.А.

В соответствии с договором Писаренко Ю.М. приобрел в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011001:3274, площадью 41,4 кв.м., и нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 209,1 кв.м., всего за 28 000 000 рублей.

В собственности продавцов осталось помещение с кадастровым номером № которое располагалось между помещениями, перешедшими в собственность к Писаренко Ю.М., и через которое осуществлялся его доступ к своим помещениям на условиях ссуды, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания.

Согласно, пояснениям данным стороной истца и представителем ответчика Алиризаева К.К. сторонами был подписан предварительный договор в отношении помещение с кадастровым номером №, однако он реализован не был в силу сложившихся обстоятельств (стороны не смогли представить предварительный договор суду на обозрение).

Из материалов дела следует, что дата между Брусенским Р.В. (покупатель) и Акчуриной Е.П., Алиризаевым К.А., Мировым Э.Ю. (продавцами) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, назначение: Нежилое помещение, площадь: 290 кв.м., кадастровый №, расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>.

В связи с тем, что Брусенский Р.В. используя приобретенное им помещение не обеспечивает Писаренко Ю.М. прохода в помещению с кадастровым номером кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, рассматривая требования приходит к следующему.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5).

Суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от дата Писаренко Ю.М. не знал и не мог знать, что доступ к его помещению может быть ограничен иными лицами, и не предполагал наступления таких обстоятельств.

Писаренко Ю.М. имел права не заключать договор, если бы ему было известно, о лишении доступа к приобретаемому помещению с кадастровым номером 26:12:011001:3274, площадью 41,4 кв.м.

Из договора купли-продажи от дата заключенному между Брусенским Р.В. (покупатель) и Акчуриной Е.П., Алиризаевым К.А., Мировым Э.Ю. (продавцами) нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, площадь: 290 кв.м., кадастровый №, не усматривается, что продавцы указали об обязанности или возможности по обеспечению доступа Писаренко Ю.М. к своим помещениям, через нежилое помещение, площадь: 290 кв.м., кадастровый №.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о частичном расторжении договора купли-продажи от дата в части купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:011001:3274, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>года и возврате сторон в первоначальное положение.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца о частичном расторжении договора купли-продажи от дата и возврате сторон в первоначальное положение, подлежат удовлетворению производные требования об обязать Акчуриной Е.П., Мирова Э.Ю., Алиризаева К.А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также обязании ответчиков выплатить Писаренко Ю.М. денежные средства:

Сторонами не оспаривался факт того, что на момент продажи нежилых помещений, Акчуриной Е.П. принадлежало 86/100 долей в праве собственности, Мирову Э.Ю. 7/100 долей в праве собственности, Алиризаеву К.А. 7/100 долей в праве собственности.

Стороной истца представлен расчет, который не оспорен стороной ответчиков, в связи с чем суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения и удовлетворить исковые требования об обязании Акчурину Е. П., Мирова Э. Ю., Алиризаева К. А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу выплатить Писаренко Ю. М. денежные средства в размере:

1. Акчурину Е. П. 4 025 964 рублей;

2. Мирова Э. Ю. 300 709 рублей 50 копеек;

3. Алиризаева К. А. 300 709 рублей 50 копеек.

Кроме того суд, рассматривая довод стороны ответчика Алиризаева К.А. о возможности истца иным способом защитить свои права, а именно путем установления сервитута, суд принимает во внимание, что согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата), указано, что если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Между тем избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

На основании изложенного суд находит требования о частичном расторжении договор купли-продажи от дата, обязании ответчиков произвести государственную регистрацию перехода права собственности и обязании выплатить Писаренко Ю. М. денежные средства являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования обязать Брусенского Р.В. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт восстановить бетонные ступени (порог), ведущие к пожарному выходу из нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 209,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, суд находит их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, согласно п.1.1 договора купли-продажи нежилого от дата Акчурина Е.П., Алиризаев К.А., Миров Э.Ю. (продавцы) продали Брусенскому Р.В. (покупателю) в собственность нежилое помещение, назначение: Нежилое помещение, площадь: 290 кв.м., кадастровый №, расположенное на первом этаже здания по адресу: <адрес>, а покупатель обязался принять указанное Нежилое помещение и оплатить его стоимость частично с использованием кредитных средств, предоставленных на основании Кредитного договора.

Согласно материалам дела, Писаренко Ю.М. обращался с претензией к ООО УК «Ваш Уютный дом» по факту того, что по адресу <адрес> в принадлежащем Писаренко Ю.М. нежилым помещением была снесена входная группа капитального строения, а именно ступени и площадка. Бетонные ступени и площадка внесены в технический паспорт и в кадастровой палате и являются аварийным выходом с магазина. Так как ступени и площадка являются общедомовым имуществом, просил вернуть в исходное состояние по техническому плану. Также указано, что новый собственник Р. соседнего помещения по своему усмотрению их снес и установил не соответствующие железные палочки, что не устраивает Писаренко Ю.М. и не соответствует документу собственности и проектному плану.

Согласно ответу ООО УК «Ваш Уютный дом» указано, что согласно Техническому Паспорту на многоквартирный дом от дата спорные ступени являются входом/выходом в помещение №, не находящееся в собственности Писаренко Ю.М., также указано, что для урегулирования данного вопроса ему необходимо обратиться к собственнику соседнего помещения в установленном законом порядке.

Также из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.11.20202 года следует, что в ходе проверки Брусенский Р.В. пояснил, что им было приобретено коммерческое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, в котором производятся отделочные работы. При проведении отделочных работ на фасаде помещения Брусенским Р.В. были произведены работы по демонтажу старой бетонной лестницы ведущей к аварийному выходу магазин «Атлетик», так как данная лестница была в ненадлежащем и аварийном состоянии, а также примыкала непосредственно к фасаду помещения Брусенского Р.В., тем самым портила общий вид магазина. Также указано, что между Брусенским Р.В. и собственником помещения магазин «Атлетика» Писаренко возник конфликт по факту использования помещения принадлежащего Писаренко, так как вход и данное помещение технически возможно только через помещение Брусенского Р.В.

Таким образом, судом из материалов дела усматривается, что бетонные ступени (порог), ведущие к пожарному выходу из нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 209,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> были демонтированы ответчиком Брусенским Р.В. без согласования с собственниками многоквартирного дома и без согласования с Писаренко Ю.М.

Стороной ответчика доводы стороны истца о нарушении его прав и законных интересов не оспорены, обратного доводам стороны истца не доказано.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Писаренко Ю. М. к Акчуриной Е. П., Алиризаеву К. А., Мирову Э. Ю., Брусенскому Р. В. о расторжении договора и обязании восстановить нарушенное право– удовлетворить.

Договор купли-продажи от дата, заключенный Писаренко Ю.М. с Акчуриной Е.П., Мировым Э.Ю., Алиризаевым К.А. расторгнуть в части купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вернув стороны договора в этой части в первоначальное положение.

Обязать Акчурину Е. П., Мирова Э. Ю., Алиризаева К. А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Акчурину Е. П., Мирова Э. Ю., Алиризаева К. А. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу выплатить Писаренко Ю. М. денежные средства в размере:

1. Акчурину Е. П. 4 025 964 рублей;

2. Мирова Э. Ю. 300 709 рублей 50 копеек;

3. Алиризаева К. А. 300 709 рублей 50 копеек.

Обязать Брусенского Р. В. в течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу за свой счёт восстановить бетонные ступени (порог), ведущие к пожарному выходу из нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 209,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья                                        Н.С. Лысенко