Решение по делу № 2-565/2020 от 18.12.2019

Дело № 2-565/2020

УИД 76RS0014-01-2019-004737-75

Изготовлено 18.08.2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 31 июля 2020 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Фокиной Т.А.,

при секретаре Казаковой Ю.О.,

с участием прокурора Кваша Н.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля к Колгановой Елене Владимировне об изъятии недвижимого имущества с предоставлением возмещения, встречному иску Колгановой Елены Владимировны к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, МКУ «Агентство по строительству» города Ярославля об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее также – КУМИ мэрии г.Ярославля) обратился в Кировский районный суд г.Ярославля с исковым заявлением к Колгановой Е.В., в котором просит изъять у Колгановой Е.В. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по <адрес>, по цене 2 136 600 рублей, из которых 1 150 000 рублей – стоимость 31/192 долей в праве собственности на квартиру № 931 000 рублей – стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, 55 600 рублей – убытки; прекратить право собственности Колгановой Е.В. на указанное выше недвижимое имущество; признать право собственности города Ярославля на ? долей в праве собственности на квартиру № и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенные по <адрес>

В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства. Ответчик Колганова Е.В. является собственником ? долей в праве собственности на квартиру № в доме <адрес> и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу. На основании заключения городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с постановлением мэрии г.Ярославля от 25.09.2015 №1838 данный дом признан аварийным, подлежащим реконструкции и расселению. В адрес ответчика 23.10.2015 направлено требование №05-02-08/1392 о реконструкции указанного дома. Данное требование оставлено без удовлетворения. Истец ссылается на положения ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера выкупной стоимости руководствуется отчетом от 01.07.2019 №5-01/07/19-5, составленного ООО «Метро-Оценка».

Колганова Е.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к КУМИ мэрии города Ярославля, Департаменту градостроительства мэрии г.Ярославля, МКУ «Агентство по строительству» г.Ярославля, ссылается на заключение судебного эксперта ООО «Ярэксперт», просит изъять у нее путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по <адрес>, по цене 2 906 200 рублей, из которых 1 901 000 рублей – рыночная стоимость 31/192 долей в праве собственности на квартиру № в доме <адрес> и рыночная стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>; 1 005 200 рублей - убытки; прекратить право собственности Колгановой Е.В. на указанное выше недвижимое имущество; признать право собственности города Ярославля на ? долей в праве собственности на квартиру № и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером <адрес>, расположенные по <адрес>

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства мэрии г.Ярославля, Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области, МКУ «Агентство по строительству».

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению КУМИ мэрии г.Ярославля по доверенности Дементьева О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, в целом аналогичные тексту искового заявления, встречные исковые требования не признала, полагала, что размер возмещения правильно определен в отчете, подготовленном ООО «Метро-Оценка», само по себе истечение шести месяцев с даты составления отчета не является основанием считать результаты оценки недостоверными. Категорически возражала против взыскания в пользу ответчика убытков в виде аренды жилого помещения, ссылалась в этой части на ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, указала, что принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, при этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Ответчик по первоначальным исковым требования Колганова Е.В., представитель ответчика по доверенности Степанычев В.В. в судебном заседании исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля признали частично, соглашаясь с требованиями КУМИ мэрии г.Ярославля об изъятии недвижимого имущества путем предоставления денежного возмещения, не согласны с заявленным размером возмещения, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, полагали, что размер возмещения правильно определен в отчете ООО «Ярэксперт», настаивали на возмещении в пользу Колгановой Е.В. убытков в виде аренды жилого помещения, поскольку ее проживание в квартире аварийного дома опасно и угрожает жизни здоровью, данные убытки предусмотрены ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Эксперт ФИО1., допрошенная в судебном заседании, поддержала выводы судебной экспертизы, подтвердила их в полном объеме. Пояснила, что лично осматривала все помещения многоквартирного <адрес>, в том числе места общего пользования, чердак, подвал и т.д. В заключении использовала затратный подход, при исследовании руководствовалась, в том числе справочником Ко-Инвест «Объекты архитектурного наследия – 2015». Из него был выбран аналог, сколько бы стоило построить здание в нынешних ценах с применением износа в размере 70 процентов. В данном случае определялась стоимость всего дома целиком, с учетом его ветхого состояния, а в дальнейшем уже определяли цену за 1 метр квадратный, исходя из доли ответчика. Кроме того, учитывала долю в праве собственности ответчика на общее имущество. К местам общего пользования относятся лестничные клетки, чердак, подвал. Стоимость земельного участка рассчитывалась отдельно, путем анализа рынка цен на земельный участок, приведено описание объектов-аналогов. В убытки включены расходы на переезд, при этом дважды – в арендованное жилое помещение и из арендованного во вновь приобретенное. На переезд ответчика заложено 4 часа, включая работу грузчиков и арендованной грузовой машины. Аренду помещения учитывала дополнительно, так как ориентировались на ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Расчет убытков, связанных с подбором временного жилого помещения приведен в заключении, представлен скрин с сайта по которому можно проследить, что в среднем срок выбора квартиры перед покупкой занимает 2-3 месяца, так же ориентировалась на среднее значение. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Кировском районе города Ярославля за 2 месяца, с учетом округления составляет 37 200 рублей. Проанализировано 5 предложений, прослеживается, что цены варьируются от 30 000 - 80 000 рублей, в связи с чем рассчитала среднее значение. Компенсацию за капитальный ремонт рассчитывала за счет большего физического износа в размере 70 процентов. Разница в стоимости компенсации по сравнению с 2019 годом имеет место быть, поскольку стоимость жилья и земли с каждым годом растет. Сравнительный подход в данном случае некорректно использовать, поскольку корректировками не устранить различия между непригодным для проживания (аварийным) жильем и пригодным. Затратный подход не предполагает учетной стоимости земельного участка, стоимость земельного участка не включается и должна быть посчитана отдельно.

Выслушав объяснения явившихся лиц, допросив судебного эксперта, исследовав письменные материалы дела, с учетом мнения прокурора Кваша Н.Е., полагавшей, что встречные исковые требования Колгановой Е.В. подлежат удовлетворению, а соответственно исковые требования КУМИ мэрии города Ярославля частичному удовлетворению, и что при определении возмещения в расчет выкупной цены должен быть положен отчет, выполненный судебным экспертом ООО «Ярэксперт», суд считает, что исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля, Колгановой Е.В. подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Как усматривается из материалов дела, Колганова Е.В. является собственником ? долей в праве собственности на <адрес> и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу.

Заключением городской межведомственной комиссии №41 от 28.07.2015 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением мэрии города Ярославля от 25.09.2015 года №1838 дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, а также расселению в срок до 2018 года (л.д.6 том 1).

Решением Кировского районного суда г.Ярославля от 24.12.2012 года, вступившим в законную силу, по гражданскому делу №2-2828/2012 постановлено:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12 ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 удовлетворить частично.

Возложить на мэрию города Ярославля обязанность в срок до 30 ноября 2013 года включительно с привлечением лицензированной организации выполнить инструментально-техническое обследование фундаментов, наружных и внутренних стен всех этажей, фасада здания, межэтажных перекрытий, лестничных маршей, крыши, полов жилого <адрес> и провести капитальный ремонт многоквартирного дома, включая места общего пользования дома, расположенного по <адрес>, выполнив при этом следующие работы:

– усиление основных стен и фундаментов дома;

- ремонт внутренних и наружных стен дома;

- ремонт фасада здания;

- ремонт (замену) деревянных лестниц;

- ремонт (замену) деревянных перегородок;

- ремонт (замену) крыши;

- ремонт (замену) полов;

- замену инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения.

Возложить на Открытое акционерное общество «Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района» обязанность в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу провести работы по текущему ремонту многоквартирного дома, расположенного по <адрес>, выполнив при этом следующие работы:

- очистить чердачное помещение от мусора, в том числе строительного, бытовых вещей, установить ходовые доски;

- произвести ревизию и прочистку всех вентиляционных каналов;

- восстановить электроосвещение и плафоны на лестничных клетках в подъездах №№1,2,3,4 жилого дома;

- устранить неисправность системы наружного водостока жилого дома, в том числе восстановить воронки водоотведения;

- устранить неисправность примыканий кровельного покрытия к вытяжным трубам;

- устранить трещины в асбестоцементных кровельных листах;

- выполнить работы по отбивке отслоившейся штукатурки в местах общего пользования;

- установить двери в тепловом узле;

- регулярно производить влажную уборку и санитарно-гигиеническую очистку мест общего пользования лестничных клеток подъездов;

- произвести дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования;

- выполнить работы по ремонту ступеней лестничного марша в общем коридоре в подъезде №3 жилого дома, устранить неисправность ограждения лестничного марша, закрепив поручень,

- восстановить жалюзийные решетки на слуховых окнах чердака;

- выполнить работы по оштукатуриванию участка стены около входа в квартиру 11 жилого дома.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района» в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО4, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 компенсацию морального вреда в сумме 3 000 рублей в пользу каждого истца, а также штраф в размере 375 рублей в пользу каждого истца.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района» в пользу ФИО13 компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей, штраф в размере 500 рублей, а всего взыскать 5 500 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения».

Решение суда не исполнено.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Постановлением мэрии города Ярославля от 20.02.2018 года № 236 принято решение об изъятии у Колгановой Е.В. и других собственников для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 351 кв.м., из земель населенных пунктов по <адрес>, и помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, расположенных по <адрес> (л.д.10 том 1).

Решение органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения истцами не оспаривается.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распоряжаться долей в праве собственности на земельный участок площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030701:33, предназначенным для эксплуатации жилого дома №8 по улице Советская г. Ярославля отдельно от принадлежащего собственнику жилого помещения, действующим законодательством исключается (ст. 37 ЖК РФ).

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Доказательств выполнения капитального ремонта жилого <адрес> в суд не представлено.

Определением Кировского районного суда г.Ярославля от 10.10.2019 года, вступившим в законную силу 12.12.2019 года мэрии города Ярославля отказано в удовлетворении заявления о прекращении исполнительных производств, возбужденных в отношении мэрии города Ярославля на основании решения суда от 24.12.2012 года.

В техническом паспорте на жилой дом сведения о проведении капитального ремонта в период после 2012 года отсутствуют.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) содержит аналогичные нормы.

Поскольку жилой дом, в котором расположен объект оценки, нуждался в капитальном ремонте и был признан аварийным, суд приходит к выводу о том, что величина затрат на капитальный ремонт дома подлежит включению в убытки и возмещению собственнику изымаемого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе расходы на переезд, на поиск и приобретение другого жилого помещения на момент изъятия имущества.

Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество, а также включения в размере убытков расходов на аренду жилого помещения на период подбора постоянного жилья взамен изымаемого.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 15.08.2019 года размер возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение и земельный участок (доли в праве), на котором расположен многоквартирный дом, на основании отчета ООО «Метро-Оценка» № 5-01/07/19-5 от 01.07.2019 года определен в сумме 2 136 600 рублей, из которых 1 150 000 рублей – стоимость ? долей в праве собственности на квартиру №, 931 000 рублей – стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, 55 600 рублей – убытки.

Из содержания отчета ООО «Метро-Оценка», следует, что рыночная стоимость подлежащей изъятию доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и земельный участок определены сравнительным подходом (методом) с учетом цен на схожие объекта недвижимого имущества, к которой в дальнейшем применен понижающий коэффициент.

Специалист ООО «Метро-Оценка» в судебное заседание не явился.

Определением суда от 19.02.2020 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Ярэксперт», на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость ? долей в праве собственности на квартиру <адрес>, подлежащих изъятию у собственника на основании ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом признания данного многоквартирного дома аварийным?

Какова рыночная стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, подлежащих изъятию у собственника на основании ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации?

Каков размер предусмотренных ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытков, причиненных собственнику ? долей в праве собственности на квартиру № и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, расположенных по <адрес>, изъятием данного недвижимого имущества? Необходимо отдельно указать размер компенсации по каждому виду убытков, предусмотренных ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт <адрес>.

Согласно выводам судебного эксперта ФИО1 предупрежденной судом об уголовной ответственности по ст. 307УК РФ, подтвердившей выводы экспертизы в судебном заседании, рыночная стоимость ? долей в праве собственности на квартиру №<адрес>, подлежащих изъятию у собственника на основании ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом признания данного многоквартирного дома аварийным составила 905 000 рублей; рыночная стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, составила 996 000 рублей; размер предусмотренных ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации убытков, причиненных собственнику ? долей в праве собственности на квартиру № и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>, составил 1 005 200 рублей, из которых:

- 4 000 рублей – стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на временное место жительства;

- 4 000 рублей - стоимость убытков в связи с изменением места проживании (стоимость переезда) на постоянное место жительства;

- 37 200 рублей - аренда квартиры для временного проживания,

- 55 000 рублей - поиск жилья и оформление права собственности,

- 905 000 рублей – размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Истец по встречным исковым требованиям Колганова Е.В. в судебном заседании, а также встречном иске настаивает на применении судом судебной экспертизы.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, а каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В силу пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Пунктом 24 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО №7).

Судебным экспертом выбран метод затратный, специалистом ООО «Метро-оценка» сравнительный.

Суд считает, что в данном случае более объективным методом оценки, позволяющим точнее и правильнее определить стоимость изымаемого имущества, является затратный подход, поскольку избранные специалистом ООО «Метро-оценка» аналоги не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из заключения специалиста ООО «Метро-оценка» следует, что она применяла аналоги жилых помещений в домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу (расселению), то есть не соответствующими объекту оценки.

Также суд учитывает, что при подготовке отчета специалистом ООО «Метро-оценка» жилое помещение ответчика, а также места общего пользования, не осматривались, состояние объекта оценки принято согласно технической документации.

Судебным экспертом объект оценки осмотрен в полном объеме.

Кроме того, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12).

Шестимесячный срок с даты составления отчета ООО «Метро-Оценка» истек 1 января 2020 года. Исковое заявление об изъятии имущества для муниципальных нужд подано в суд 18.12.2019 года.

Приведенная норма прямого запрета на определение цены в соответствии с отчетом по истечении шести месяцев не содержит при отсутствии доказательств того, что отчет является недостоверным, вместе с тем, суду представлены доказательства того, что по истечении шести месяцев с момента оценки стоимость предмета оценки существенно изменилась, что подтверждается информацией судебного эксперта ФИО1

Таким образом, отчет ООО «Метро-Оценка» от 01.07.2019 года не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, содержит существенные недостатки, которые не позволяют в целом принять итоговые выводы специалиста при разрешении исковых требований.

Таким образом, суд, приходя к выводу об изъятии принадлежащего Колгановой Е.В. недвижимого имущества для муниципальных нужд города Ярославля, считает возможным определить размер возмещения подлежащего выплате органами местного самоуправления города Ярославля в пользу Колгановой Е.В. по цене 2 865 000 рублей, из которых 1 901 000 рублей – рыночная стоимость ? долей в праве собственности на квартиру № в доме №8 по ул. Советская г.Ярославля и рыночная стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>; 964 000 рублей - убытки.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом суд не усматривает оснований для взыскания в пользу Колгановой Е.В. убытков на переезд во временное жилое помещение (4 000 рублей) и на аренду временного жилого помещения (37 200 рублей), поскольку данные расходы ответчиком не понесены и доказательств тому в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено, как и доказательств невозможности фактического проживания в жилом помещении. Кроме того, в силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 3.1) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации оставляет возможность предоставлять жилые помещения маневренного жилого фонда при наступлении обстоятельств, перечисленных в Законе.

Собственник в данном случае не ограничен в способах защиты и в праве на предъявление таких требований, а в случае отказа в предоставлении маневренного фонда, невозможности проживания в жилом помещении, и подтверждении фактически понесенных расходов на аренду жилья их взыскания в судебном порядке.

После выплаты истцу возмещения за изымаемое недвижимое имущество (доли в праве), право собственности Колгановой Е.В. на ? долей в праве собственности на <адрес> и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, подлежит прекращению с признанием права муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля, встречные исковые требования Колгановой Елены Владимировны удовлетворить частично.

Изъять у Колгановой Елены Владимировны путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по <адрес>, по цене 2 865 000 рублей, из которых 1 901 000 рублей – рыночная стоимость ? долей в праве собственности на <адрес> и рыночная стоимость ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> 964 000 рублей - убытки.

Прекратить право собственности Колгановой Елены Владимировны на ? долей в праве собственности на квартиру №<адрес> и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>.

Признать право собственности города Ярославля на ? долей в праве собственности на <адрес> и ? долей в праве собственности на земельный участок общей площадью 2 351 м2 с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья                                  Т.А.Фокина