Решение по делу № 3а-411/2021 от 19.11.2021

Дело № 3а-411/2021                 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2021 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Лаврко К.А.,        

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Гезибейкова Георгия Тариеловича к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Гезибейков Г.Т. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области о пересмотре и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 970 000 руб. по состоянию 01 января 2020 года и применить ее на период с 15 января 2021 года с даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований Гезибейков Г.Т. указал, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого, отраженная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости, поскольку исходя из нее рассчитывается арендная плата в завышенном размере.

Определением судьи Челябинского областного суда от 23 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (л.д. 1-2).

Представитель административного истца Савина Н.В., действующая на основании доверенности от 15 декабря 2021 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Административный истец Гезибейков Г.Т., представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению имуществом в Челябинской и Курганской областях, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно копии договора УЗ № 000178-Д-2007 аренды земли г. Челябинска от 31 мая 2007 года, копии договора передачи прав и обязанностей от 28 сентября 2016 года по договору УЗ № 000178-Д-2007 аренды земли г. Челябинска от 31 мая 2007 года Гезибейков Г.Т. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 15 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский, ул. Радонежская (л.д. 15-24, 25-27), что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках и объекта недвижимости от 07 октября 2021 года (л.д. 11-13).

Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 28-29).

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 октября 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № указана в размере 15 501 450 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 9).

Отчетом № 1797/10-21 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленным оценщиком ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса» Поповой Е.В. 14 октября 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 11 970 000 руб. (л.д. 52-126).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № 1797 от 14 октября 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса» – ФИО11., которая является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «<данные изъяты>», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в САО «<данные изъяты>» по полису № №, с 19-летним стажем работы в оценочной деятельности.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком проанализированы 17 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 4 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены на 44-45 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам характеристик, из которых по 5 элементам применил корректировку, а именно: на уторговывание, на вид права, на условия рынка, на масштаб (площадь), на инженерные коммуникации. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 ноября 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Административным истцом заявлено об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и применении ее на период с 15 января 2021 года с даты внесения сведений в Единый государственных реестр недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, основания для указания в решения суда периода ее действия отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Гезибейкова Георгия Тариеловича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 15 000 кв.м., <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 970 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 19 ноября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий        

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2021 года