Решение по делу № 33-6000/2024 от 05.09.2024

        Председательствующий: Топчий Е.В.                                          Дело № 33-6000/2024

    2-788/2024

55RS0007-01-2023-007979-39

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Оганесян Л.С.,

судей Леневой Ю.А., Ретуевой О.Н.,

при секретаре Аверкиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 ноября 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Головатовой В. Ф. на решение Центрального районного суда города Омска от 27 мая 2024 года, которым постановлено:

«Исковые требования Головатовой В. Ф. к Калашниковой К. В., Серковой М. Н. о возложении обязанности перевести права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение оставить без удовлетворения»,

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Головатова В.Ф. обратилась с иском к Калашниковой К.В., Серковой М.Н. о возложении обязанности перевести права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение

        В обоснование требований указала, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № <...>, расположенное по адресу: <...>, площадью 42,4 кв.м. Вторым долевым собственником являлась ее дочь - Калашникова К.В. (ранее Головатова А.В.).

        11.09.2023 Калашникова К.В. направила ей в мессенджере WhatsApp уведомление о продаже доли в праве собственности на указанную квартиру. По смыслу данного уведомления, ответчик предложила ей приобрести ее ? долю праве за 1 600 000 руб. Посчитав данную сумму не соответствующей действительности, на уведомление она не ответила.

        В декабре 2023 года в жилое помещение пришли две женщины, представившиеся новыми собственниками. В квартиру она их не впустила, поскольку у них не имелось правоустанавливающих документов на жилое помещение.

        Из выписки из ЕГРН ей стало известно, что вторым долевым собственником является Серкова М.Н. на основании договора купли-продажи от 30.10.2023. Со слов ее внука К.К.С., ей известно, что ответчик продала ? долю в праве на жилое помещение за 500 0000 руб., в связи с чем нарушила ее преимущественное право покупки, так как в уведомлении было предложено выкупить ? долю за 1 600 000 руб.

        Цена продаваемого объекта является существенным условием договора купли-продажи, и в случае продажи доли участником долевой собственности, должна быть такой же, как в направленном другому участнику долевой собственности уведомлении. Цена продаваемой доли имеет для нее существенное значение, поскольку не имела возможности принять предложение ответчика из-за отсутствия необходимой суммы в 1 600 000 руб., поэтому и не приняла его, тогда, как имеет реальную возможность приобрести продаваемую долю за 500 000 руб.

На основании изложенного, просила перевести на нее права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <...> по договору купли-продажи, заключенному 30.10.2023 между Калашниковой К.В. и Серковой М.Н.

Истец Головатова В.Ф. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Калашникова К.В. исковые требования не признала.

Ответчик Серкова М.Н. в судебном заседании участие не принимала, извещена надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, третье лицо нотариус Немеровец И.А. в судебном заседании участие не принимали, извещены надлежаще.

        Судом постановлено изложенное выше решение.

    В апелляционной жалобе истец Головатова В.Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение.

     Указывает, что Калашниковой К.В. предложила ей выкупить долю по завышенной стоимости, создала невыгодную для нее ситуацию, чем нарушила ее преимущественное право покупки.

Калашниковой К.В. был нарушен порядок извещения о намерении продать свою долю, установленный законом. Она была извещена посредствам сообщения в мессенджере WhatsApp. В письменной форме уведомление не получала. Суд не учел, что письмо ей могло быть не доставлено по вине работника почты. Почтовых извещений она не получала.

    Судом неправомерно сделал вывод об отсутствии нарушений ее права преимущественной покупки доли в праве на квартиру.

    Письменные возражения на апелляционную жалобу не представлены.

    В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Серкова М.Н., третье лицо нотариус Немеровец И.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области участия не приняли, извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили, нотариус Немеровец И.А. просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения истца Головатовой В.Ф., просившую об отмене судебного постановления, ответчика Калашникову К.В., согласившуюся с решением суда, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, коллегия судей приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции были допущены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в то м числе, и договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, квартира с кадастровым номером № <...>, по адресу: <...> с 2018 г. находилась в общей долевой собственности истца Головатовой В.Ф. и ответчика Калашниковой К.В. (ранее Головатовой) А.В. (по ? доли).

Согласно свидетельству о перемене имени I-KH № <...> от <...> Головатова А. В., <...> года рождения, сменила имя на Калашникову К. В..

11.09.2023 Калашникова К.В. направила Головатовой В.Ф. уведомление о продаже доли в квартире, в котором указала, что намерена продать принадлежащую ей долю в квартире по адресу: <...>, за 1 600 000 рублей, просила не позднее 1 месяца (30 календарных дней) со дня вручения уведомления сообщить о своем намерении или отказе приобрести указанную долю. Также указала, что в случае отказа или не получения ответа по истечению указанного срока, принадлежащая ? доля будет продана третьему лицу.

Согласно пояснениям сторон в судебном заседании названное уведомление было направлено ответчиком истцу как посредством мессенджера Whatsapp, а также почтовой связью по адресу: <...>.

27.10.2023 между Калашниковой К.В. (продавец) и Серковой М.Н. (покупатель) был заключен нотариально удостоверенный нотариусом Немеровцом И.А. договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил следующий объект недвижимости: ? долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – помещение, наименование: квартира, назначение: жилое, площадь: 42,4 кв.м., этаж № <...>, местоположение: <...>, кадастровый номер: № <...> (п. 1 договора).

По условиям договора (п. 3) продавец продает отчуждаемый объект за цену 1600000 руб., которые уплачены покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. Указанная цена установлено соглашением сторон настоящего договора, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

В силу п. 4.4 данного договора, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, сособственник указанной в п. 1 договора квартиры – Головатова В. Ф. извещен о предстоящей продаже принадлежащего продавцу отчуждаемого объекта за 1 600 000 руб. путем направлении заказного письма с простым уведомлением 11.09.2023 посредством «ПОЧТА РОССИИ», номер квитанции № <...>, № <...>. Указанное письмо адресату Головатовой В. Ф. считается доставленным в связи с чем, что по обстоятельствам, независящим от адресата, не было ему вручено, указанное письмо вручено отправителю по причине истечения срока хранения в организации почтовой связи, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № <...>. Продавец заверяет, что ответа на указанное письмо не получено, действий по преимущественному праву покупки отчуждаемого объекта за цену в установленный законом срок сособственником предпринято не было.

В настоящем договоре имеется запись о том, что расчет в сумме 1 600 000 руб. произведен полностью, договор подписан продавцом Калашниковой К. В., покупателем Серковой М. Н., удостоверен нотариусом Немеровцом И.А., зарегистрировано в реестре № <...> 27.10.2023.

В материалы дела представлен кассовый чек № <...> от 11.09.2023 об отправке почтового отправления Головатовой В. Ф., почтовый идентификатор № <...>, копия конверта почтового отправления Головатовой В. Ф. по адресу: <...>, с отметкой о возвращении отправителю за истечением срока хранения 14.10.2023.

Согласно общедоступным сведениям официального сайта Почта России, почтовое отправление с почтовым идентификатором № <...>, 11.09.2023 принято в отделение почтовой связи, 13.09.2023 прибыло в место вручения, в указный день выдано почтальону, зафиксирована неудачная попытка вручения, 14.10.2023 возврат отправителю за истечением срока хранения.

В настоящее время квартира принадлежит на праве общей долевой собственности истцу Головатовой В.Ф. (1/2 доли) и ответчику Серковой М.Н. (1/2 доли), государственная регистрация права которой состоялась 30.10.2023 на основании договора купли-продажи от 27.10.2023.

      Полагая, что ее право преимущественной покупки нарушено продавцом в связи с продажей доли в праве собственности на квартиру по меньшей стоимости, чем указано в уведомлении о продаже, Головатова В.Ф. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Головатовой В.Ф., суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении ответчиком Калашниковой К.В. порядка продажи доли в праве общей долевой собственности, о ее отчуждении за 1 600 000 руб. без каких-либо нарушений прав второго собственника – истца Головатовой В.Ф.

С такими выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Положения ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом целью направления извещения о продаже доли является именно предоставление иным собственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

    Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

    Как следует из материалов дела, истец Головатова В.Ф. обратилась в суд с иском о переводе на нее прав и обязанностей покупателя 25.12.2023, т.е. в пределах установленного законом трехмесячного срока после того, как ей стало известно об отчуждении ответчиком Калашниковой К.В. своей доли по договору купли-продажи от 27.10.2023.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывала на продажу спорной доли по заниженной стоимости по сравнению с той, которая была указана в уведомлении, поступившем от ответчика Калашниковой К.В. В обоснование этого ссылалась на предшествующую переписку с ответчиком, в которой Калашникова К.В. выражала намерение продать свою долю по кадастровой стоимости, а также на показания родственницы, которой со слов сына ответчика стало известно о продаже доли по цене 500 000 руб.

Судом первой инстанции эти доводы были оценены критически с учетом указанной в договоре купли-продажи стоимости доли в размере 1 600 000 руб. и записи о произведенном между сторонами сделки расчете, а также расходов Калашниковой К.В. после заключения сделки и наличия денежных средств на ее счете в сумме 850 000 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абз.2 п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.06.2008 №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).

С учетом изложенного, правильное рассмотрение дела невозможно без определения и установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм процессуального права, повлиявших на исход дела.

Поскольку, как уже указывалось ранее, надлежащим способом защиты нарушенного права преимущественной покупки для долевого собственника является иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности, что, однако, не препятствует истцу в обоснование такого иска приводить доводы о ничтожности части сделки, например, в отношении указанной в договоре стоимости доли.

Как следует из материалов дела, истец Головатова В.Ф. является матерью ответчика Калашниковой К.В. (ранее до изменения фамилии и имени – Головатовой А.В.). Ответчик имела статус ребенка-инвалида, была признана недееспособной в связи с <...> решением Центрального районного суда г. Омска от 20.02.2007.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Омска от 17.02.2016 по делу № <...> Головатова А.В. признана дееспособной, однако продолжает состоять на учете в психиатрической больнице. Имеет ребенка Г.К.С., <...> г.р., в настоящее время состоит в зарегистрированном браке с Белым.

Негативно относясь к матери, Калашникова К.В. приняла решение продать принадлежащую ей долю в праве собственности на <...>, поскольку соглашение между ней и Головатовой В.Ф. о продаже всей квартиры с разделом вырученной суммы пополам не было достигнуто.

Истец не отрицала факт получения от Калашниковой К.В. сообщения в мессенджере ВАТЦАП о намерении продать долю в праве собственности на квартиру за 1 600 000 руб., однако пояснила, что она отнеслась к указанной сумме как к недостоверной, поскольку квартира в старом доме, имеет маленькую площадь, смежные комнаты, ранее риэлторы отказывались совершать сделки с такой долей, в связи с чем Калашникова К.В. сообщала ей в переписке, что «злостно продаст свою долю по кадастровой стоимости» (которая на дату заключения сделки составляла 600 000 руб.).

Калашникова К.В. поясняла, что познакомилась с Серковой М.Н. как с риэлтором агентства недвижимости «НСБ-недвижимость» по объявлению о срочном выкупе долей; затем Серкова М.Н. решила выкупить ее долю как физическое лицо.

Как следует из выписки их ЕГРИП, Серкова М.Н. с 06.12.2023 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основным видом деятельности которого является «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», одним из дополнительных видов – «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе».

В суд апелляционной инстанции истцом представлена справка ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» о том, что ориентировочная стоимость квартиры <...>, площадью 42,4 кв.м., по состоянию на 16.10.2023 составляет 3 320 000 руб., а стоимость ? доли в праве собственности на указанную квартиру (с учетом коэффициента, учитывающего возможность реализации доли в квартире без выдела в натуре) – 930 000 руб. (л.д. 245 т.1).

Данная стоимость доли ответчиками не оспорена. Калашниковой К.В. представлены сведения из открытых Интернет-источников о стоимости всей квартиры, которые нельзя учесть, т.к. при определении стоимости доли в праве общей долевой собственности применяется коэффициент, учитывающий реализацию доли без возможности выдела ее в натуре, что существенным образом отражается на стоимости такой доли в сторону снижения цены по сравнению с ситуацией, когда продается вся квартира с последующим распределением ее стоимости между сособственниками.

Судебная коллегия находит достоверной информацию о стоимости спорной доли в квартире в размере 930 000 руб. по состоянию на октябрь 2023 г.

Допрошенная судом апелляционной инстанции свидетель М.М.Г. показала, что со слов несовершеннолетнего сына ответчицы Калашниковой К.В. ей стало известно о продаже спорной доли по цене 500 000 руб., которые были израсходованы на погашение долгов Калашниковой К.В. и ее супруга.

В такой ситуации, учитывая, что Серкова В.Н. является профессиональным участником рынка недвижимости, индивидуальным предпринимателем, целью деятельности которого является извлечение прибыли, приобретение ею у Калашниковой К.В. для последующей перепродажи доли в праве собственности на <...> по цене, значительно превышающей рыночную стоимость такой доли (за 1 600 000 руб. при реальной стоимости 930 000 руб.) противоречит самим принципам предпринимательской деятельности.

Представленный Серковой М.Н. договор уступки права требования (цессии) от 06.10.2023, заключенный между ней и Ч.И.Г. на сумму 3 350 000 руб., с очевидностью не свидетельствует о том, что из указанных денежных средств 1 600 000 руб. израсходовано на покупку доли у Калашниковой К.В., поскольку Серкова М.Н. могла распорядиться денежными средствами по своему усмотрению и на другие цели.

Ответчики не представили разумных объяснений и не раскрыли суду свои доводы и доказательства, которые объяснили бы смысл совершения сделки по цене, существенно превышающей рыночную стоимость. Следовательно, спорная доля в квартире не могла быть отчуждена продавцом и приобретена покупателем по цене, превышающей 930 000 руб.

Само по себе указание в тексте нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли от 27.10.2024 на стоимость в 1 600 000 руб. и произведенном расчете, не может быть учтено по правилам п. 5 ст. 61 ГПК РФ, учитывая, что в присутствии нотариуса денежные средства не передавались, поскольку в договоре указано, что расчет произведен до подписания договора, т.е. нотариус не удостоверял факт передачи денежных средств (п. 3 договора – л.д. 44 т.1).

    В порядке подготовки дела к судебному разбирательству судом апелляционной инстанции была получена копия приговора Первомайского районного суда г. Омска от 14.05.2024 по делу № <...> (вступившего в законную силу с учетом апелляционного определения судебной коллегии по уголовным делам Омской областного суда от 26.09.2024) в отношении Д.А.Л., Х.В.Н., Т.Р.В., являющихся сотрудниками агентства недвижимости «НСБ-недвижимость» (ООО «Славянский бизнес»), которые в составе организованной преступной группы из корыстных побуждений с целью личного обогащения совершили ряд тяжких преступлений в сфере недвижимости (незаконное завладение правом на квартиры, принуждение к совершению сделок, в том числе с умышленным причинением тяжкого вреда здоровью) на территории Омского региона, в том числе и при покупке долей в праве собственности на объекты недвижимости.

    Как следует из текста указанного приговора, Серкова М.Н. допрашивалась по уголовному делу в качестве свидетеля, поскольку в тот период временно исполняла обязанности нотариуса г. Омска, удостоверяла документы и сделки, проводила консультирование (л.д. 35 приговора суда).

    Как указывала ответчик Калашникова К.В., она познакомилась с Серковой М.Н. как с риелтором агентства недвижимости «НСБ-недвижимость», позвонив в указанное агентство по телефону.

    Из материалов дела следует, что в ноябре-декабре 2023 г., т.е. после заключения сделки по продаже доли от 27.10.2023 Калашникова К.В. произвела погашения имеющейся у нее задолженности в рамках исполнительных производств по кредитным платежам в общей сумме 357 000 руб. (л.д. 143 т.1).

Также ответчиком представлен чек по операции от 28.10.2023 на сумму 16300 руб. о переводе денежных средств физическому лицу, указано о приобретении сотового телефона в ломбарде; 27.10.2023 внесены денежные средства в размере 15000 руб. через банкомат Тинькофф банк на карту № <...>, указано о погашении кредита за супруга Б.Д.В., 27.10.2023 внесены денежные средства в размере 185000 руб. через банкомат Тинькофф банк на карту № <...>, указано о погашении кредита за супруга Б.Д.В., 27.10.2023 внесены денежные средства в размере 101000 руб. через банкомат Тинькофф банк на карту № <...>, указано о погашении собственного кредита.

    Таким образом, общая сумма денежных средств, наличие которых у ответчика Калашникова К.В. подтверждено, а также подтверждено их расходование за период с 27.10.2023 (дата заключения спорной сделки) по декабрь 2023 г. не превышает 675 000 руб.

    Что касается денежных средств в сумме 850 000 руб., внесенных через банкомат на счет Калашниковой К.В. в Тинькофф-банке 12.03.2024, то коллегия судей отмечает, что данные денежные средства внесены через 4,5 месяца после совершения Калашниковой К.В. сделки по отчуждению доли и уже после возбуждения дела в суде по иску Головатовой В.Ф., непосредственно после очередного судебного заседания (12.03.2024), в котором объявлен перерыв до 27.03.2024, что с бесспорностью не может свидетельствовать о том, что эти денежные средства являлись частью расчета за долю в квартире.

    Кроме того, как следует из представленной выписке по счету Калашниковой К.В., из внесенной суммы в размере 850 000 руб. в этот же день были сняты со счета 500 000 руб. В дальнейшем карта заблокирована в связи с утратой, как утверждала Калашникова.

    Исходя из сведений о движении денежных средств расчетному счету по банковской карте № <...> ответчика Калашниковой К.В. в Т-Банке, в рассматриваемый период времени ответчик имела незначительный доход, совершала обычные мелкие бытовые операции, неоднократно с февраля 2024 г. по апрель 2024 г. пользовалась услугой «Кубышка» (т.е. занимала денежные средства у банка), что ставит под сомнение ее утверждение о том, что неизрасходованные после продажи доли денежные средства хранились у нее наличными.

    Какое-либо иное жилое помещение взамен проданного Калашникова К.В. не приобрела, что не оспаривалось ею в судебных заседаниях, в настоящее время (с 09.11.2023) она имеет регистрацию в <...> принадлежащим ее супругу Б.Д.В..

С учетом изложенного, коллегия судей находит заслуживающими внимания доводы истца о совершении ответчиками сделки по цене, значительно ниже той, которая была указана в извещении о продаже доли и в последующим в самом договоре купли-продажи с целью нарушения ее права преимущественной покупки, искусственного создания условий, при которых она этим правом была лишена воспользоваться.

Конституционное требование о добросовестном поведении в силу своей универсальности распространяется на любое взаимодействие между субъектами права во всех сферах жизнедеятельности. В гражданском законодательстве указанное требование закреплено в том числе в пункте 3 статьи 307 ГК РФ, согласно которому при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Головатова В.Ф. является человеком пенсионного возраста (<...> г.р.), очевидно, что она имеет объективный интерес в приобретении права собственности на спорную долю в целях улучшения своих жилищных условий, поскольку в результате ее приобретения истец становится собственником всей квартиры (площадью 42,4 кв.м., состоящей из двух смежных комнат), что дает ей возможность в преклонном возрасте спокойно проживать в отдельной квартире, а также исключает возможность возникновения конфликтных ситуаций между ней и новыми сособственниками.

    Таким образом, выводы суда первой инстанции о соблюдении продавцом установленного порядка отчуждения доли в праве собственности на квартиру не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и нормам материального права. Исковые требования Головатовой В.Ф. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя подлежали удовлетворению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже комнаты с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

    Поскольку судом первой инстанции не разъяснялось право Головатовой В.Ф. доказать действительную рыночную стоимость спорной доли и внести в депозит суда денежные средства, соответствующие этой стоимости, то истец внесла необходимые денежные средства на депозитный счет УСД в Омской области на стадии апелляционного рассмотрения в общей сумме 930 000 руб. двумя платежами (от 07.10.2024 - 800 000 руб. и 18.11.2024 – 1 30 000 руб).

Согласно пункту 2.6 Приказа Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 № 345 «Об утверждении Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение» перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику (иному лицу, указанному в судебном акте), за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

    В связи с переводом на Головатову В.Ф. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...> от 27.10.2023, заключенному между Калашниковой К.В. и Серковой М.Н., с Головатовой В.Ф. в пользу покупателя Серковой М.Н. подлежат взысканию денежные средства в размере 930 000 рублей путем их перечисления Серковой М.Н. со счета Управления Судебного департамента в Омской области за счет средств, уплаченных Головатовой В.Ф. по чек-ордерам ПАО Сбербанк (доп.офис Омского отделения 8634/0167 двумя платежами – 800 000 руб. от 07.10.2024 и 130 000 руб. от 18.11.2024)

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 3 пункта14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

В связи с тем, что права и обязанности по сделке были переведены с покупателя Серковой М.Н. на истца Головатову В.Ф., то настоящий судебный акт является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Серковой М.Н. в отношении ? доли в праве собственности на квартиру <...>, а также основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Головатовой В.Ф. на указанную долю.

        На основании изложенного, исходя из заслуживающих внимания доводов апелляционной жалобы истца, решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального и процессуального права при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела - с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований Головатовой В.Ф.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

    о п р е д е л и л а:

решение Центрального районного суда города Омска от 27 мая 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

    Перевести на Головатову В. Ф. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, кадастровый № <...>, от 27.10.2023, заключенному между Калашниковой К. В. и Серковой М. Н..

    Взыскать с Головатовой В. Ф. (<...> г.р., паспорт гражданина РФ № <...>) в пользу Серковой М. Н. (<...> г.р., паспорт гражданина РФ № <...>) денежные средства в размере 930 000 рублей путем их перечисления Серковой М. Н. со счета Управления Судебного департамента в Омской области за счет средств, уплаченных Головатовой В. Ф. по чек-ордерам ПАО Сбербанк (доп. офис Омского отделения 8634/0167 от 07.10.2024 и 18.11.2024).

    Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Серковой М. Н. в отношении ? доли в праве собственности на квартиру <...>.

    Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности Головатовой В. Ф. на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру <...>.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Центральный районный суд города Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.12.2024