Решение по делу № 33-4894/2023 от 10.08.2023

УИД № 72RS0021-01-2022-003026-38

Дело № 33-4894/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                              11 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Пятанова А.Н.,
судей:                при секретаре:	Глебовой Е.В., Котовой С.М., Деркач М.П.,

     рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-155/2023 по апелляционной жалобе ответчика Михайленко Виктории Евгеньевны на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 мая 2023 года, которым постановлено:

«исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Михайленко Виктории Евгеньевны, <.......> года рождения (<.......>) в пользу ООО «Компания Тюменьспецстрой» (ОГРН 1127232037470) задолженность по договору купли-продажи квартиры от 21.10.2019 в сумме 4 188 638 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15.11.2019 по 01.04.2022 в сумме 486 946, 67 рублей, с 01.10.2022 по день фактической уплаты основного долга, расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 32 833 рубля, всего взыскать: 4 738 417 рублей 67 коп.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру с кадастровым номером <.......>, расположенную по адресу: <.......> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 8 374 400 рублей.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи Пятанова А.Н., судебная коллегия

установила:

ООО «Компания Тюменьспецстрой» обратилось в суд с иском к Михайленко В.Е., с учетом уточнения требований, о взыскании задолженности в размере 4 188 638 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 637 892 руб., таких же процентов с 29.06.2022 г. по день фактической оплаты суммы основного долга, расходов на оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., государственной пошлины в размере 32 833 руб., обращении взыскания на предмет залога – квартиру по адресу: <.......> – способом продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 7 900 000 руб.

Требования мотивированы тем, что между сторонами 21.10.2019 г. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <.......> стоимостью 7 900 000 руб. Ответчиком оплачено 3 611 362 руб., сумма задолженности составляет 4 188 638 руб.

В ходе рассмотрения спора судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Михайленко А.В., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Михайленко М.А., Михайленко М.А., Михайленко М.А. и Михайленко М.А., а также ОСФР по Тюменской области.     В судебном заседании суда первой инстанции:

представители истца ООО «Компания Тюменьспецстрой» Макеев А.В. и Чуракова Н.В. уменьшили исковые требования в части взыскания основного долга на 100 000 руб., которые были внесены ответчиком 26.05.2023 г., в оставшейся части требования поддержали;

ответчик Михайленко В.Е. исковые требования не признала, размер основного долга не оспаривает, не согласна с размером процентов, попросила применить положения моратория;

третье лицо Михайленко А.В., действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Михайленко М.А., Михайленко М.А., Михайленко М.А. и Михайленко М.А., не согласился с размером процентов;

прокурор Тюменского района Тюменской области, представитель третьего лица ОСФР по Тюменской области не явились, о времени и месте слушания дела надлежащим образом уведомлены.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласна ответчик Михайленко В.Е., в апелляционной жалобе она просит решение отменить в части установления начальной продажной стоимости предмета залога в размере 8 374 400 руб., принять по делу новое решение, которым установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 10 468 000 руб.

В обоснование жалобы выражает свое несогласие с установленной судом начальной продажной ценой заложенного имущества, равной 80 % рыночной стоимости данного имущества, определенной в заключении эксперта.

Отмечает, что при рассмотрении спора суд первой инстанции не учел, что жилое помещение приобретено с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Обращает внимание на то, что она является матерью пятерых несовершеннолетних детей, не трудоустроена, работает только муж, не является злостным неплательщиком, просрочка возникла ввиду сложившихся жизненных обстоятельств.

Кроме этого, ссылается на то, что суд первой инстанции не учел, что спорное помещение является для нее и членов ее семьи единственным жильем.

На апелляционную жалобу от истца ООО «Компания Тюменьспецстрой» поступили возражения, в которых его руководитель Вайнбендер Н.И. просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Михайленко В.Е. – без удовлетворения.

Прокурор Тюменского района Тюменской области и представитель третьего лица ОСФР по Тюменской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела надлежащим образом уведомлены.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав ответчика Михайленко В.Е. и третье лицо Михайленко А.В., действующего от своего имени и как законный представитель несовершеннолетних детей Михайленко М.А., Михайленко М.А., Михайленко М.А. и Михайленко М.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца ООО «Компания Тюменьспецстрой» Макеева А.В. относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, между ООО «Компания Тюменьспецстрой» и Михайленко В.Е. 21.10.2019 г. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <.......>

Согласно условий договора стоимость предмета сделки составила 7 900 000 руб., его оплата производится покупателем следующим образом:

- 150 000 руб. оплачено продавцу 01.10.2019 г. по предварительному договору купли-продажи от 30.09.2019 г.;

- 50 000 руб. оплачено продавцу 02.10.2019 г. по предварительному договору купли-продажи от 30.09.2019 г.;

- 4 378 638 руб. оплачивается продавцу в срок до 15.11.2019 г.;

- 421 362 руб. оплачивается за счет средств материнского капитала;

- 2 900 000 руб. оплачивается продавцу в срок до 30.04.2021 г. (том 1 л.д. 12-13).

21.10.2019 г. между ООО «Компания Тюменьспецстрой» и Михайленко В.Е. подписан передаточный акт, по которому объект был передан покупателю (том 1 л.д. 14).

В соответствии с актами сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2019 г. по 28.06.2022 г., ответчиком в счет исполнения обязательство по рассматриваемой сделке выплачено: 01.10.2019 г. – 150 000 руб., 02.10.2019 г. – 50 000 руб., 21.10.2019 г. – 200 000 руб., 18.11.2019 г. – 1 500 000 руб., 21.11.2019 г. – 600 000 руб., 25.12.2019 г. – 421 362 руб. (за счет средств материнского капитала), 18.06.2021 г. – 100 000 руб., 30.08.2021 г. – 90 000 руб., 08.10.2021 г. – 400 000 руб., 01.12.2021 г. – 100 000 руб., всего 3 611 362 руб.

Так же из объяснений представителя истца в судебном заседании установлено, что 26.05.2023 г. Михайленко В.Е. оплатила 100 000 руб.

Таким образом, задолженность по рассматриваемому договору купли-продажи составляет 4 188 638 руб., что стороной ответчика не оспаривается.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что до момента полного расчета возникает ипотека в пользу продавца, указанное обременение зарегистрировано в Росреестре (том 1 л.д. 79-81).

Разрешая исковые требования ООО «Компания Тюменьспецстрой» по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 334, 349, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из того, что ответчиком Михайленко А.В. обязательства по договору купли-продажи от 21.10.2019 г. надлежащим образом не исполнены, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с нее суммы задолженности и обращении взыскания на предмет залога с установлением его первоначальной продажной стоимости в размере 80 % от рыночной, определенной заключением ООО «Стандартъ» от 01.04.2023 г.

Удовлетворив требование о взыскании основного долга по договору купли-продажи, суд так же частично удовлетворил иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.11.2019 г. по 01.04.2022 г., а в дальнейшем после окончания моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 г. № 497, то есть с 01.10.2022 г. по день фактической уплаты основного долга.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их правильными, соответствующими требованиям законодательства и представленным доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной ответчика не было представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих выплаты в счет погашения задолженности перед истцом по договору купли-продажи в полном объеме, остаток долга составляет 4 188 638 руб.

Доводы апелляционной жалобы о возникновении просрочки по независящим от заемщика обстоятельствам, не принимаются судом апелляционной инстанции, так как ответчик при заключении договора купли-продажи должна была предвидеть, что ее финансовые возможности могут измениться, но не отказалась от покупки жилого помещения на определенных договором условиях, приняла на себя такой финансовый риск. То есть, изменение финансового положения покупателя не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, влекущих за собой изменение условий договора.

С учетом изложенного, принимая во внимание вышеприведенные нормы права, судом сделан правильный вывод о том, что между сторонами состоялся договор купли продажи квартиры на согласованных ими условиях о сроке и сумме оплаты за переданное по договору имущество, который Михайленко В.Е. не исполнила, а потому принял обоснованное решение о частичном удовлетворении иска.

Доводы жалобы о несогласии с решением суда в части установления начальной продажной стоимости квартиры в размере 8 374 400 руб., являются несостоятельными.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством. Поскольку такая цена в данном деле установлена на основании не оспоренного стороной ответчика экспертного заключения <.......> от 01.04.2023 г., составленного оценщиком ООО «Стандартъ», согласно которого стоимость предмета залога составляет 10 468 000 руб., следовательно, суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную цену размере 8 374 400 руб. (10 468 000 – 20 %).

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорное жилое помещение приобретено с использованием средств материнского капитала и является единственным жильем для истца и ее несовершеннолетних детей, в связи с чем не могло быть реализовано на торгах, подлежат отклонению, поскольку использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий прямо предусмотрено статьей 7 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», и данный закон не содержит положений, устанавливающих, что указанное обстоятельство является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки.

В силу абзаца второго части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в приведенном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В данном случае единственно пригодное для постоянного проживания помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, поскольку исполнительский иммунитет на данную квартиру в силу прямого указания закона не распространяется.

При таких обстоятельствах, позиция апеллянта основанием к отмене обжалуемого решения суда не является, поскольку не опровергает выводов суда, не содержит указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, является следствием ошибочного толкования норм материального и процессуального права Российской Федерации; то есть предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условий для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке нет.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 29 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Михайленко Виктории Евгеньевны – без удовлетворения.

Председательствующий	Пятанов А.Н.
Судьи коллегии	Глебова Е.В.
Котова С.М.

Мотивированное апелляционное определение составлено 18.09.2023 г.